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Delibera assemblea condominio: nulla senza temi da trattare?

15 Settembre 2020
Delibera assemblea condominio: nulla senza temi da trattare?

Il contenuto della riunione deve essere illustrato in modo analitico prima che si svolga, così da preparare adeguatamente i condomini.

La tua prossima assemblea di condominio si terrà tra pochi giorni: che goduria, ti viene da dire. Non vedevi l’ora di imbarcarti in una serie infinita di discussioni a voce alta con i tuoi vicini di casa. Roba da uscire regolarmente col mal di testa. Ci sta. L’assemblea di condominio è fondamentale, in qualità di sede in cui prendere tutte le decisioni su un bene comune come l’immobile in cui tu e gli altri residenti abitate. Discussioni, anche accese, sono il minimo sindacale.

Ti chiedi, a questo proposito, di cosa discuterete. E te lo chiedi perché, nell’avviso di convocazione, non c’è alcuna traccia degli argomenti all’ordine del giorno. La delibera di assemblea di condominio è nulla senza i temi da trattare? È una domanda che anche la giurisprudenza si è posta e alla quale ha risposto con le sentenze che ti andremo a illustrare.

Se sei perplesso, comunque, sappi in partenza che hai ragione: la chiarezza è il primo dovere in questi casi, per rispettare il diritto dei condomini a una puntuale informazione. Nelle prossime righe, entreremo un po’ più nel dettaglio.

La convocazione dell’assemblea

Il primo atto da compiere per organizzare una riunione di condominio è inoltrare ai partecipanti l’avviso di convocazione. Si tratta di una comunicazione che deve arrivare a chi prenderà parte all’assemblea almeno cinque giorni prima della riunione. Questo non vuol dire che l’avviso deve essere inviato cinque giorni prima dell’assemblea, ma che chi lo spedisce deve tenere conto anche dei tempi di invio e ricezione per fare in modo che il condomino lo riceva cinque giorni prima.

Può essere inoltrato tramite raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegnato a mano. Deve riportare la data e il luogo in cui si svolgerà l’assemblea di condominio ma anche la specifica indicazione dell’ordine del giorno, cioè degli argomenti che saranno trattati durante la riunione [1]. Come puoi ben vedere, è chiaro che si tratta di un preciso obbligo di legge che, peraltro, specifica anche come eventuali vizi dell’avviso di convocazione possano ripercuotersi sulle deliberazioni dell’assemblea travolgendole e provocandone l’annullabilità.

La norma che abbiamo appena citato anche da questo punto di vista è chiarissima: «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile» su richiesta di chi contesta le modalità della convocazione o di chi non ha potuto prendere parte alla riunione proprio perché non sapeva che c’era, avendo per esempio ricevuto l’avviso in ritardo per colpa di chi l’ha inviato.

I passaggi successivi sono lo svolgimento dell’assemblea, le deliberazioni – cioè le decisioni che l’organo collegiale prende – e il verbale che dà conto di quanto discusso.

Invalidità della delibera 

Il mancato rispetto delle modalità di convocazione della riunione di condominio costituisce già un presupposto di impugnazione di una delibera assembleare. È necessario, inoltre, il raggiungimento di un numero legale, detto quorum costitutivo, affinché l’assemblea possa svolgersi regolarmente. C’è poi l’altro quorum, quello deliberativo, che riguarda il tipo di maggioranza necessaria per prendere decisioni. E infine, dicevamo, il verbale: se non viene compilato è come se non ci fosse stata alcuna riunione.

Puoi ben vedere che sono molti i motivi per i quali si può impugnare una delibera di assemblea di condominio per supposte violazioni procedurali. La Cassazione distingue tra delibere nulle e annullabili e, in una nota sentenza a sezioni unite, ha spiegato bene quali sono [2].

La differenza consiste nel fatto che la nullità è causata da vizi talmente gravi che, proprio a causa di questi, l’atto è da considerare privo di valore. Gli atti annullabili, invece, sono quelli macchiati da vizi meno gravi che devono essere sottolineati dalla sentenza di un giudice, al fine di dichiararne la loro invalidità.

In particolare, secondo la Cassazione, sono nulle le delibere:

  • con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della maggioranza;
  • con maggioranze inferiori al necessario;
  • prive degli elementi essenziali;
  • adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  • con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all’ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume;
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • invalide in relazione all’oggetto.

Sono, invece, annullabili le delibere:

  • affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
  • genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
  • viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore;
  • che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Tempistica e caso concreto 

Nel caso che ci interessa, quello in cui l’avviso di convocazione arrivi senza ordine del giorno, siamo in presenza di un vizio che può rendere l’atto annullabile, come dice la legge stessa. Solo se un condomino impugna la delibera potrà farla dichiarare non valida. Ci vuole, però, la pronuncia di un giudice, diversamente da un atto che è nullo in partenza per gravi vizi.

La mancata annotazione dei motivi per i quali si tiene la riunione di condominio non è considerabile come una violazione così grave da inficiare palesemente la delibera di assemblea. La differenza tra atti nulli e atti annullabili non è solo teorica, ma è anche pratica: un atto nullo è nullo sempre, in ogni luogo e circostanza; un atto annullabile non lo è per sempre.

Il condomino deve sapere che, se rintraccia un vizio sulla delibera assembleare o sugli atti preparatori, ha trenta giorni di tempo per far valere un suo diritto, impugnare la delibera e farla annullare. Se non lo fa e i trenta giorni trascorrono, la delibera diventa esecutiva, malgrado sia stata approvata con modalità irregolari.

Per rispondere, dunque, alla domanda che ci ponevamo all’inizio possiamo dire questo: non annotare gli argomenti all’ordine del giorno sull’avviso di convocazione di un’assemblea di condominio è potenziale motivo di nullità della delibera assembleare, a patto che il condomino si attivi per annullarla (scopri come fare in questo articolo: “Come impugnare una delibera dell’assemblea di condominio“).

Una recente ordinanza della Cassazione ha ribadito che la delibera assembleare è valida solo se nell’avviso di convocazione sono contenuti i temi da trattare in modo analitico [3]. Questo per una questione di chiarezza nei confronti dei condomini, che devono sapere di cosa si discuterà, essendo gli argomenti di loro sicuro interesse. L’avviso, quindi, per essere valido, deve mettere i residenti nel palazzo in condizione di conoscere l’ordine del giorno dell’assemblea.


note

[1] Art. 66 disp. att. c.c.;

[2] Cass. civ. sez. unite sent. n. 4806 del 07/03/2005;

[3] Cass. n.18126/2020 del 31/08/2020.


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