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Condominio parziale: può avere due amministratori?

19 Settembre 2020
Condominio parziale: può avere due amministratori?

Il nostro condominio fa parte di un unico fabbricato con 2 scale e 2 ingressi separati. Il condominio dell’altro ingresso ha da circa 20 anni (da quando fu costruito) un amministratore (nominato dalla Società costruttrice) che da sempre ci ha escluso dalle assemblee non convocandoci mai, ignorandoci, per cui non conoscevamo neppure il suo nome, perciò in questi anni ci siamo organizzati e abbiamo nominato “capo scala” un condomino che funge da Amministratore.

È capitato che l’altro condominio ha eseguito delle riparazioni alla sua parte di tetto (comunque parte comune) senza informarci né consultarci (avremmo avuto bisogno anche noi di riparazioni al tetto) e perciò il loro Amministratore ci ha fatto pervenire due lettere di diffida legale.

Le domande che pongo sono due: possiamo rimanere con un’amministrazione indipendente dall’altro condominio? Qualora la legge ci obblighi ad accorparci all’altro condominio in un’unica Amministrazione, possiamo chiedere un’assemblea straordinaria per la revoca dell’attuale amministratore in carica a motivo della sua pessima amministrazione?

La situazione descritta corrisponde a quella che va sotto il nome di condominio parziale. Secondo la giurisprudenza (Cassazione, sent. n. 10483 del 21.05.2015), è configurabile il c.d. condominio parziale tutte le volte in cui l’edificio risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (salvo che il regolamento contrattuale o l’atto originario non dica il contrario).

Classico esempio di condominio parziale è il complesso residenziale formato da un insieme d’edifici (“blocchi” costituenti distinti corpi di fabbrica), con parti comuni relative solo a tali singoli “corpi”, le quali quindi appartengono solo ai proprietari delle unità immobiliari comprese in ciascuno di essi. Insomma: il condominio con due scale è il tipico caso di condominio parziale.

Chiarito ciò, le modalità di gestione del condominio parziale sono sostanzialmente identiche a quelle di un condominio normale. Vanno però fatte alcune precisazioni.

Innanzitutto, le spese di gestione riguardanti la manutenzione e l’utilizzo dei beni e degli impianti rientranti nel condominio parziale debbono essere attribuite solo ai condòmini interessati, mentre tutti gli altri vanno esclusi (Tribunale di Trieste, sentenza n. 177/2010).

Si immagini un condominio, costituito da due scale, A e B. Alla scala A abitano i condòmini Tizio e Caio. Alla scala B abitano i condòmini Sempronio e Mevio. Ne consegue che, per la tinteggiatura o il rifacimento della scala A, dovranno essere convocati soltanto i condòmini Tizio e Caio, e saranno soltanto loro a pagare le spese di rifacimento; nulla sarà dovuto dagli abitanti della scala B.

Da tanto deriva che non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni oggetto di delibera (Trib. Piacenza 22/5/2001 e Cassazione, sentenza n. 7885/1994).

Tale interpretazione si ricava anche dalla lettura dell’art. 1136 cod. civ., ove si afferma che l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Non si parla di tutti i condòmini, ma solo degli aventi diritto.

A parte queste eccezioni, il condominio parziale deve essere amministrato come qualsiasi altro condominio, con la conseguenza che non è possibile nominare due amministratori differenti.

L’amministratore è senz’altro revocabile secondo le modalità ordinarie. Secondo il codice civile, i condomini possono sempre decidere di revocare l’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto.

Occorre che la revoca sia indicata nell’ordine del giorno in sede di convocazione dell’assemblea e che questa deliberi in tal senso con lo stesso quorum previsto per la nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

È bene ricordare che l’omessa convocazione dell’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore costituisce una “grave irregolarità” idonea a giustificare la revoca giudiziale (art. 1129, co. 12, n. 1 c.c.).

La revoca dell’amministratore può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino, così come contemplato dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile. La revoca giudiziale può essere disposta nei seguenti casi:

  • se l’amministratore non ha informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
  • se l’amministratore non ha reso il conto della sua gestione;
  • se l’amministratore ha commesso gravi irregolarità.

L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.). Sempre il codice indica quali sono le gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio; l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
  • l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) cod. civ. (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 cod. civ..

Esistono inoltre le cosiddette gravi irregolarità fiscali, come il caso in cui l’amministratore non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano, il singolo condomino può innanzitutto chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, può rivolgersi all’autorità giudiziaria su cui si pronuncerà il tribunale competente.

La richiesta di convocazione di un’assemblea straordinaria per la revoca dell’amministratore può essere avanzata, informalmente, da ogni condomino sollecitando l’amministratore, indicandogli l’ordine del giorno, a fissare una data per la riunione e comunicarlo ai condomini.

Diversamente, i condomini possono agire ai sensi dell’art. 66 disp. att. cod. civ., a mente del quale l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando gliene è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In quest’occasione i condomini devono inserire nella richiesta l’ordine del giorno e l’amministratore è tenuto ad evaderla, altrimenti i comproprietari potrebbero decidere d’autoconvocarsi e decidere autonomamente.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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