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Affitto: a chi pagare dopo la vendita della casa?

21 Novembre 2020
Affitto: a chi pagare dopo la vendita della casa?

Il proprietario di un appartamento può decidere di venderlo anche se è tuttora in corso di esecuzione un contratto di locazione.

Hai preso una casa in affitto sottoscrivendo un regolare contratto con il proprietario. Tuttavia, quest’ultimo ha deciso di vendere l’immobile. L’appartamento appartiene, oggi, ad un nuovo proprietario. Vuoi sapere se questa modifica incide sul contratto di locazione e come devi comportarti con la nuova proprietà.

Vicende come quella descritta sono molto frequenti nel mercato immobiliare. Accade, infatti, molto spesso che un immobile venga venduto anche se è in corso di esecuzione un contratto di locazione. Spesso, infatti, l’acquirente compra l’immobile non per viverci ma come investimento ed è, dunque, allettato dalla prospettiva di entrare in possesso di una casa che gli offre da subito una certa rendita.

Non c’è dubbio, tuttavia, che una simile situazione pone in una condizione di incertezza il conduttore della casa in affitto che si chiede: a chi pagare dopo la vendita della casa? Il tema è stato più volte affrontato dalla Cassazione la quale ha riconosciuto la legittimità dell’operato del proprietario che vende la casa affittata e ha stabilito che, in tale ipotesi, si determina una successione nel contratto d’affitto.

Che cos’è il contratto di affitto?

Quando una persona concede un immobile di sua proprietà ad un altro soggetto consentendogli di utilizzarlo per viverci o per svolgerci un’attività commerciale, nel linguaggio comune, si parla di contratto d’affitto. In realtà, la legge parla di contratto di locazione. Si tratta, a ben vedere, di due sinonimi che descrivono lo stesso rapporto contrattuale che si instaura tra le parti.

Al di là degli aspetti terminologici, dunque, la sostanza non cambia. Il contratto d’affitto è, infatti, quell’accordo in base al quale il proprietario di un immobile ne concede l’uso ad un altro soggetto, detto conduttore e, come corrispettivo, riceve il pagamento di un canone di locazione mensile pattuito tra le parti.

Il contratto d’affitto è la risposta all’esigenza abitativa delle famiglie che non hanno la possibilità, o non hanno semplicemente intenzione, di acquistare una casa per viverci.

Contratto d’affitto e vendita dell’immobile

Il contratto di locazione ha, solitamente, una durata prolungata nel tempo. Proprio a tutela del conduttore, infatti, la legge [1] prevede che la durata dei contratti d’affitto sia almeno di 4 anni, nel caso degli affitti abitativi, e di 3 + 2 nel caso degli affitti a canone concordato. La lunga durata del contratto fa sì che, nel corso del tempo, le esigenze del proprietario e del conduttore possano cambiare.

Il proprietario, ad esempio, potrebbe aver bisogno di alienare l’immobile al fine di ottenere del denaro che gli serve per compiere altre operazioni.

Ma è possibile vendere un immobile locato? La Cassazione [2] ha chiarito che il proprietario dell’immobile può sempre decidere di venderlo anche se è tuttora in corso di esecuzione un contratto di locazione. In questo caso, secondo gli Ermellini, la vendita dell’immobile determina una successione nel contratto di locazione per effetto della quale al vecchio proprietario subentra il nuovo proprietario.

Ne consegue che il conduttore, a partire dal momento della vendita, dovrà versare il canone di locazione previsto nel contratto al nuovo proprietario e non più al vecchio. Inoltre, tutti i diritti riconosciuti al proprietario dal contratto potranno essere esercitati dall’acquirente. Viceversa, quando il conduttore intende esercitare una facoltà che gli viene riconosciuta dal contratto dovrà esercitarla nei confronti del nuovo proprietario e non più del vecchio.

La disdetta dal contratto, ad esempio, potrà esercitarla il nuovo locatore e non il precedente. Il recesso del conduttore dal contratto dovrà essere comunicato al nuovo proprietario e non a quello originario.

Vendita dell’appartamento locato: posso recedere dal contratto?

La vendita dell’immobile locato determina, quindi, una successione nel contratto il quale, tuttavia, resta pienamente valido, efficace e vincolante per le parti.

Ne consegue che il conduttore potrà recedere dal contratto seguendo le regole generali previste dalla legge e dal contratto di affitto stesso ma non potrà invocare la modifica della proprietà dell’immobile come giusto motivo per recedere dal contratto.

Ricordiamo che, con riferimento ai contratti di locazione abitativa, la legge prevede la possibilità del conduttore di recedere dal contratto con un preavviso di 6 mesi solo se sussistono dei gravi motivi.

Il cambio della proprietà dell’immobile, di per sé, non può essere considerato un grave motivo di recesso dal contratto. Ciò è vero a meno che, da questa modifica, non derivino conseguenze pregiudizievoli per il conduttore che rendono non più conveniente la prosecuzione del rapporto contrattuale.

In questo caso, se è in grado di documentare tali ragioni, il conduttore potrà esercitare il recesso per gravi motivi dal contratto di locazione, con un preavviso di sei mesi e indicando nella relativa comunicazione i motivi che lo hanno determinato.


note

[1] L. 431/1998.

[2] Cass.  n. 19747 del 13.11.2012.


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