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Quanti condomini per costituire un condominio

20 Novembre 2020 | Autore:
Quanti condomini per costituire un condominio

Il condominio sorge nel momento in cui in un immobile ci sono proprietà esclusive di singole persone e un certo numero di cose sono comuni.

Possiedi un terreno in comproprietà con tuo fratello sul quale intendete realizzare una villetta bifamiliare; un costruttore ha messo in vendita il primo appartamento di un nuovo fabbricato e tu lo hai acquistato; vuoi dividere la tua casa in più abitazioni indipendenti così che i tuoi figli, un domani, possano ereditarne una ciascuno. In queste ipotesi, si ha la formazione di un condominio? Detto in altre parole: quanti condòmini servono per costituire un condominio? Semplicemente due. Basta, infatti, che all’interno di un edificio vi siano anche solo due unità abitative appartenenti a distinti proprietari, che presentino delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alla prime, che il condominio nasce di diritto.

Per la sua costituzione, quindi, non è necessario alcun atto formale né un procedimento particolare, trattandosi di una situazione di fatto che consegue automaticamente al verificarsi di determinate condizioni. Gli obblighi previsti dalla legge sorgono, invece, quando viene superata una specifica soglia dimensionale e in particolare riguardano la nomina dell’amministratore e la predisposizione di un apposito regolamento condominiale.

In cosa consiste e come si costituisce un condominio

Il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti. Non funziona come un’associazione o una società. Quindi, i singoli condòmini possono agire direttamente per la tutela dei diritti inerenti alle proprietà comuni indipendentemente dalla presenza di un amministratore.

La costituzione di un condominio si verifica quando:

  1. viene realizzata una costruzione su un suolo comune;
  2. oppure l’unico proprietario di un edificio fraziona l’immobile in modo tale che i piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva.

In entrambe le ipotesi, gli immobili, appartenenti a due o più soggetti diversi, devono presentare delle parti comuni, di cui tutti possono usufruire. Si pensi al giardino, alle scale, al portone d’ingresso, alla tubatura che allaccia la fogna, ecc.

Per aversi la costituzione di un condominio non è necessario il rilascio del certificato di abitabilità ma solo il verificarsi delle condizioni sopra descritte. Pertanto, anche la richiesta del codice fiscale all’Agenzia delle Entrate costituisce un adempimento successivo che prescinde dalla costituzione del condominio, che è già avvenuta.

Allo stesso modo, per la costituzione del condominio non è necessario neanche che vi sia stata un riunione dei proprietari degli appartamenti che abbiamo stabilito un regolamento oppure abbiano nominato un amministratore.

Quando si ha un condominio minimo

Come già in precedenza anticipato, per aversi un condomino è sufficiente che in un edificio vi siano due unità immobiliari di proprietà esclusiva di due soggetti diversi. In questi caso specifico si parla di condominio minimo.

Nella prassi, la disciplina del condominio minimo si applica a tutti i fabbricati che presentano non più di otto condòmini, quelli cioè per i quali non è necessaria la nomina di un amministratore. Perciò, se in un edificio ci sono meno di 9 proprietari, per legge è già sorto un condominio minimo. Non c’è bisogno di alcuna delibera assembleare che attesti la costituzione dello stesso in maniera formale. È sufficiente che la proprietà dell’edificio venga divisa tra due o più soggetti perché automaticamente si abbia la nascita del condominio.

Quali regole si applicano al condominio?

Al condominio si applicano le disposizioni dettate dal Codice civile sia per quanto riguarda l’organizzazione interna sia per quanto attiene le situazioni soggettive dei singoli partecipanti.

Le regole dettate dal Codice civile si applicano, altresì, in merito alla ripartizione ed al pagamento delle spese, alle votazioni che si tengono durante le assemblee e alla determinazione delle tabelle millesimali nonché per quanto attiene al funzionamento delle assemblee.

Anche ai condomini minimi si applicano le norme previste per i condomini ordinari.

Quando serve nominare l’amministratore?

La figura dell’amministratore è obbligatoria per i condomini che hanno più di otto condòmini. Se, quindi, si supera questo limite è opportuno convocare un’assemblea al fine di procederne alla nomina. La relativa delibera è approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Se l’assemblea non nomina l’amministratore, ciascun partecipante può rivolgersi all’autorità giudiziaria competente, ovvero il Presidente del tribunale del luogo in cui si trova il condominio, affinché sia questi a provvedervi [1].

Il condominio minimo, invece, non richiede necessariamente la nomina di un amministratore, che è facoltativa. Perciò, la gestione dei beni comuni può essere svolta dai singoli proprietari, di volta in volta, in base alle necessità.

Quando bisogna approvare il regolamento condominiale?

Il Codice civile prevede che è necessario formare un regolamento condominiale quando i condòmini sono più di 10 [2].

Soprattutto nei fabbricati di recente costruzione è lo stesso costruttore che fa redigere il regolamento condominiale e ne impone l’approvazione agli acquirenti alla stipula del rogito notarile. In tal modo, si realizza un voto unanime su tutte le clausole contenute nel regolamento ed è possibile anche limitare l’uso delle proprietà private ad esempio prevedendo il divieto di tenere animali domestici nei singoli appartamenti oppure di utilizzare le unità immobiliari per attività commerciali.

Il regolamento condominiale è facoltativo al di sotto della soglia sopra indicata.

Quali sono gli adempimenti connessi alla costituzione di un condominio

Il condominio deve necessariamente possedere un codice fiscale al fine di evitare che i singoli condòmini possano incorrere in responsabilità civili e penali. Quale sostituto d’imposta, infatti, il condominio ha una sua titolarità fiscale.

La procedura per il rilascio del codice fiscale prevede la presentazione di un’apposita domanda all’Agenzia delle Entrate. A tal fine, occorre utilizzare il modello AA5/6 in duplice copia. La richiesta può essere fatta dall’amministratore oppure da uno dei condòmini all’uopo delegato, nei casi in cui non vi sia l’obbligo di nominare l’amministratore e questo manchi effettivamente.

Inoltre, è necessario aprire in banca un conto corrente dove far transitare le somme versate a qualsiasi titolo dai condòmini (in primis le quote condominiali) o da terzi (ad esempio, un rimborso dell’Enel in relazione alle somme già pagate per la luce delle scale) e quelle erogate per conto del condominio (si pensi al pagamento della ditta delle pulizie piuttosto che a quello effettuato per la manutenzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato).

Quali sono i compiti che spettano all’amministratore

Quando l’assemblea di condominio nomina l’amministratore, questi deve accettare formalmente l’incarico e comunicare ai condòmini le sue generalità, il suo domicilio e i recapiti telefonici. All’atto delle nomina deve, altresì, informare l’assemblea circa il suo compenso, da specificare nel verbale, pena la nullità della nomina.

Laddove si tratti di un condominio con più di 10 proprietari, l’amministratore deve obbligatoriamente redigere il regolamento condominiale per la gestione degli spazi comuni e dei servizi oltre a predisporre le tabelle millesimali.

All’amministratore condominiale compete anche:

  • eseguire le delibere dell’assemblea condominiale e convocarla almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • curare l’osservanza del regolamento condominiale e disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi, in maniera tale da assicurarne il miglior godimento a ciascun condomino;
  • eseguire gli adempimenti fiscali (ad esempio, la presentazione ad inizio anno, della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente e a metà anno; la presentazione della certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta, ovvero il 770);
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni (pagare il portiere, il giardiniere, l’impresa di pulizie, ecc.);
  • compiere gli atti conservativi delle parti comuni (vedi il caso della manutenzione delle scale, del portone, dell’ascensore, ecc.);
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, dove sono annotati i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni;
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee con annesso il regolamento di condominio, del registro di nomina e di revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione;
  • su richiesta dei condòmini, fornire un’attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso;
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione (bilancio) e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni [3].

All’amministratore spetta la rappresentanza dei condòmini, nel senso che può promuovere azioni giudiziarie nell’interesse degli stessi sia contro terzi sia contro altri condomìni.

Se si intende promuovere una causa contro un condominio, gli atti vanno notificati presso l’amministratore. In ogni caso, la sua possibilità di agire e di resistere in giudizio è subordinata all’espressa volontà dei condòmini.

Unica eccezione è rappresentata dall’ipotesi in cui l’amministratore agisce per il recupero forzoso dei canoni scaduti e non pagati da parte di un condomino moroso in quanto, in tal caso, non è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Quanto dura in carica l’amministratore

L’amministratore dura in carica un anno dalla nomina. Alla scadenza del termine, va confermato oppure va nominato un nuovo amministratore.

La maggioranza assembleare richiesta per la conferma è quella necessaria per la nomina dell’amministratore, ovvero la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

L’amministratore può essere revocato?

L’amministratore può essere revocato in ogni momento durante lo svolgimento dell’incarico senza necessità di addurre una motivazione specifica. In ogni caso, avrà diritto al compenso per l’attività svolta fino a quel momento nonché dovranno essergli restituite le somme eventualmente anticipate.

In alcune ipotesi, la revoca è giudiziale e va richiesta al tribunale del luogo in cui si trova il condominio anche da uno solo dei condomìni in presenza di gravi irregolarità come ad esempio per l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari, la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio, ecc.


note

[1] Art. 1129 co. 1 cod. civ.

[2] Art. 1138 cod. civ.

[3] Art. 1130 cod. civ.


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