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Balconi in condominio: manutenzione e ristrutturazione

17 Settembre 2020
Balconi in condominio: manutenzione e ristrutturazione

Caduta calcinacci: chi paga per la manutenzione e la ristrutturazione? Chi è responsabile in caso di danni a terzi?

Ci scrive un nostro lettore per descriverci la situazione che si è venuta a verificare all’interno del proprio condominio. Una delibera dell’assemblea vincola tutti i condomini, titolari di appartamenti con balconi, a provvedere alla manutenzione degli stessi. Le condizioni dell’edificio, infatti, particolarmente vetuste, hanno di recente visto cadere calcinacci e materiale edile sulla strada sottostante. Il rischio è che le auto degli stessi condomini o di terzi possano restare danneggiate e, quindi, che qualcuno possa fare causa al condominio.

Il lettore vorrebbe sapere come ci si deve regolare per il rifacimento dei balconi in condominio: in particolare, quali poteri ha l’assemblea di imporre i lavori ai singoli proprietari.

Facciamo alcune importanti precisazioni sul punto.

Proprietà balconi aggettanti

I balconi aggettanti – quelli cioè che si affacciano oltre la perpendicolare dell’edificio e, quindi, costituiscono un prolungamento dell’appartamento sospeso in aria, con tre lati aperti – sono di proprietà del titolare dell’immobile cui essi accedono.

Il condominio può vantare la proprietà solo sugli elementi decorativi del balcone, quelli cioè che contribuiscono a migliorare l’estetica dell’edificio e, quindi, a impreziosire l’intero palazzo. Tali sono, ad esempio, le fioriere in cemento, il parapetto in vetro o ferro battuto (quando di particolare pregio), i fregi e gli ornamenti.

Su tutte le altre parti del balcone, invece, vige la regola della proprietà esclusiva in capo al condomino.

Questa distinzione è assai importante perché consente di tracciare una netta ripartizione sulle competenze in materia di ristrutturazione, sia per quanto riguarda la decisione di procedere ai lavori, sia per quanto riguarda la ripartizione della spesa.

Ripartizione spese balconi aggettanti

Ricollegandoci a quanto abbiamo appena detto, tutte le spese relative al balcone devono essere sostenute dal proprietario, ossia dal condomino; restano esclusi solo i predetti elementi decorativi che, invece, sono di pertinenza del condominio: sarà quest’ultimo quindi a decidere se, quando e come procedere alla ristrutturazione, spalmando la spesa tra tutti i condomini, anche tra quelli i cui appartamenti non siano muniti di balcone o affaccino su altri lati del palazzo.

Il condominio può obbligare a ristrutturare i balconi?

Per quel che riguarda i lavori di ripristino dei sottobalconi aggettanti per la caduta di calcinacci, va tenuto presente che la Corte di Cassazione ha stabilito [1] che «le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini (in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno)».

Conseguenza del principio appena citato è che dovrà ritenersi nulla (e, quindi, impugnabile in qualsiasi tempo, senza limiti di prescrizione) la deliberazione dell’assemblea che disponga, appunto, in ordine ai beni di proprietà dei condomini. Giammai, l’assemblea potrebbe imporre ai singoli condomini di effettuare dei lavori sulle aree di loro proprietà essendo questi liberi di scegliere se e quando eseguire la ristrutturazione.

Corollario di tale circostanza è, però, la diretta responsabilità solo in capo al condomino per danni a terzi procurati dall’eventuale caduta di calcinacci. In buona sostanza, se qualcuno dovesse farsi male a seguito del distacco di materiale edile, a pagare i danni sarà il proprietario dell’appartamento, senza che questi possa invocare l’intervento dell’assicurazione del condominio. Col conseguente e tutt’altro che remoto rischio che, se le somme dovessero essere particolarmente elevate (come è normale che succeda in caso di lesioni gravi), il creditore danneggiato (o, nella peggiore delle ipotesi, i suoi eredi) potrà procedere al pignoramento dell’immobile dopo aver avviato una causa di risarcimento. Le conseguenze possono essere anche di carattere penale per l’eventuale omicidio colposo.

Approfondimenti

Per maggiori informazioni sullo stesso tema, leggi anche i seguenti articoli:


note

[1] Cass. ord. n. 7042/2020


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