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Azione di risoluzione del preliminare: ultime sentenze

1 Marzo 2022
Azione di risoluzione del preliminare: ultime sentenze

Contratto di compravendita immobiliare; carenza di licenza di abitabilità; grave inadempimento dell’alienante; forma scritta ad substantiam; stipulazione del contratto definitivo.

Contratto preliminare di vendita: l’assenza del requisito della edificabilità

Ove un contratto preliminare abbia a oggetto la vendita di una porzione di un comprensorio immobiliare risultato privo del requisito della edificabilità, tale elemento – che integra gli estremi del vizio della cosa – costituisce idonea causa di risoluzione del preliminare per inadempimento.

Cassazione civile sez. III, 20/07/2021, n.20695

Acconto ricevuto sul prezzo pattuito

Non integra il delitto di appropriazione indebita la condotta del promittente venditore che, a seguito della risoluzione del contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, non restituisca al promissario acquirente la somma ricevuta a titolo di acconto sul prezzo pattuito. In tal caso, a seguito della dazione, la somma di denaro entra definitivamente a far parte del patrimonio dell’accipiens senza alcun vincolo di impiego, con la conseguenza che nel caso in cui il contratto venga meno tra le parti matura solo un obbligo di restituzione che, ove non adempiuto, integra esclusivamente un inadempimento di natura civilistica.

Nel caso di specie, la Corte ha assolto per insussistenza del fatto l’imputato, che dopo aver promesso in vendita una autovettura non aveva né consegnato il veicolo né restituito quanto ricevuto a titolo di acconto, ritenendo che la parte civile debba in tal caso far valere le proprie ragioni dinanzi al giudice civile.

Corte appello Palermo sez. IV, 26/02/2021, n.404

Contratto preliminare di compravendita: clausola penale

Va qualificata come penale la clausola di contenuto speculare per l’inadempimento dell’una o dell’altra parte che presuppone l’addebitabilità della risoluzione del preliminare e/o del recesso dal preliminare a carico di una parte per fatto addebitabile all’altra, regolando le sorti dei pagamenti effettuati dal promettente acquirente sino al momento del recesso o della risoluzione.

Cassazione civile sez. III, 12/10/2020, n.21967

Ipoteca su immobile oggetto di preliminare di compravendita

Nel caso di mancata conoscenza di ipoteca sul bene oggetto di preliminare di compravendita, va riconosciuta al promissario acquirente la facoltà di agire per la risoluzione del preliminare, senza essere onerato di richiesta di termine per l’estinzione dell’ipoteca da parte del promissario venditore, dovendo le parti, sia dalle trattative che nella formazione del contratto, comportarsi secondo la buona fede ex art. 1337 c.c.

Tribunale Terni, 09/09/2020, n.569

Tutela dell’acquirente in caso di vizi dell’immobile

In ipotesi di preliminare di vendita di un appartamento, la presenza di vizi dell’immobile, consegnato prima della stipula dell’atto definitivo, abilita il promissario acquirente, senza che sia tenuto al rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ., ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, ovvero a domandare, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento, o la condanna del medesimo pro -mittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Corte appello Firenze sez. II, 10/07/2020, n.1272

Risoluzione del preliminare richiesta dal mandatario

In tema di mandato senza rappresentanza, l’azione di risoluzione del preliminare, sottesa alla richiesta di restituzione della caparra, rimane tra quelle esperibili dal solo mandatario (fattispecie in cui a causa della mancata stipulazione del rogito, in vista del quale venne rilasciata la procura, destinata a “saldarsi” con il preliminare in forza della clausola che consentiva la stipulazione del rogito anche a persona nominata dal promittente acquirente, il mandatario non aveva mai avuto occasione con il terzo di spendere il nome del suo dominus e pertanto il terzo ignorava, restando il rapporto fra mandante e mandatario meramente interno, la esistenza del mandato).

Tribunale Ferrara, 31/07/2020, n.429

Contratto preliminare: la consegna dell’immobile

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

Cassazione civile sez. II, 27/05/2020, n.9953

La risoluzione del preliminare per inadempimento

Deve pronunciarsi la risoluzione del preliminare per inadempimento nel caso in cui il promittente venditore non abbia stipulato il contratto definitivo, alienando il bene a terzi, a nulla valendo l’eccezione sollevata del mancato pagamento del saldo del prezzo, esigibile, per accordo intercorso tra le parti, solo dopo la consegna dell’immobile, mai avvenuta.

Tribunale Parma sez. I, 01/02/2019, n.188

Difetti costruttivi e manutentivi

L’acclarato stato di incompletezza e di degrado manutentivo, nonché i difetti costruttivi, valutati congiuntamente alla carenza di certificazione di abitabilità/agibilità dell’unità immobiliare determinano la risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento della promittente alienante.

Tribunale Massa, 01/02/2019, n.81

Interessi e rivalutazione monetaria sulle somme

Alla risoluzione giudiziale del contratto preliminare avente a oggetto la vendita di un immobile, consegue, in capo al venditore, l’obbligo di restituire quanto ricevuto a titolo di acconti e, in capo all’acquirente, l’obbligo di risarcire l’acquirente dei danni sofferti oltre agli interessi legali sulla somma. In particolare, quanto a ciò che è dovuto da parte dell’acquirente, si precisa che si verte in ipotesi di debito di valore, e che pertanto su tale somma decorrono la rivalutazione monetaria e gli interessi al saldo per i quali, nel caso di somme sborsate in date diverse, a meri fini semplificativi, si indica un unico dies a quo.

Tribunale Nuoro, 16/10/2018, n.525

Responsabilità del venditore

Le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, in quanto tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari.

Pertanto, i vincoli da esse imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile, secondo la previsione dell’articolo 1489 del Cc, e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. Tale regola vale non solo per il definitivo ma anche per il preliminare di vendita.

Nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la domanda attorea di risoluzione del preliminare di vendita, in quanto la non conformità urbanistica degli immobili oggetto del contratto era desumibile dalle prescrizioni contenute nel piano regolatore generale, conoscibili e vincolanti per tutti.

Tribunale Padova sez. II, 12/07/2018, n.1512

La mancata consegna del certificato d’abitabilità 

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio -assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.

Cassazione civile sez. VI, 18/05/2018, n.12226

Risoluzione consensuale di un contratto preliminare di compravendita immobiliare

In materia contrattuale, la risoluzione consensuale di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, al pari del contratto risolutorio del definitivo. La ragione giustificativa dell’assoggettamento del preliminare alla forma ex articolo 1351 del Cc è da ravvisarsi nella incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari e si pone in termini identici per il contratto di risoluzione del preliminare stesso.

Pertanto, l’avvenuta risoluzione del preliminare non può ritenersi dimostrata dalla sottoscrizione “per ricevuta” delle note di credito attestanti la restituzione delle somme versate al promissario alienante dal promissario acquirente in acconto sul prezzo finale di compravendita dell’immobile.

Nella fattispecie, la Corte d’appello ha così accolto la domanda originaria dei promissari acquirenti, volta a ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex articolo 2932 del Cc.

Corte appello Roma sez. II, 26/04/2018, n.2780

Mancata approvazione del progetto di lottizzazione

La clausola che preveda la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in caso di mancata approvazione del progetto di lottizzazione deve essere qualificata come condizione risolutiva e non come condizione potestativa (c.d. unilaterale), in quanto la prima si limita a subordinare l’efficacia del contratto ad un evento, futuro e incerto, il cui verificarsi priva automaticamente il negozio di effetti “ab origine”, la seconda, invece, esige una specifica ed inequivoca pattuizione senza che rilevi il mero interesse della parte alla sua realizzazione, implicando il riconoscimento, in capo al contraente, di un diritto potestativo il cui mancato esercizio, successivamente al verificarsi dell’evento, dà vita a un nuovo negozio.

Cassazione civile sez. II, 18/04/2018, n.9550

Compravendita immobiliare e inadempimento del venditore

In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.

Cassazione civile sez. II, 05/12/2017, n.29090

La retroattività della risoluzione del preliminare

La retroattività della risoluzione del preliminare comporta per il promissario acquirente – entrato in possesso del bene senza pagare alcun corrispettivo – l’obbligo di tenere indenne il proprietario dalla perdita di disponibilità dello stesso, normalmente fruttifera; tale perdita corrisponde all’utilità che il proprietario avrebbe potuto ottenere dell’uso diligente della cosa e va determinata secondo il canone locatizio di mercato.

Cassazione civile sez. II, 16/10/2017, n.24325

Preliminare di vendita e risoluzione contrattuale

Non residuano dubbi sulla conclusione del negozio di risoluzione del preliminare di compravendita, ancorché in forza di manifestazioni di volontà non contestuali: l’accettazione, ovverosia la dichiarazione unilaterale recettizia di adesione alla proposta, nei medesimi termini in cui essa era stata formulata ai sensi dell’art. 1326 c.c., sopravveniva, a distanza di alcuni mesi, a conferma di comportamenti concludenti ed inequivoci con i quali si era già espressa la volontà di aderire al negozio solutorio.

Tribunale Bari sez. III, 06/07/2016, n.3736

La legittimità originaria dell’acquirente a godere dell’immobile

Con la risoluzione del preliminare la legittimità originaria dell’acquirente a godere dell’immobile viene meno, lasciando “sine titulo” l’occupazione dell’immobile con la conseguenza che il promissario acquirente, al quale sia stato anticipatamente consegnato l’immobile promesso in vendita, ha l’obbligo, non solo di restituire l’immobile, ma anche di corrispondere alla controparte l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene nell’intervallo di tempo compreso tra la consegna e il rilascio del medesimo.

Tribunale Bari sez. III, 02/05/2016, n.2441

La consegna dell’immobile oggetto del contratto preliminare di vendita

La consegna dell’immobile oggetto del contratto preliminare di vendita effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto, ed il preliminare non produce tale effetto.

Ne consegue che, nel caso in cui il promissario acquirente sia stato immesso nella disponibilità materiale del bene prima della stipula del definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente — senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’articolo 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta — ad opporre la “exceptio inadimpleti contractus” al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita, altresì, a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, ovvero la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2015, n.3028

Vizi dell’immobile e stipulazione del contratto definitivo 

In ipotesi di preliminare di vendita di un appartamento, la presenza di vizi dell’immobile, consegnato prima della stipula dell’atto definitivo, abilita il promissario acquirente, senza che sia tenuto al rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ., ad opporre l'”exceptio inadimpleti contractus” al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, ovvero a domandare, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento, o la condanna del medesimo promittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Cassazione civile sez. II, 11/10/2013, n.23162



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