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Contratto di locazione parziale cedolare secca

18 Novembre 2020
Contratto di locazione parziale cedolare secca

In alcuni casi, il contratto di affitto ha ad oggetto solo una parte dell’immobile.

Hai deciso di affittare una stanza all’interno del tuo appartamento. Ti chiedi con quale tipo di contratto d’affitto sia possibile inquadrare tale fattispecie. Vuoi sapere se puoi accedere ad un sistema fiscale agevolato anche se affitti solo una stanza o se ne affitti diverse contemporaneamente.

La stipulazione di un contratto di affitto risponde ad un bisogno primario dell’uomo: quello di avere un’abitazione. Per questo, al ricorrere di determinate condizioni, la legge consente al proprietario che affitta l’appartamento di accedere ad un regime fiscale agevolato.

Quando si affitta solo una parte dell’appartamento ci si può, però, chiedere se tali benefici fiscali spettano lo stesso. In particolare, in caso di contratto di locazione parziale è possibile accedere alla cedolare secca? La risposta a questa domanda è molto importante posto che la cedolare secca consente al proprietario dell’appartamento di pagare un’aliquota fiscale forfettaria sul reddito percepito in virtù della locazione senza che tale introito si cumuli con gli altri redditi percepiti.

Ma andiamo per ordine.

Contratto di locazione: che cos’è?

Quando parliamo di contratto di locazione ci riferiamo a quello che, nel gergo comune, viene definito contratto di affitto. Attraverso tale tipologia contrattuale il proprietario di un immobile concede l’utilizzo dello stesso ad un soggetto terzo, detto conduttore. Quest’ultimo potrà utilizzare l’immobile come se fosse il proprietario e farne l’uso previsto dal contratto stesso.

Il contratto di affitto è, dunque, lo strumento attraverso il quale moltissime famiglie italiane riescono ad avere la disponibilità di un’abitazione in cui vivere.

Le finalità perseguite dal contratto d’affitto possono essere, in realtà, le più diverse. In alcuni casi, infatti, l’immobile dato in locazione viene adibito dal conduttore ad abitazione principale. In altri casi, si tratta di un affitto per studenti fuori sede. In altri casi ancora, la locazione ha finalità commerciali ed il conduttore utilizza l’immobile per svolgere un’attività economica organizzata (ad es. per aprire un negozio, un salone estetico, una concessionaria auto, etc.).

Come corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile, il conduttore si obbliga a versare mensilmente al proprietario un prezzo definito canone di locazione.

La quantificazione del canone di locazione è rimessa alle parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale. Tuttavia, quando il proprietario accetta di applicare un canone di affitto calmierato, definito sulla base di specifiche tabelle redatte dalle associazioni dei proprietari e dalle associazioni degli inquilini, può accedere ad un regime fiscale agevolato (si tratta del cosiddetto affitto a canone concordato).

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale particolarmente vantaggioso che consente al proprietario che abbia affittato un immobile ad un conduttore di applicare sui redditi percepiti da questa locazione un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali comunale e regionale.

In particolare, optando per il regime di cedolare secca, il proprietario può applicare al canone di locazione percepito dal conduttore, a seconda dei casi:

  • un’aliquota pari al 21% sul canone di locazione annuo stabilito nel contratto;
  • un’aliquota pari al 10% sul canale di locazione che le parti hanno stabilito nel contratto a canone concordato.

L’aliquota del 10% è applicabile solo se l’immobile si trova:

  1. in un Comune con carenza di disponibilità abitativa (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia nonché nei comuni confinanti con questi ultimi);
  2. in Comuni ad alta tensione abitativa;
  3. in Comuni colpiti da eventi sismici del centro Italia.

Oltre a poter godere di un’aliquota fiscale agevolata, il regime di cedolare secca consente al proprietario di non cumulare il reddito da locazione con il reddito complessivo.

Canone di locazione parziale cedolare secca

In alcuni casi, il proprietario decide di affittare solo una parte di un immobile, ad esempio una stanza. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che [1] non è possibile applicare sulla parte dell’immobile che viene locata un regime fiscale differenziato rispetto al resto.

In particolare, secondo le Entrate, il reddito che proviene dalla contemporanea locazione di parti di un’unica unità abitativa alla quale è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato al medesimo regime fiscale.

Ne consegue che il proprietario che decide di affittare una sola stanza può optare per la cedolare secca, se ne ricorrono i relativi requisiti. Tuttavia, se decide di affittare diverse porzioni dello stesso immobile a soggetti diversi, deve applicare a tutte la medesima tassazione.


note

[1] Agenzia delle Entrate, circolare 26E/2011.


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