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Posso affittare una cantina?

18 Novembre 2020
Posso affittare una cantina?

Qualsiasi immobile può essere oggetto di un contratto di locazione a condizione che il conduttore lo adibisca ad usi compatibili con la destinazione d’uso del bene affittato.

Sei proprietario di un appartamento all’interno di un condominio. L’immobile è dotato di due cantine come pertinenza. Ti sei reso conto che, per soddisfare le tue esigenze, una cantina è più che sufficiente. Ti chiedi se puoi affittare l’altra ad un soggetto terzo.

La cantina è, dal punto di vista edilizio, un immobile, spesso ubicato nei piano interrati o seminterrati, destinato ad essere utilizzato come ripostiglio e deposito.

Molto spesso il proprietario di questa tipologia di immobile non è interessato a farne uso e si chiede: posso affittare una cantina?

La risposta a questa domanda è affermativa anche se occorre considerare che chi prende in affitto una pertinenza deve obbligatoriamente utilizzarla in modo compatibile con la sua destinazione d’uso.

Il conduttore potrà, dunque, usare la cantina come ripostiglio ma non potrà viverci né adibirla ad una finalità abitativa.

Cos’è la cantina?

Quando parliamo di cantina intendiamo riferirci a due diversi possibili significati. Dal punto di vista agricolo, la cantina è un locale nel quale vengono realizzate le operazioni di vinificazione. Invece, dal punto di vista edilizio ed urbanistico, la cantina sta ad indicare un locale, spesso interrato o seminterrato, utilizzato come deposito di oggetti.

La cantina è, di solito, una pertinenza di un immobile destinato ad uso abitativo. Spesso, infatti, nei palazzi, ogni appartamento ha, come pertinenza, una cantina ed un box auto oppure un posto auto.

La cantina ha una destinazione d’uso non abitativa e può essere, dunque, usata solo per il rimessaggio di oggetti. Non è possibile viverci in quanto, di solito, tale vano non ha le caratteristiche urbanistiche che possono renderlo vivibile.

Di solito, infatti, la cantina non ha finestre e presenta una una superficie molto piccola. Inoltre, essendo ubicata nei locali interrati, spesso la cantina è un ambiente molto umido e, dunque, non suscettibile di essere abitato anche sotto il profilo igienico-sanitario.

Contratto di affitto cantina

Affittare un immobile, nel linguaggio comune, significa concedere ad un terzo l’uso di un certo locale previo pagamento di un canone di affitto mensile concordato tra le parti.

Di per sé non vi sono limiti alla possibilità delle parti, proprietario e conduttore, di concedere un immobile in locazione. La cantina può essere, dunque, concessa in locazione a condizione che il conduttore rispetti la sua destinazione d’uso e la adibisca, quindi, a deposito.

Il conduttore, al contrario, non potrà mai usare la cantina per finalità abitative altrimenti si esporrebbe anche al rischio di una risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.

La legge [1] prevede, infatti, l’obbligo del conduttore di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell’utilizzo della cosa concessa in locazione e vieta all’utilizzatore di porre in essere delle innovazioni sul bene preso in affitto che ne mutino la destinazione e la natura.

Affitto cantina: risoluzione per inadempimento

Dall’obbligo del conduttore di rispettare la destinazione d’uso della cantina deriva che tale soggetto non può:

  • usare la cantina per fini diversi dalla destinazione d’uso;
  • apportare innovazioni che modificano la destinazione d’uso.

Ne consegue che se l’utilizzatore non rispetta queste regole, il proprietario può esercitare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del contraente [2].

Il contratto di affitto, dunque, si scioglie e, se il conduttore ha apportato delle modifiche, egli dovrà rimuoverle, ripristinando lo stato dei luoghi presente al momento della consegna della cantina.

Contratto di affitto cantina: le spese

Come noto, quando proprietario e conduttore stipulano un contratto di locazione, procedono alla sua registrazione all’Agenzia delle Entrate. Tale formalità deve essere adempiuta anche quando si affitta una cantina.

Ma chi paga le spese di registrazione? Come previsto dal Codice civile, anche nella locazione di una cantina, proprietario e conduttore sono liberi di decidere come ripartire le spese di registrazione nella maniera che ritengono più opportuna.

Affitto cantina: le spese condominiali

Infine, occorre ricordare che il proprietario potrà chiedere al conduttore di sostenere, almeno in parte, le spese condominiali relative alla cantina.

Le pertinenze, come posti auto, garage, cantine, etc., concorrono infatti a determinare i millesimi della proprietà immobiliare [3] ed è su quei millesimi che viene calcolata la ripartizione delle spese condominiali tra i vari condòmini. Ne consegue che anche la cantina, in quota parte, concorre a determinare le spese condominiali e tale importo può essere addossato al conduttore.


note

[1] At. 1587 cod. civ.

[2] Cass. n. 2976/2005.

[3] Cass. n. 32990/2018.


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