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Mediazione in condominio: chi paga?

22 Novembre 2020 | Autore:
Mediazione in condominio: chi paga?

Spese di mediazione: come si ripartiscono tra i condòmini? Quali sono i costi della mediazione civile? Chi paga in caso di impugnazione della delibera?

La legge italiana prevede che, per alcune controversie, prima di andare in giudizio bisogna effettuare il tentativo obbligatorio di mediazione. In pratica, prima di bussare alle porte della giustizia, occorre provare a raggiungere un accordo bonario con l’assistenza degli avvocati e di un organo terzo e imparziale: il mediatore. Questa regola vale per tutti, anche per i condomini, i quali sono pertanto obbligati a percorrere la via della mediazione quando decidono di agire in giudizio. In questa evenienza, però, si pone un problema: chi paga la mediazione in condominio?

In genere, le spese condominiali vengono ripartite in proporzione alle quote di proprietà di ciascuno, normalmente individuate nelle tabelle millesimali. In pratica: chi più ha, più paga. Questa regola vale anche per le spese di mediazione? Tutti i condòmini sono tenuti a pagare il tentativo di mediazione, oppure possono sottrarsi coloro che non hanno prestato il consenso al contenzioso? Se l’argomento ti interessa perché vivi in condominio, allora penso che questo articolo faccia al caso tuo. Prenditi qualche minuto di tempo e prosegui nella lettura: vedremo insieme chi paga la mediazione in condominio.

Mediazione: cos’è?

Prima di spiegare chi paga la mediazione in condominio, occorre illustrare brevemente cos’è e in cosa consiste la mediazione civile prevista dalla legge.

La mediazione è una procedura che consente alle parti di trovare un accordo anziché rivolgersi in tribunale.

La mediazione si svolge davanti a un organismo terzo e imparziale, il mediatore, il quale cerca di favorire l’accordo tre le parti litigiose.

Mediazione: è obbligatoria?

La mediazione è obbligatoria solamente in alcune materie. Per la precisione, le parti dovranno effettuare il tentativo obbligatorio di mediazione in materia di:

  • diritti reali (proprietà, usufrutto, usucapione, compravendite immobiliari ecc.);
  • divisione e successioni ereditarie;
  • patti di famiglia;
  • locazione e comodato;
  • affitto di aziende;
  • risarcimento danni da responsabilità medica e sanitaria;
  • diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
  • contratti assicurativi, bancari e finanziari;
  • condominio.

In tutti gli altri casi, la procedura di mediazione è rimessa alla discrezionalità delle parti.

Procedura di mediazione: come funziona?

La procedura di mediazione funziona in questa maniera. Se l’oggetto del contendere riguarda una delle materie indicate nel paragrafo precedente, la parte che intende citare in giudizio l’altra deve innanzitutto invitarla davanti al mediatore.

Per fare ciò, deve contattare un organismo di mediazione presente nel territorio provinciale, pagare un contributo proporzionato al valore della causa e indicare il nominativo della controparte. Sarà poi l’organismo di conciliazione a fissare la data dell’incontro e ad invitare formalmente le parti ad incontrarsi davanti al mediatore selezionato.

A questo punto, le strade che si aprono sono due:

  • se la mediazione (anche dopo ripetuti incontri) va a buon fine, il mediatore redige un verbale conclusivo avente esito positivo. Il verbale ha praticamente gli stessi effetti della sentenza del giudice;
  • se, al contrario, la mediazione ha esito negativo (ciò che accade anche quando la controparte non compare affatto all’invito), allora il mediatore redige verbale negativo e la parte è libera di adire il tribunale.

Condominio: come si dividono le spese?

Come anticipato in premessa, la regola generale prevista per il pagamento delle spese condominiali è quella della suddivisione in ragione delle proprie quote di proprietà.

Secondo la legge [1], le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

In pratica, ciascuno paga in proporzione a quanto stabilito dalle tabelle millesimali.

Al contrario, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, i proprietari dei locali al pianterreno non saranno tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

Condominio: chi paga la mediazione?

Le spese di mediazione vanno divise esattamente come ogni altra spesa condominiale: in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Dunque, il condominio che intende intraprendere una procedura di mediazione dovrà ripartire le spese tra tutti i proprietari, esattamente come se fosse una comune spesa condominiale.

Lo stesso dicasi nel caso in cui il condominio debba partecipare alla mediazione in qualità di convenuto, cioè di parte chiamata alla mediazione. In questo caso, però, mentre le spese del proprio avvocato sono sempre dovute, le spese della mediazione devono essere pagate solamente se si intende andare avanti con il tentativo di conciliazione (la prima seduta di mediazione, in pratica, non si paga).

Mediazione: quali spese deve pagare il condominio?

Quali sono le spese di mediazione che il condominio deve pagare? Si tratta sostanzialmente di due voci di spesa:

  • i costi derivanti dall’attivazione della procedura di mediazione (come detto, ogni mediazione comporta il pagamento di un contributo proporzionale al valore della controversia);
  • le spese legali. Alla mediazione si partecipa con l’assistenza obbligatoria di un avvocato che, ovviamente, deve essere pagato.

Spese di mediazione: quando non le pagano tutti i condòmini?

Solamente in due casi le spese di mediazione non sono pagate da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della loro proprietà:

  • quando i condòmini trovano un accordo diverso, nel senso che c’è la volontà di ripartire le spese solamente tra alcuni proprietari;
  • nel caso di mediazione che abbia ad oggetto una controversia tra condominio e condomino. In questo caso, la controparte del condominio va considerata a sé stante, come una qualsiasi altra controparte processuale. Pertanto, se un condomino impugna la delibera assembleare e convoca il condominio davanti al mediatore, le spese legali per farsi assistere in mediazione saranno a carico del condominio, meno il condomino controparte, cioè quello che ha impugnato e che ha proposto la mediazione, il quale pagherà da solo le spese di mediazione e quelle legali. La controparte che sia anche partecipante al condominio va considerata, per quello specifico caso, come soggetto contrapposto alla compagine e, quindi, estraneo a quella spesa.

Anche la giurisprudenza [2] ha stabilito che in caso di lite fra condominio e condomino (cioè di liti interne al condominio), il condominio si dividerà in due compagini: i condomini e/o il condominio che promuovono o subiscono una domanda ed il resto del condominio.

Inoltre, non è possibile imputare le spese di difesa del condominio anche ai condòmini che risultano essere controparte, tanto meno le spese imputate al condominio in caso di esito sfavorevole della lite.

Spese di mediazione: liti esterne e liti interne

In sintesi, le spese della mediazione che vedono coinvolto un condominio vengono suddivise diversamente a seconda del tipo di lite:

  • nel caso di liti esterne (tra condominio e terzi), le spese di mediazione sono sostenute da tutti i condòmini, ciascuno in proporzione al valore della sua proprietà (tabelle millesimali);
  • nel caso di liti interne (tra condominio e condòmini), tutti i condòmini pagano, sempre in proporzione ai millesimi, le spese di mediazione, meno il/i condomino/i controparte, che sostiene autonomamente le proprie spese di mediazione e quelle legali.

Condominio: come funziona la mediazione?

In tema di mediazione e condominio, la legge prevede una disposizione specifica che ne disciplina la procedura.

Il Codice civile [3] dice che al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la stessa maggioranza di cui sopra, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Ciò vuol dire che:

  • è l’assemblea a dare legittimazione all’amministratore in relazione alla partecipazione alla procedura;
  • è l’assemblea a decidere sulla eventuale proposta di mediazione che dovesse scaturire dagli incontri cui l’amministratore è stato autorizzato a partecipare.

Ne consegue, che anche la scelta dell’avvocato debba essere rimessa al consesso assembleare.

Mediazione condominiale: in quali casi?

In quali casi il condominio può essere coinvolto in una procedura di mediazione civile? Esistono diverse ipotesi:

  • controversie tra condominio e condòmini (liti interne, l’ipotesi più ricorrente);
  • controversie tra condominio e amministratore;
  • controversie tra condominio ed un terzo (liti esterne).

Poiché, come detto in precedenza, il tentativo di mediazione è obbligatorio nel caso di controversie condominiali, significa che occorrerà andare dal mediatore in tutte le seguenti ipotesi:

  • impugnazione di una delibera assembleare;
  • contestazione di un’opera di un condomino sulla sua proprietà;
  • contestazione di un uso illegittimo delle cose comuni;
  • contestazione di un provvedimento dell’amministratore.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 11126/2006.

[3] Art. 74-quater disp. att. cod. proc. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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