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Contratto preliminare: ultime sentenze

18 Settembre 2020
Contratto preliminare: ultime sentenze

La partecipazione dell’acquirente alla dolosa preordinazione dell’alienante; la diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore e la mancata fissazione di data e ora della stipula. 

Detraibilità dell’Iva assolta sull’acquisto di un bene immobile

Ai fini della detraibilità dell’IVA assolta sull’acquisto di un bene immobile, la stipulazione del contratto preliminare di compravendita, accompagnata dal versamento anticipato del corrispettivo, è sufficiente a realizzare il presupposto dell’imposizione, ai sensi dell’art. 6, commi 1 e 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, nei limiti dell’importo fatturato o pagato, a meno che non venga accertata la natura fittizia dell’operazione.

Cassazione civile sez. trib., 03/10/2019, n.24671

Preliminare di compravendita e caparra confirmatoria

Qualora all’atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto – senza che possa configurarsi la preclusione del giudicato – alla restituzione della caparra stessa.

Cassazione civile sez. VI, 19/09/2019, n.23409

Il contratto preliminare di compravendita e la garanzia fideiussoria

L’escussione della garanzia fideiussoria di cui all’art. 3 d.lg. 20 giugno 2005, n. 122 presuppone che il contratto preliminare di compravendita sia ancora efficace tra le parti nel momento in cui si è verificata la situazione di crisi del promittente venditore. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva accolto la richiesta avanzata dal promissario acquirente nei confronti del garante, sebbene il contratto preliminare fosse stato risolto prima della presentazione della domanda del costruttore di ammissione alla procedura di concordato preventivo).

Cassazione civile sez. III, 29/08/2019, n.21792

Fallimento del promittente venditore

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare ed in ipotesi di fallimento del promittente venditore, l’esercizio da parte del curatore della facoltà di scelta tra lo scioglimento o il subingresso nel contratto, ai sensi dell’art. 72 l.fall. (nel testo previgente alle modifiche introdotte dal d.lgs. n. 5 del 2006), può anche essere tacito, ovvero espresso per fatti concludenti, non essendo necessario un negozio formale, né un atto di straordinaria amministrazione soggetto ad autorizzazione del giudice delegato, in quanto tale scelta costituisce espressione di una prerogativa discrezionale del curatore stesso.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il curatore avesse validamente espresso la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale, proponendo l’azione di rilascio dell’immobile promesso in vendita dal fallito).

Cassazione civile sez. VI, 25/07/2019, n.20215

Revoca del contratto preliminare di compravendita immobiliare

In presenza della prova della “scientia decoctionis”, può essere revocato, ai sensi dell’art. 67, comma 2, l.fall., il contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato con atto pubblico nei sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore, prima già redatto con scrittura privata, in quanto volto a costituire in favore del promissario acquirente un diritto di prelazione, sfruttando gli effetti dell’art. 2775 bis c.c., che non nasce da una fattispecie legale, in sé non suscettibile di revoca, ma consegue alla formazione di un atto negoziale, volto esclusivamente alla rinnovazione del primo contratto con le forme idonee alla trascrizione, senza che abbia rilievo il fatto che tale atto non riguardi crediti contestualmente creati, posto che la valutazione negativa dell’ordinamento nei confronti della violazione delle regole della “par condicio creditorum”, resa manifesta nel disposto dell’art. 67, comma 1, l.fall. con riguardo alla costituzione negoziale di garanzie per crediti preesistenti anche non scaduti, vale “a fortiori” anche per gli atti costitutivi di diritti di prelazione che riguardino crediti già sorti.

Cassazione civile sez. I, 05/07/2019, n.18181

Stipulazione di un preliminare di compravendita

L’art. 12 della l. n. 475 del 1968, che consente il trasferimento della farmacia solo a favore di persona dotata di particolari requisiti, non impedisce la stipulazione di un preliminare di compravendita della farmacia, condizionato alla futura acquisizione dei requisiti di legge da parte del promissario acquirente o di un terzo a favore del quale il contratto preliminare sia destinato ad operare e che lo stipulante si riservi di indicare, dovendosi pertanto ritenere tale contratto non già nullo, ma privo di efficacia in caso di mancato avveramento della condizione sospensiva legale, consistente, nella disciplina fissata dall’art. 12 della legge n. 475 del 1968, nella formulazione “ratione temporis” applicabile, nel riconoscimento ad opera del medico provinciale, con proprio decreto ex art. 12 cit., della sussistenza, in capo all’acquirente, dei requisiti richiesti dalla stessa legge per la gestione del servizio farmaceutico.

Cassazione civile sez. II, 28/07/2020, n.16050

Preliminare e alienazione a soggetto diverso

In tema di compravendita, ai fini dell’accoglimento di una revocatoria è necessaria la prova della partecipazione dell’acquirente alla dolosa preordinazione dell’alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito; nel caso di contratto preliminare di compravendita a seguito del quale il promittente-venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un diverso soggetto, la prova che l’acquirente dell’immobile fosse a conoscenza del precedente contratto preliminare non è sufficiente, essendo necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell’alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito.

Corte appello Milano sez. II, 08/07/2020, n.1728

Posizione del contraente del preliminare

Nel caso del contratto preliminare di compravendita contenente la clausola di riserva della nomina non si può ritenere che il terzo poi nominato (in sede di rogito notarile) si surroghi automaticamente ed ex tunc nella posizione del contraente del preliminare: appare invece necessario vagliare l’intenzione delle parti e cioè verificare se la clausola preveda la nomina prima della stipula del definitivo oppure se rinvii ad esso, con la conseguenza che, in tal caso, i diritti e gli obblighi nascenti dal preliminare restano in capo al soggetto contraente.

Tribunale Brindisi, 02/07/2020, n.834

Obbligo di stipulare una vendita

L’azione diretta alla coattiva esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare una vendita ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene di pertinenza del promittente alienante, onde tale azione deve essere esperita soltanto nei confronti di chi ha assunto una simile obbligazione e che l’oggetto della domanda giudiziale prevista dall’articolo 2932 del codice civile, diretta all’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita, che dà luogo ad una azione di carattere personale, non è costituito dal bene o dai beni compromessi in vendita, bensì da quella particolare obbligazione di “facere”, consistente nel trasferimento dei beni o dei diritti che avrebbero dovuto essere trasferiti con il contratto definitivo non concluso.

Cassazione civile sez. II, 25/06/2020, n.12642

Contratto preliminare di compravendita immobiliare e validità del contratto

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Cassazione civile sez. VI, 05/06/2020, n.10665

Compravendita immobiliare e recesso della controparte

La clausola contenuta in un contratto preliminare di compravendita immobiliare che prevede l’assenza del certificato di agibilità non è sufficiente per considerare illegittimo il rifiuto del promittente acquirente a stipulare il contratto definitivo. Difatti, tale clausola non implica necessariamente una rinuncia da parte del promissario acquirente a ottenere dal promittente venditore il documento attestante l’agibilità dell’immobile compromesso in vendita, stante un obbligo generale del venditore a consegnare i documenti relativi “alla proprietà e all’uso della cosa venduta”, in base a quanto disposto dall’articolo 1477, comma 3, del Cc.

Per la Cassazione, dunque, l’omessa produzione della documentazione relativa all’agibilità costituisce inadempimento di non scarsa importanza del venditore, tale da legittimare pienamente il recesso della controparte.

Cassazione civile sez. II, 20/05/2020, n.9226

Contratti di compravendita preliminare e definitivo: la volontà dei contraenti

Il contratto preliminare di compravendita si differenzia dal definitivo per il diverso contenuto della volontà dei contraenti laddove nel primo ci si impegna a prestare il consenso mentre  nel secondo il consenso  è prestato.

(Nel caso di specie, si trattava di un atto di compravendita definitivo di un terreno, né l’impegno di formalizzare l’atto dinnanzi al notaio in data successiva non appena la parte venditrice avesse liberato il bene dal vincolo può influire sulla volontà delle parti espressa nel contratto).

Tribunale Lecce, 30/04/2020, n.1099

Contratto definitivo e prescrizione

Nel caso in cui al contratto preliminare di compravendita non sia seguita la stipulazione del contratto definitivo, la ripetuta manifestazione di disponibilità del promittente venditore alla stipula del definitivo deve essere valutata quale comportamento oggettivamente idoneo ad interrompere il decorso della prescrizione.

Cassazione civile sez. II, 10/12/2019, n.32224

Preliminare di compravendita immobiliare: diffida ad adempiere

Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove spetti al promissorio acquirente la scelta del notaio rogante, la diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore è efficace anche se contenga soltanto la necessaria fissazione del termine entro il quale l’altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione e non indichi, altresì, il giorno, l’ora ed il luogo della stipula del contratto definitivo, giacché grava sull’intimato promissario acquirente l’onere di contattare il notaio per detta stipula.

Tribunale Lecce, 18/11/2019, n.3586



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9 Commenti

  1. Come funziona il contratto preliminare ad effetti anticipati? So che si usa di frequente nelle contrattazioni immobiliari…Ma come si accordano le parti?

    1. Le parti, nell’assumere l’obbligo della prestazione del consenso al contratto definitivo, convengono l’anticipata esecuzione di alcune delle obbligazioni nascenti da questo, quale, ad esempio, la consegna immediata della cosa al promissario acquirente, con o senza corrispettivo. La disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che l’effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando piuttosto dal titolo l’altruità della cosa. Ne consegue che deve ritenersi inesistente nel promissario acquirente l’animus possidendi, sicché la sua relazione con la cosa va qualificata come semplice detenzione e non costituisce possesso utile ai fini dell’usucapione, come è stato recentemente confermato dalle Sezioni Unite (sent. 27-3-2008, n. 7930), le quali hanno escluso che l’immissione nella disponibilità del bene del promissario acquirente valga come possesso ai fini dell’acquisto della proprietà per usucapione, affermando che si tratta di mera detenzione. In particolare, dopo aver esaminato la prassi contrattuale affermatasi nel settore immobiliare per rispondere alle esigenze di entrambe le parti del contratto preliminare ed averla ricondotta alla categoria dei contratti collegati, le Sezioni Unite hanno identificato nella fattispecie in parola un collegamento negoziale tra il contratto preliminare, il comodato (quanto alla concessione dell’utilizzazione del bene da parte del promittente venditore al promissario acquirente) e il mutuo gratuito (quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore).

  2. Un mio amico mi ha raccontato un caso di un imprenditore, che voleva vendere un immobile. Erano coinvolti ben due acquirenti. L’imprenditore con contratto preliminare si era obbligato a vendere un immobile ad un determinato prezzo. Poi, il contratto definitivo è stato stipulato ad una cifra più bassa. Gli acquirenti dichiaravano che si impegnavano a versare con il definitivo una cifra minore, in attesa che fossero completate alcune definiture. Loro non hanno versato il saldo. Poi, sono arrivati al giudizio. L’imprenditore sosteneva che gli acquirenti dovessero pagare la differenza del prezzo, mentre gli acquirenti sostenevano che il prezzo dovuto era quello che risultava dal contratto definitivo di compravendita (avevano scritto anche una scrittura privata) ed il preliminare o altri accordi non avevano senso. Insomma, alla fine aveva ragione il venditore

  3. A cosa serve il contratto preliminare? Quali sono i principali diritti e doveri delle parti quando si stipula un contratto preliminare?

    1. Il contratto preliminare è molto utile per svariate ragioni:
      stabilisce un punto di arrivo delle trattative, rimandando ad una data futura la stipula dell’accordo definitivo;
      permette il controllo delle sopravvenienze, consentendo alle parti di impegnarsi provvisoriamente in attesa che siano definiti tutti gli aspetti dell’affare da concludere, ovvero di fronteggiare eventuali cambiamenti successivi alla stipulazione del preliminare senza dover ricorrere all’impugnazione del contratto. Pensa alle parti che concludono un preliminare, impegnandosi a stipulare il definitivo nel momento in cui l’oscillazione dei prezzi sul mercato sia cessata, in modo tale da raggiungere un accordo sul prezzo conveniente per tutti;
      consente di avere maggiore sicurezza sulle condizioni da stabilire nel contratto definitivo: pensa a chi non sia sicuro della consistenza patrimoniale della controparte e voglia prendere tempo per effettuare ulteriori controlli.

    2. Principale diritto delle parti è quello di giungere ad un accordo definitivo: in altre parole, ciascun contraente di un preliminare ha il diritto di veder completato il percorso arrivando alla sottoscrizione del contratto definitivo. Tra i diritti delle parti nel caso di contratto preliminare figura anche quello al rispetto di tutte le clausole contenute in esso: in altre parole, la parte non inadempiente può ottenere tutela giudiziaria anche nel caso in cui la sua controparte non rispetti gli altri obblighi (oltre a quello di stipulare il definitivo) previsti nel preliminare. E così, se una parte di era obbligata a versare un corrispettivo e non osserva tale impegno, l’altra potrà rivolgersi al giudice per tutelare le proprie ragioni. Ciò accade perché il preliminare è un contratto a tutti gli effetti, proprio come quello che sottoscrivi con la banca quando accendi un mutuo o con la concessionaria quando acquisti un’auto. I doveri delle parti nel caso di contratto preliminare sono speculari ai diritti: ogni parte ha l’obbligo giuridico di osservare quanto stabilito nell’accordo, ivi compreso l’impegno a stipulare il contratto definitivo. In mancanza, l’altra parte potrà rivolgersi al giudice e chiedere che il consenso negato sia sostituito da una pronuncia del giudice.

  4. Ho deciso di comprare casa e sto per firmare il compromesso. Ma cosa dovrei controllare in un contratto preliminare? Quali aspetti occorre verificare e a quali clausole devo fare attenzione per evitare fregature?

    1. Il compromesso è solo un gradino intermedio rispetto al contratto definitivo che è l’atto con cui si trasferisce la proprietà. Quest’ultimo, quindi, ne sostituisce integralmente il contenuto con il proprio: in buona sostanza, dopo la firma del rogito, gli accordi tra le parti stabiliti in precedenza non hanno più alcun rilievo e conta solo ciò che è riportato sul contratto definitivo. Con la conseguenza che, in caso di preliminare diverso dal contratto definitivo, prevale quest’ultimo. È normale, a questo punto, chiedersi se sia così importante controllare ciò che sta scritto nel contratto preliminare visto che la sua validità è limitata nel tempo. In verità, alcuni aspetti del compromesso possono influire sul successivo contratto: ecco perché è bene porre attenzione ai seguenti elementi: la proprietà dell’immobile; la provenienza dell’immobile; la presenza del garage o di altre pertinenze; gli abusi edilizi; ipoteche o pignoramenti; verifica della planimetria; verifica dei pagamenti degli oneri condominiali; verifica del regolamento di condominio.

  5. Salve, ho stipulato un preliminare di acquisto insieme ad un’latra persona e quest’ultima ha poi stipulato il definitivo senza di me acquistato l’appartamento per l’intero?
    Cosa posso fare? Grazie mille per la risposta

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