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Affitto e usucapione: da inquilino a proprietario

20 Settembre 2020
Affitto e usucapione: da inquilino a proprietario

È possibile che, in presenza di un contratto di locazione e di un inquilino moroso, la proprietà dell’immobile passi in capo a quest’ultimo?

Un nostro lettore ha dato in affitto un appartamento ad una persona che da oltre un anno non sta pagando più il canone di locazione. Lo stesso è rimasto dentro l’abitazione grazie ad un accordo verbale, stretto tra le parti, in base al quale questi avrebbe sostenuto delle spese per la ristrutturazione dell’immobile, compensandole con il debito. Ora, però, l’importo dei canoni non versati ha superato abbondantemente le spese sostenute per l’ammodernamento del locale e il padrone di casa teme che possa, nel frattempo, maturare l’usucapione, con la trasformazione dell’inquilino in proprietario. È possibile un’ipotesi del genere? Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

Quando scatta l’usucapione

Contrariamente a quanto si crede, non basta che una persona si barrichi in casa altrui e la utilizzi indisturbatamente per almeno 20 anni per far scattare l’usucapione. La legge consente il trasferimento di proprietà in capo all’utilizzatore dell’immobile (sia esso un appartamento o un terreno) unicamente se quest’ultimo pone degli specifici atti che solo il titolare del bene potrebbe compiere, quelle condotte tipiche che la proprietà consente (come, ad esempio, una ristrutturazione, il cambiamento della serratura, la modifica di destinazione urbanistica dell’immobile, la demolizione di un casolare o la costruzione di un altro, e così via).

Tali atti devono quindi evidenziare l’animo del detentore di possedere l’immobile come se fosse il legittimo proprietario e non solo un terzo autorizzato dal proprietario medesimo.

Basta quindi qualsiasi atto – anche tacito – di riconoscimento dell’altrui proprietà per escludere l’usucapione in capo all’inquilino. Il fatto di pagare il canone o di consentire al locatore di accedere al proprio appartamento (magari per farlo vedere ad altre persone) sono comportamenti che compie solo chi sa di non avere alcun diritto sul bene. Sono, quindi, condotte incompatibili con l’usucapione, che mai porteranno al trasferimento della proprietà in capo al conduttore.

Da inquilino a proprietario: è possibile l’usucapione con l’affitto?

Vediamo ora se, alla luce di quanto abbiamo appena spiegato, è possibile che un inquilino moroso usucapisca l’immobile in locazione. La risposta è negativa, almeno in assenza di altri comportamenti atti a dimostrare l’intenzione di possedere il bene come se fosse il proprietario.

Il semplice fatto di non pagare l’affitto non è sufficiente cioè a far scattare l’usucapione. Devono ricorrere altri due presupposti.

Il comportamento non autorizzato

È necessario innanzitutto un gesto, un atto, una condotta qualsiasi che sia incompatibile con i poteri che la legge attribuisce all’inquilino. Quindi, il fatto di non far entrare il padrone di casa nell’abitazione e di impedirgli l’accesso modificando la serratura potrebbe integrare tale presupposto. Lo stesso dicasi se il conduttore dovesse effettuare una ristrutturazione senza aver prima avuto l’autorizzazione del titolare, come l’abbattimento di muri, la realizzazione di pareti in cartongesso. Lo stesso mutamento della destinazione d’uso al catasto potrebbe consentire il decorso dei termini dell’usucapione: si pensi all’inquilino che, avendo firmato un affitto a uso commerciale, cambi la destinazione dell’immobile in uso abitativo.

Il decorso dei 20 anni

Il secondo elemento per l’usucapione è il decorso del tempo. Devono trascorrere 20 anni dal primo comportamento posto dall’inquilino per come descritto sopra. Nel corso di tale arco di tempo, il padrone dell’immobile non deve aver rivendicato, in via giudiziale, il possesso del proprio bene: deve cioè essere rimasto completamente inerte. L’invio di una semplice raccomandata a.r. per chiedere di desistere nel comportamento incriminato o di rilasciare il bene non è sufficiente: è necessario l’avvio di un’azione giudiziale.

Dunque, se il proprietario, pur sapendo che l’inquilino non si sta più comportando da inquilino, non fa nulla – a livello legale – per riacquisire il possesso del proprio immobile, e nello stesso tempo trascorrono 20 anni dal primo atto di “esproprio” del conduttore, allora sarà possibile parlare di usucapione.

Affitto e usucapione

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, il passaggio dall’affitto all’usucapione è quantomai improbabile, anche perché è difficile che il titolare del bene non faccia nulla per recuperarne il possesso, ricorrendo alla procedura di sfratto e alla successiva esecuzione forzata con l’ufficiale giudiziario. L’avvio del procedimento comporta l’interruzione dei termini dell’usucapione. Per cui, se anche la procedura dovesse andere per le lunghe, l’usucapione non si verificherebbe comunque.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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