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Acquistare casa: i soldi non si danno più al venditore ma al notaio. Aumentano le tutele

28 Novembre 2013
Acquistare casa: i soldi non si danno più al venditore ma al notaio. Aumentano le tutele

Il prezzo per l’acquisto dell’immobile o dell’azienda non passerà immediatamente nelle mani del costruttore/venditore, ma prima sarà stanziato in fondo destinato, gestito dal notaio, il quale poi, a trascrizione avvenuta, provvederà a girare il corrispettivo all’alienante.

Acquirenti di immobili più tutelati: una novità del maxi emendamento alla legge di stabilità è destinata, infatti, ad alterare radicalmente le vendite di immobili e aziende. Lo scopo è quello di evitare che l’acquirente versi il corrispettivo nelle mani del costruttore o del venditore di un immobile (o di un’azienda) prima che il trasferimento della proprietà sia regolarmente avvenuto o prima che il venditore abbia adempiuto a tutte le proprie obbligazioni. Una tutela in più, quindi, per i risparmiatori.

Il venditore di un immobile o di un’azienda non riceverà più il prezzo del bene venduto il giorno del rogito; sarà il notaio a trasmettere il denaro dovutogli successivamente, e  solo una volta che sarà stata effettuata (con successo) la trascrizione dell’atto definitivo nei pubblici registri immobiliari (formalità che, come noto, serve a “mette in sicurezza” l’immobile nel caso in cui il venditore lo alieni contemporaneamente ad altri soggetti: infatti, il primo che trascrive prevale sugli altri eventuali acquirenti).

L’Italia, così, con questa riforma, si avvicina a quanto già da tempo si pratica all’estero.

In base alla nuova norma, il notaio (o altro pubblico ufficiale incaricato della compravendita, come un segretario comunale che stipula nell’interesse del suo Comune) dovrà versare, su conto corrente “dedicato”, per tutti gli atti da lui stipulati con prezzo oltre i 100mila euro:

a) tutte le somme dovutegli a titolo di onorari, tributi e rimborsi di spese, in caso di compravendita immobiliare;

b) le somme affidategli in deposito fiduciario;

c) l’intero prezzo (o il saldo ancora dovuto) se si tratta di compravendite immobiliari o di aziende.

Gli interessi sulle somme depositate serviranno a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

Gli importi depositati nel conto corrente “dedicato” costituiranno un “patrimonio separato“: non saranno quindi né di proprietà del notaio, né del venditore, e saranno impignorabili a richiesta di chiunque.

Eseguita la registrazione e la pubblicità nei Registri immobiliari o, per le cessioni d’azienda, nel Registro delle imprese, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli, il notaio (o altro pubblico ufficiale) provvederà a svincolare gli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo.

Se i contraenti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio (o altro pubblico ufficiale) svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova – risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata oppure secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti – che la condizione si è verificata e la prestazione adempiuta.

Finora la praticata prevede che, nel momento in cui si firma il contratto di compravendita, il venditore metta sul tavolo le chiavi e che l’acquirente vi metta i soldi: si tratta però di una prassi che, pur probabilmente “giustificata” sotto un punto di vista commerciale o psicologico, ha però scarso fondamento giuridico. Questo perché, se è vero che la firma del contratto provoca il passaggio della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente, è pure vero che l’acquirente può (sono, beninteso, casi eccezionali) restare ugualmente “fregato”, senza soldi e senza immobile.

Il motivo è che il Codice civile [1] dispone, nel caso in cui il proprietario venda contemporaneamente lo stesso immobile a due acquirenti, tra questi due prevale non chi firma (e quindi acquista) per primo, ma chi per primo esegue la trascrizione del proprio acquisto nei Registri Immobiliari.

Per esempio, se Tizio vende lo stesso immobile a Caio prima e a Sempronio poi, tra Caio e Sempronio (entrambi hanno pagato il prezzo a Tizio) vince chi prioritariamente trascrive il suo acquisto. È poi vero che l’altro “acquirente” dovrebbe ricevere la restituzione del prezzo da Tizio, ma in questi casi, di solito, capita che il venditore si renda improvvisamente irreperibile.

Ancora un esempio: se Tizio vende un immobile a Caio il 1° dicembre e questa compravendita viene trascritta il 4 dicembre nei Registri Immobiliari, ma il 3 dicembre la banca creditrice di Tizio iscrive – a cautela del suo credito – una ipoteca giudiziale a carico del venditore Tizio, l’acquirente Caio (che ha pagato il prezzo a Tizio) si trova ad aver comprato un bene ipotecato, anche se, il 1° dicembre, al momento del rogito, nessuna ipoteca gravava sul bene da lui acquistato.

È chiaro che i notai fanno da sempre ogni possibile sforzo per mettere in sicurezza i loro rogiti:

– nella fase istruttoria dei contratti, moltiplicano le ispezioni immobiliari ed eseguendole nel momento più prossimo possibile alla data di stipula;

– dopo la stipula, cercano di eseguirne rapidamente la pubblicità.

Ma esiste comunque un inevitabile rischio (tra il momento dell’ultima ispezione e quello di esecuzione della pubblicità), che non è tecnicamente possibile colmare, se non appunto mediante l’adozione (spontanea o per obbligo di legge) di una prassi che preveda il pagamento non al momento della firma del contratto, ma posteriormente alla “messa in sicurezza” del contratto mediante la sua prescritta pubblicità.

Con la legge di Stabilità, dopo che sarà emanato il regolamento attuativo (la norma parla di 120 giorni, ma come di consueto non è vincolante), l’acquirente depositerà il prezzo al notaio, che consegnerà il denaro al venditore dopo aver eseguito le formalità pubblicitarie occorrenti e controllato l’assenza di vincoli pregiudizievoli all’acquirente.

Questa disciplina dovrebbe riguardare peraltro solo gli importi da versarsi in sede di contratto definitivo (compresi quelli che l’acquirente ottiene dalla banca alla quale abbia richiesto un mutuo) e che siano di valore superiore a 100mila euro: sono quindi esclusi gli importi da versarsi anteriormente al contratto definitivo (in particolare, quelli da corrispondersi in sede di contrattazione preliminare o nel periodo tra il “compromesso” e il rogito) e pure quelli che i contraenti abbiano concordato da versarsi posteriormente al rogito, come, ad esempio, nel caso di una vendita “a rate”


Il venditore di un immobile o di un’azienda non riceverà più il prezzo dall’acquirente al momento della firma del contratto di compravendita: a pagare sarà il notaio, che riceverà il denaro dall’acquirente e lo terrà depositato fino a quando il contratto non è sottoposto alla prescritta pubblicità nei Registri Immobiliari o nel Registro delle Imprese.

note

[1] Art. 2643 cod. civ. e ss.

Autore foto: 123rf.com


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7 Commenti

  1. Vorrei chiedere se esiste un termine per la trascrizione e quale tutela ha il venditore di avere il denaro che gli spetta in tempi certi

  2. Buon giorno a tutti, c’è un grosso problema di fondo, cosa sarà di tutte quelle compravendite che vengono fatte da persone che vendono per poter riacquistare? Se possono passare anche 30 giorni per svincolare i soldi, come si potranno organizzare i rogiti concatenati? Come al solito in Italia si pensa agli interessi bancari e non alle esigenze delle persone!

  3. buongiorno a tutti
    ma se uno deve estinguere il mutuo, come vengono calcolato il mutuo residuo?
    Grazie

  4. vorrei una risposta a questa piccola domanda: e se il notaio sparisce senza dare i soldi al venditore, cosa succede? In questo caso, come è tutelato il venditore?

  5. che strano che tale “garanzia” non tuteli il compratore nel caso di una ipoteca iscritta da equitalia tra il momento della firma del rogito e l iscrizione, quindi è ovvio che non è vero che la legge è fatta per tutelare, ma solo per controllare i movimenti contabili delle persone ed avere i soldi a disposizione se dovesse servire, metti ci sia un contenzioso con lo stato, un canone non pagato , una multa dimenticata, zac ti fottono. Altro che ci guadagna è il notaio, che si prenderà il suo rimborso spese per la gestione esxtra. Non è vero che serve per raccogliere interessi, perché se il conto è intestato al notaio, gli interessi non possono andare allo stato. Ci sarà da ridere se il notaio muore 🙂 il venditore se lo prende nel culo.

  6. Buongiorno,
    ho venduto la mia casa prima dei 5 anni previsti per aver ottenuto i benefici fiscali per cui il notaio mi ha chiesto un importo di 2.500,00 euro a garanzia per quando sarebbe arrivata la sanzione cosa che ho fatto rilasciando un assegno di pari importo a lui intestato e che è stato incassato.
    Oggi mi sono arrivate due avvisi di liquidazione, uno per la vendita e l’altra per il mutuo, per un totale di circa 7.500,00.
    Ho contattato il notaio in questione ma al telefono non risponde per cui ho fatto una ricerca sul WEB ed ho scoperto che il notaio è stato sospeso dal Consiglio Notarile di Roma in via
    cautelare dall’esercizio delle funzioni notarili ai sensi dell’art.
    158-sexies della legge notarile.
    Ora cosa succede? Come devo fare per recuperare le 2.500,00 euro per pagare, anche se parzialmente, quanto mi è stato addebitato dall’Agenzia delle Entrate?
    Grazie

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