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Ripristino delle distanze tra costruzioni: come funziona?

21 Settembre 2020 | Autore:
Ripristino delle distanze tra costruzioni: come funziona?

Si può chiedere il risarcimento dei danni e il ripristino dei luoghi se il vicino costruisce in violazione della normativa sulle distanze?

Anche le persone meno esperte di diritto sanno che non è possibile costruire immediatamente a ridosso dell’abitazione altrui. Per legge, ci sono delle distanze da rispettare, violate le quali si può incorrere in sanzioni anche molto gravi. Il mancato rispetto della normativa sulle distanze minime può comportare non solo l’obbligo di risarcire i danni alla controparte, ma anche quello di demolire l’opera così edificata, con la conseguente necessità di intervenire a proprie spese per trasformare i luoghi com’erano prima dell’attività illecita. Come funziona il ripristino delle distanze tra costruzioni?

Secondo la Corte di Cassazione [1], in tema di violazione della normativa sulle distanze spetta al proprietario che lamenti la violazione da parte del vicino invocare, davanti al giudice competente, sia la riduzione in pristino delle nuove opere e il ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito (la cosiddetta tutela in forma specifica), sia il risarcimento del danno subito a causa del limitato godimento della proprietà del danneggiato. Approfondiamo questi aspetti.

Distanze tra costruzioni: legge

Prima di vedere come funziona il ripristino delle distanze tra costruzioni, è necessario spiegare cosa dice la legge a proposito delle distanze minime che bisogna osservare tra beni di proprietari diversi.

Secondo il Codice civile [2], le costruzioni sui fondi confinanti, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali, tuttavia, può essere stabilita una distanza maggiore.

Dunque, la legge dice che le costruzioni non possono edificarsi a distanza minore di tre metri, con facoltà attribuita alla normativa urbanistica locale di prevedere una distanza perfino maggiore.

Distanze minime: per quali costruzioni vale?

La regola sulla distanza minima tra le costruzioni non vale solamente per l’edificazione di un immobile intero, ma anche per la costruzione di una parte solamente di esso.

È il caso, ad esempio, del proprietario dell’abitazione adiacente che realizzi un terrazzo in violazione delle norme sulle distanze tra edifici.

Nel caso della costruzione di un terrazzo o di un balcone, peraltro, vale anche l’ulteriore regola secondo cui non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere [3].

Violazione distanze e azione di ripristino

Colui che viola le norme sulle distanze minime può essere convenuto in giudizio per essere condannato non solo al risarcimento del danno, ma anche al ripristino delle distanze tra le costruzioni.

In altre parole, chi ha violato la legge deve pagare il risarcimento e riparare alla propria condotta demolendo l’opera abusivamente realizzata.

È questa la cosiddetta azione di ripristino. Si tratta di un risarcimento in forma specifica che consente al titolare del diritto violato di ottenere da parte del giudice una sentenza con cui si obbliga la controparte a riparare al proprio danno ripristinando la situazione così com’era antecedentemente alla propria condotta illegale.

Il risarcimento in forma specifica è una forma di risarcimento del danno che consiste nell’obbligazione del responsabile del danno di ricostituire la situazione di fatto antecedente alla perdita procurata, consentendo così al danneggiato di attuare l’interesse vantato senza accontentarsi dell’equivalente pecuniario.

In sintesi, chi costruisce a meno di tre metri dovrà non solo pagare il risarcimento del danno, ma anche demolire l’opera e ripristinare i luoghi.

Il danneggiato può chiedere il risarcimento in forma specifica purché sia in tutto o in parte possibile. Infatti, il giudice può disporre che il risarcimento avvenga solo per equivalente con corresponsione di una somma di denaro, se la reintegrazione risulti eccessivamente onerosa per il debitore.

Ripristino e risarcimento del danno: come funzionano?

Come detto, la violazione delle distanze tra costruzioni comporta un doppio obbligo per il responsabile:

  • il risarcimento del danno, da pagarsi in denaro;
  • il risarcimento in forma specifica, consistente nella demolizione dell’opera e nel ripristino dello stato dei luoghi (cioè, nel ripristino delle distanze).

Le due forme di risarcimento sono destinate a cumularsi. Come ha specificato di recente la Suprema Corte, la violazione delle distanza dà senza dubbio luogo sia al ripristino dello stato dei luoghi che al risarcimento economico del danno, dovuto anche se la parte danneggiata non dimostri concretamente che la violazione delle distanze è stata per lei fonte di un pregiudizio apprezzabile.

Per la precisione, la Corte di Cassazione sostiene che, in caso di costruzione realizzata ad una distanza inferiore a quelle previste dalla legge, la parte danneggiata può giovarsi di una duplice tutela: reale e risarcitoria.

Quanto alla tutela reale, essa consiste nella possibilità per il danneggiato di domandare la riduzione in pristino della costruzione fino alla distanza legale, ovvero allo stato precedente alla realizzazione dell’abuso.

Con riguardo alla tutela risarcitoria, invece, la Cassazione specifica come il pregiudizio subito dal danneggiato sia l’effetto certo e indiscutibile dell’abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima, deve ritenersi sussistente senza necessità di una specifica attività probatoria.

Dunque, secondo la Corte di Cassazione, per ottenere la condanna della controparte è necessario e sufficiente per il danneggiato fornire la prova del fatto storico (l’esistenza della costruzione abusiva) e della violazione delle norme sulle distanze. Tanto basta per ottenere la duplice tutela, e cioè il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno.


note

[1] Cass., sent. n. 18220 del 2 settembre 2020.

[2] Art. 873 cod. civ.

[3] Art. 905 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com


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