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Condominio: si possono fare tavolate nel cortile?

13 Settembre 2020
Condominio: si possono fare tavolate nel cortile?

Utilizzo del cortile condominiale: abusi e divieti contenuti nel regolamento. 

Un nostro lettore ci scrive per chiederci se, in condominio, si possono fare tavolate nel cortile. Non avendo un terrazzo o un balcone ampio, vorrebbe infatti sfruttare la bella stagione per invitare gli amici e i parenti più stretti e banchettare all’aperto. 

Cerchiamo di fornire qualche chiarimento pratico. Chiarimento che, tuttavia, non può prescindere dalla conoscenza di alcune regole fondamentali del diritto condominiale. Facciamo quindi un passo indietro e verifichiamo chi può utilizzare il cortile e in che modo.

Il cortile del condominio: chi può usarlo?

Il cortile del condominio è un’area comune. Con questo termine si indicano gli spazi dell’edificio e delle sue adiacenze che appartengono a tutti i condomini, in proporzione ciascuno ai rispettivi millesimi. 

Ad esempio, una persona a cui sono stati attribuiti – dalla tabella allegata al regolamento condominiale – 110 millesimi ha anche il 110 per mille di proprietà del tetto, delle scale, dell’ascensore, dell’androne, delle fondamenta e del suolo su cui sorge l’edificio, del giardino e del cortile.

Dunque, in linea teorica, tutti i condomini, essendo proprietari del cortile, possono anche usarlo liberamente.

Come si può usare il cortile di condominio?

Il Codice civile detta una regola precisa affinché l’uso individuale delle parti comuni non si traduca in un abuso, suscettibile di pregiudicare la natura del bene e, quindi, gli interessi di tutti gli altri condomini. 

In particolare, l’articolo 1122 cod. civ. dispone che tutti i condomini possano servirsi «della cosa comune» (con ciò intendendosi appunto le «parti comuni», quelle cioè non rientranti nelle proprietà individuali), a due condizioni:

  • non bisogna alterare la destinazione dell’area: non bisogna cioè utilizzarla per uno scopo diverso rispetto a quello per cui tale area esiste. Ad esempio, non si può utilizzare il lastrico solare per organizzare festini o l’androne per parcheggiare il motorino;
  • è necessario garantire, a tutti gli altri condomini, il pari uso dell’area comune. Pari uso che non deve necessariamente essere nello stesso momento e dello stesso tipo. Ma è chiaro che chi utilizza il corridoio del garage sotterraneo per parcheggiare l’auto, impedendo agli altri di fare manovra con la propria macchina o rendendo loro più difficoltose le operazioni di entrata o di uscita dai relativi box, può essere diffidato.

Queste regole chiaramente valgono anche per il cortile, il giardino e ogni altra area comune.

Si possono fare tavolate nel cortile condominiale?

A questo punto, poniamo specifica attenzione alle tavolate nel cortile. 

La prima cosa da fare è prendere in mano il regolamento di condominio per verificare se, in esso, vi siano espliciti divieti in tal senso. Se il regolamento vietasse feste o tavolate o qualsiasi altra forma di ritrovo con persone esterne al condominio, tale circostanza taglierebbe la testa al toro, escludendo la possibilità di utilizzare le aree comuni per i suddetti scopi. 

Se invece nel regolamento non dovessero esservi particolari impedimenti, bisognerà verificare quale destinazione è stata data al cortile: se cioè esso è destinato ad area verde di passeggio, al parcheggio delle auto o al ritrovo dei condomini. Una finalità ben precisa, ricavabile anche in questo caso dal regolamento di condominio, escluderebbe la possibilità di impieghi per scopi diversi; essa varrebbe, infatti, come una forma di divieto categorico di impieghi differenti come appunto la tavolata. Come detto, infatti, il Codice civile vieta l’utilizzo della cosa comune se ciò ne altera la destinazione. 

In ultima ipotesi, potrebbe succedere – ed è di solito la regola – che il regolamento non disponga alcuna destinazione. 

Anche in questo caso, però, a nostro avviso, la possibilità di fare tavolate deve essere esclusa. Come infatti ha chiarito la Cassazione [1], se la funzione principale del cortile è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, tra le funzioni accessorie rientra quella di consentire ai condomini l’accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi. Non viene quindi fatta alcuna menzione alla possibilità di adibire il cortile a luogo di ritrovo con ospiti, tanto più occupando l’area con tavolini e sedie. Non importa che si tratti di un’occupazione provvisoria e facilmente rimovibile. 


note

[1] Cass. sent. n. 24720/19 del 3.10.2019.


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