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Apertura di un varco condominio: ultime sentenze

23 Settembre 2020
Apertura di un varco condominio: ultime sentenze

Collegamento dei locali di proprietà esclusiva di un condomino presenti in entrambi i condomini; uso abnorme del bene comune.

Apertura di un varco nel muro divisorio

In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Cassazione civile sez. II, 14/12/2016, n.25775

Il condomino può aprire un varco sul muro comune?

Il condomino può realizzare l’apertura di un varco sul muro comune (nella specie: costruire box auto nel seminterrato di sua proprietà) purché l’opera non altera la destinazione del bene comune né impedisce agli altri condomini di fare parimenti uso delle parti interessate dalla nuova opera.

Tribunale Salerno sez. I, 05/10/2016, n.4471

L’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale

In tema di uso della cosa comune, è illegittima l’apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell’edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Cassazione civile sez. II, 05/03/2015, n.4501

Uso illegittimo della cosa comune

In tema di condominio negli edifici, costituisce un uso illegittimo della cosa comune, ai sensi degli artt. 1102 e 1120 c.c., l’apertura di un varco sul muro condominiale verso un altro edificio anche se per mettere in comunicazione due unità immobiliari appartenenti alla medesima persona, in quanto tale condotta comporta la possibilità di costituzione di una servitù di passaggio gravante sul condominio.

Cassazione civile sez. II, 18/09/2013, n.21395

Creazione di una servitù a carico del condominio

In materia condominiale è illegittima, in quanto costituisce uso abnorme del bene comune, l’apertura di un varco praticato nel muro condominiale da parte di un singolo condomino per mettere in comunicazione un appartamento di sua esclusiva proprietà con altra unità immobiliare attigua, anche se di proprietà del medesimo condomino, ma appartenente ad un diverso edificio condominiale poiché tale collegamento comporta la creazione di una servitù a carico del condominio.

Corte appello Ancona, 18/06/2013, n.945

Ampliamento dell’apertura del muro perimetrale

In materia condominiale non si verifica alcuna lesione del possesso dei condomini, per effetto dell’ampliamento dell’apertura del muro perimetrale attraverso la quale si passa dalla corte comune alla proprietà privata del singolo condomino. In tema di condominio, infatti, il principio della comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio, legittima il singolo condomino ad apportare allo stesso, anche se muro maestro, tutte le modificazioni che gli consentano di trarre dal bene in comunione una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e quindi anche a effettuarvi l’apertura di un varco di accesso ai locali di sua esclusiva proprietà a condizione però, che non impedisca agli altri condomini la prosecuzione dell’esercizio dell’uso del muro ovvero di utilizzarlo in modo e misura analoga, senza alterarne la normale destinazione e sempre che dette modificazioni non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

Tribunale Bologna sez. II, 09/07/2012, n.2004

L’apertura di un varco nella recinzione comune

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di apportare le modificazioni necessarie al miglior godimento della cosa comune, senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Tra le facoltà di uso della cosa comune attribuite al comproprietario dall’art. 1102 c.c. rientrano, secondo la giurisprudenza, l’installazione di un cancello sul passaggio comune, con consegna delle chiavi agli altri comproprietari, nonché l’apertura di un varco nella recinzione comune (con apposizione di un cancello) effettuata per mettere in comunicazione uno spazio condominiale con una strada aperta al passaggio pubblico, sia pedonale che meccanizzato.

T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 08/03/2007, n.381

Lesione al decoro architettonico del fabbricato

L’installazione dell’ascensore rientra tra le innovazioni idonee ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27, comma 1, l. 118/71 ed all’art. 1, comma 1, d.P.R. 384/78, che, ai sensi dell’art. 2 l. 13/89, possono essere approvate dall’assemblea condominiale con le maggioranze ridotte prescritte dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ferma restando l’applicazione dell’art. 1120, comma 2, c.c. (nella specie, peraltro, la sentenza impugnata, confermata dalla Cassazione, aveva motivatamente escluso che l’apertura di un varco nell’androne condominiale, necessaria per l’installazione dell’ascensore, comportasse lesione al decoro architettonico del fabbricato od altro dei pregiudizi previsti da tale norma come integrativi delle innovazioni vietate in modo assoluto).

Cassazione civile sez. II, 20/04/2005, n.8286

Terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino 

L’apertura di un varco sul muro comune che mette in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non da luogo alla costituzione di una servitù quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l’opera realizzata non pregiudichi l’eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio.

Tribunale Trani, 26/11/2004

Apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale

Le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino sono lecite nelle sole ipotesi in cui esse, oltre a non comprometterne la stabilità, la sicurezza ed il decoro architettonico, ed a non alterare la destinazione del bene, non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà. Più in particolare, il condomino, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla sua proprietà esclusiva, può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all’apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza.

Cassazione civile sez. II, 05/01/2000, n.42



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