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Si può modificare il regolamento di condominio?

16 Settembre 2020
Si può modificare il regolamento di condominio?

Quale maggioranza è necessaria per modificare una clausola del regolamento che limita l’uso delle proprietà individuali.

Non è sempre facile mandare giù il regolamento di condominio. Spesso, esistono clausole limitative della proprietà individuale o dell’uso delle parti comuni. Ad esempio, il regolamento potrebbe vietare di stendere i panni fuori dalla finestra, di fare rumore oltre un certo orario, di usare il terrazzo per prendere il sole, di installare tende di un colore diverso da quello degli altri condomini, di parcheggiare l’auto in alcune aree del cortile.

Chi non è d’accordo col regolamento non può fare nulla se non conquistare il consenso di una buona fetta di condomini affinché la questione sia votata in assemblea. Ma si può modificare il regolamento di condominio e, in caso positivo, quali maggioranze sono necessarie?

Di tanto parleremo qui di seguito tenendo conto degli insegnamenti più recenti della giurisprudenza. Ma procediamo con ordine.

Che vuol dire regolamento di condominio contrattuale?

Esistono due tipi di regolamento condominiale:

  • il regolamento contrattuale: è quello approvato all’unanimità, quindi con il voto favorevole di tutti i condomini. L’unanimità si ottiene, di solito, quando il regolamento viene fatto redigere dall’iniziale costruttore dell’edificio che poi, in sede di compravendita, lo fa approvare a tutti i futuri condomini. In tal modo, l’acquirente è tenuto ad accettare, insieme al rogito notarile, anche il regolamento predisposto dal costruttore. Seppure in momenti temporalmente distinti tra loro, si raggiunge così il consenso di tutti;
  • il regolamento assembleare: è quello deliberato a maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia in prima che in seconda convocazione.

Questa distinzione è essenziale per comprendere se e come si può modificare il regolamento di condominio. Sul punto, si consiglia di leggere l’approfondimento “Quale maggioranza per la modifica del regolamento condominiale?“.

Quando il regolamento contrattuale è necessario

Potrebbe succedere che il regolamento contenga dei limiti all’uso dei singoli appartamenti. Si pensi al divieto di utilizzare l’immobile ad uso ufficio o per attività commerciali o al divieto di esporre vasi da fiori sulle finestre e sui balconi. Clausole di questo tipo devono per forza essere approvate da tutti i condomini: il condominio, infatti, non può reprimere le facoltà dei titolari degli appartamenti se non sono questi stessi che si autolimitano accettando il vincolo e, quindi, la clausola.

Dunque, tutte le volte in cui il regolamento di condominio contiene dei paletti al diritto di proprietà è necessario che lo stesso rivesta la forma del regolamento contrattuale e, quindi, sia deliberato all’unanimità.

Si può modificare il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio, seppur obbligatorio per tutti i condomini – anche per quelli che acquisteranno l’appartamento in un momento successivo all’approvazione del regolamento stesso – può essere modificato in qualsiasi momento. Le sue clausole dunque sono certo vincolanti, ma non necessariamente definitive ed immutabili.

Il regolamento contrattuale che limita i diritti dei proprietari sui singoli appartamenti, per poter essere efficace nei confronti dei successivi condomini, deve essere annotato nei registri immobiliari oppure menzionato nel rogito notarile di compravendita.

Che maggioranza occorre per modificare il regolamento di condominio?

Una volta accertato che il regolamento di condominio può essere modificato, vediamo che maggioranza è necessario raggiungere. È possibile modificare una singola clausola del regolamento o il regolamento stesso nella sua interezza a condizione che siano rispettati i seguenti quorum (sia in prima che in seconda convocazione):

  • regolamento contrattuale: la modifica può avvenire solo all’unanimità. E ciò perché ogni alterazione del regolamento deve rivestire la stessa forma di quella adottata per la sua iniziale approvazione;
  • regolamento assembleare: per la modifica è sufficiente raggiungere la maggioranza degli intervenuti in assemblea a condizione che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Ad esempio, si può modificare la clausola del regolamento che impone un determinato colore alle tende da sole ma solo all’unanimità. La ragione è semplice: una clausola di questo tipo limita i diritti dei proprietari e, come tale, può essere efficace solo se accettata da tutti, e quindi approvata all’unanimità. Dunque, può far parte solo di un regolamento contrattuale. Lo stesso quorum, dunque, è necessario per la sua modifica o cancellazione [1].


note

[1] C. App. Lecce, sent. n. 236/2020.


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