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Mutuo anche oltre l’80% del valore dell’immobile è valido: la Cassazione smentisce i tribunali di merito

29 Novembre 2013
Mutuo anche oltre l’80% del valore dell’immobile è valido: la Cassazione smentisce i tribunali di merito

Se la banca finanzia più dell’80% del valore dell’immobile, il mutuo resta ugualmente valido e il mutuatario è tenuto a rimborsarlo per intero; tuttavia l’istituto di credito è soggetto alle sanzioni della Banca d’Italia.

Certamente una lancia spezzata in favore delle banche, quella che discende dalla sentenza di ieri emessa dalla Cassazione e che capovolge l’orientamento di numerosi tribunali di merito. Vediamo di che si tratta.

Quando un privato si rivolge a una banca per ottenere un mutuo fondiario e acquistare un immobile, la banca – sostiene la Cassazione – è libera di concedere, al cliente, un prestito anche di importo superiore all’80% del valore dell’immobile finanziato. E ciò nonostante la legge faccia credere il contrario [1]. Quindi si potrebbe anche avere un mutuo per un valore pari al 100% dell’immobile finanziato (per esempio: se il cliente deve spendere 100.000 euro per l’acquisto di una casa, la banca gli può prestare 100.000 euro). Il che vuol dire un’ampia libertà a concedere prestiti di elevate dimensioni che poi, a conti fatti, potrebbero essere difficilmente rimborsabili.

È questo, dunque, l’orientamento espresso ieri dalla Suprema Corte [2], che smentisce numerose sentenze emesse in passato da tribunali di primo grado [3] (leggi l’articolo “Quando il mutuo fondiario concesso dalla banca è nullo”).

La questione era nata da una sentenza del tribunale di Venezia (leggi “Nullo il mutuo troppo elevato: l’ipoteca si cancella”) secondo la quale il mutuo fondiario – quello cioè concesso a fronte di un’ipoteca su un bene immobile – non può eccedere l’80% del valore dell’immobile stesso. Con la conseguenza che, se il capitale prestato dalla banca al cliente è superiore a tale limite, il contratto di mutuo sarebbe illegittimo. Il correntista, pertanto, non sarebbe più tenuto a restituire la parte di prestito sconfinante tale tetto.

Questa tesi si basava sulla interpretazione letterale di una norma contenuta nel testo unico bancario [1] secondo la quale la Banca d’Italia determina l’ammontare massimo dei finanziamenti in rapporto al valore dei beni ipotecati (…), ammontare che, con una delibera del 1995 [4], era stato determinato nella misura dell’80%.

 

Invece, con un capovolgimento di fronte a favore delle banche, la Cassazione ha reinterpretato tale norma: essa – si legge in sentenza – prescriverebbe solo un dovere di “buona condotta” interno, ossia tra le banche e la Banca d’Italia; con la conseguenza che, in caso di sconfinamento del detto dell’80% del valore dell’immobile, il contratto di mutuo resterebbe comunque valido (e il mutuatario obbligato a restituire tutte le somme); la banca “colpevole”, invece, se la caverebbe con delle semplici sanzioni inflittele da Bankitalia in veste di autorità di vigilanza.

Insomma, i panni sporchi si lavano in casa propria, dice la Suprema Corte.

In base al testo unico bancario, le istruzioni di vigilanza fornite dal Circ impongono solo una serie di garanzie quando la “soglia fisiologica” viene oltrepassata e la banca intende perfezionare operazioni dimensionate anche al 100%; si tratta in particolare di: fideiussioni bancarie; polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione; garanzie rilasciate da fondi pubblici di garanzia, consorzi, cooperative di garanzie fidi; cessioni di crediti verso lo Stato nonché di annualità e contributi a carico dello Stato e di enti pubblici; pegno su titoli di Stato. Ma la violazione delle disposizioni non può comportare la nullità del contratto in base al testo unico bancario. Il cliente, infatti, avrebbe tutto l’interesse a ottenere il finanziamento nel massimo importo possibile, anche a prescindere dal limite di finanziabilità: un mutuo concesso oltre il limite di finanziabilità – sostiene la Corte – è di regola più favorevole al mutuatario.


note

[1] Art. 38 T.U., D.Lgs. n. 385/1993.

[2] Cass. sent. n. 26672/13 del 28.11.13.

[3] Trib. Venezia, decr. del 26.07.2012. Trib. Cagliari sent. del 4.04.2013. Trib. Roma sent. n. 14152 del 9.04.2002.

[4] Delibera Cicr del 22.04.1995.


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