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Affitto in nero: se il contratto non è scritto, l’inquilino non è tutelato

28 Novembre 2013 | Autore:
Affitto in nero: se il contratto non è scritto, l’inquilino non è tutelato

La possibilità per l’inquilino di regolarizzare un contratto di affitto “in nero” ottenendo un forte sconto sul canone e una durata pari a quattro anni più altri quattro è messa in pericolo da un’interpretazione della legge stessa che dà invece ragione al proprietario; vediamo di che si tratta.

Una recente sentenza del Tribunale di Roma [1] rischia di mettere di nuovo in discussione il tentativo della legge di arginare il fenomeno dei cosiddetti affitti in nero, ossia quei contratti di locazione non registrati e spesso fondati solo su una stretta di mano che costituiscono purtroppo una prassi molto diffusa.

Per arginare il fenomeno dei contratti di affitto in nero o anche dei contratti di comodato fittizi (ossia quegli accordi che, sulla carta, prevedono la permanenza gratis nell’immobile altrui, ma che in realtà nascondono il pagamento di un affitto) è noto che una legge del 2011 [2] consente agli inquilini protagonisti di tali contratti irregolari di denunciare i proprietari all’Agenzia delle Entrate: si ottiene così l’automatica conversione del contratto in nero in un vincolo di durata per 4 anni, rinnovabile per altri quattro alla scadenza, con un canone molto agevolato, pari al triplo della rendita catastale. Di questo avevamo parlato dettagliatamente in un precedente articolo (leggi: “Studenti e affitti in nero: come non pagare il locatore e non essere sfrattati”).

Tuttavia la norma si è prestata a facili abusi e vere e proprie truffe: anche un ospite occasionale infatti può inventarsi un contratto di locazione non registrato, magari bonificando al proprietario un paio di rate del tutto inventate, chiedendo così all’Agenzia delle Entrate il riconoscimento dell’accordo, per di più a canone irrisorio, vincolando quindi il proprietario per molto tempo (e per di più a un contratto non voluto).

Tale legge, inoltre, presenta un altro risvolto paradossale che rischia di comprometterne l’applicazione di quanti sono in buona fede. Ciò accade quando il contratto di locazione non è nemmeno stipulato per iscritto.

Infatti, in tema di locazioni abitative [3], il contratto di affitto di un immobile deve essere in forma scritta, altrimenti è nullo e non produce alcun effetto.

Proprio facendo leva su questa norma, il tribunale di Roma ha dato ragione a una proprietaria che aveva affittato in nero una stanza a una studentessa universitaria. In tal caso, infatti, non solo il contratto non era stato registrato al momento della conclusione – cosa che aveva spinto la ragazza a denunciare la proprietaria e a chiedere il riconoscimento di un più lungo vincolo contrattuale a canone agevolato – ma non era stato nemmeno formalizzato per iscritto.

In altre parole la proprietaria dell’immobile ha fatto causa alla studentessa con la quale aveva concluso un affitto in nero e ha ottenuto sia il riconoscimento della nullità del contratto, sia il risarcimento del danno per l’occupazione della stanza senza alcun titolo da parte dell’inquilina, sbattendola quindi fuori di casa.


Pur nella lodevole intenzione di eliminare la pratica abusiva dei contratti di affitto in nero per gli immobili abitativi, la legge non ha tenuto conto dei principi generali in materia di locazione né del contesto di forte difficoltà economica che spinge parecchie persone a ricorrere anche a “mezzucci” pur di garantirsi un tetto sopra la testa. Così facendo, la tutela tanto dei proprietari quanto degli inquilini dalle rispettive violazioni contrattuali rischia di essere affidata alla sensibilità dei giudici che si troveranno a decidere le controversie loro sottoposte, con grave pregiudizio dell’uguaglianza e del pari trattamento dei cittadini dinnanzi alla legge.

Il consiglio:

Finché il legislatore non interverrà per mettere mano a questa situazione paradossale venutasi a creare per sua colpa si può solo consigliare agli inquilini quantomeno di esigere sempre un contratto scritto e ai proprietari di denunciare immediatamente condotte abusive messe in atto contro la loro volontà.

note

[1] Trib. Roma sent. n. 21287 del 24.10.2013

[2] Art. 3 commi 8 et 9 D.Lgs. n. 23/2011

[3] Art. 1 comma 4 L. n. 431/98

Foto di 123rf.com


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4 Commenti

  1. perche in qualsiasi articolo. che devo dire in questo momento vanno alla grande…..si parli degli affitti in nero non si nomina il decreto in questione e la pena spropositata incostituzionale illegale illegittaima che il proprietario deve subire…quando anche l’affittuario ha le sue colpe. perche non dite che questo articolo è al vaglio della legge costituzionale a febbraio..come al solito di dice il peccato e non i peccatori…in eugual misura proprietari e inquilini. ma perche con la grande offerta di case un inquilino non si rifiuta di accettare contratto in nero??? boh…domande al vento. forse perchè l’inquilino non ha nessun interesse a far sapere allo stato quanto guadagna e dimostrare come fa a pagare affitto…????? domande al vento!!!!!!

  2. Gentile Simonetta,
    Lei parla con il paraocchi. Ma quale grande offerta di case.
    uno accetta l’affitto in nero per non pagare le esorbitanti richieste di proprietari che vogliono sfruttare appartamenti spesso penosi come se fossero delle reggie. chiedere 600/700/1000 euro per un monolocale Le sembra una grande offerta? magari ad un inquilino che ha uno stipendio tassatissimo e porta a casa 1200 euro.
    oppure ad un ragazzo giovane che ne guadagna 500.
    La pena non è spropositata considerando che molti proprietari sono decenni o più che non pagano tasse sui redditi percepiti. faccia due conti.
    Questa è l’Italia dei furbetti e dei piagnoni.
    Perché all’estero funziona tutto diversamente?

  3. Metto un annuncio in internet, che cercavo casa, con tre camere da letto. Mi arriva la telefonata , e una signora ci invita a vedere la casa, però c’e un problema la casa ha due camere, una sala enorme , ma una cucina abitabile ok,
    la signora propone , la cucina la facciamo diventare un’altra camera , e in sala facciamo un angolo cottura. Per noi va bene gli abbiamo detto.L’indomani che siamo andati, gli abbiamo consegnato la caparra, senza avere fatto il contratto, dopo lei ci ha detto. Ho portato l’ingegniere , e mi ha detto che dove va fatto l’angolo cottura, e pericolante. Praticamente li anni indietro cera una scala che è stata coperta da legno e messo n po di cemento per coprirla. Adesso io mi chiedo perchè dovrei pagare io sia il muratore che ha portato che il materiale ? ha parte che le bolle del materiale le ha prese lei.
    il muratore e in nero, sta sfruttando la mia energia elettrica. E lei si è arrabbiata perchè mi sono permessa di staccare il contatore mio. Quando sono uscita dalla casa, Ha preso e chiude con un grosso lucchetto.Sono ritornata il pomeriggio a prendere roba che mi serviva. Si perchè avevo cominciato a portare delle mie cose, e ho trovato chiuso. Non so se lei questo lo possa fare. A parte che non mi è chiaro anche come vuole fare il contratto, praticamente io l’affitto e di euro 400, lei invece nel contratto vuole mettere 150 euro, perchè dice lei che se mette la quota che pago. A lei ogni anno li chiedono di tasse 918 euro. E se io faccio le cose giuste cioè a mettere 400, mi ha ricattato che mi aumenta di 80 euro in più. Secondo me c’e puzza di brucciatto. Se io le dico che voglio portare via la mia roba, e se rivoglio indietro la caparra , me la da? io ho tanto di ricevuta, e se non viene per aprirmi il cancelletto con la catena e luchetto, cosa devo fare? posso chiamare i carabinieri? ringrazio da questo momento, ed aspetto speranzosa una risposta alla mail kiolamary@gmail.com .
    Grazie
    Maria Lucia

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