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Usucapione dopo ristrutturazione

22 Settembre 2020
Usucapione dopo ristrutturazione

I lavori edili in casa sostenuti a spese dell’utilizzatore e l’allaccio delle utenze possono essere sufficienti a far scattare l’usucapione?

Un nostro lettore ci scrive per sapere se è possibile avviare una pratica di usucapione dopo una ristrutturazione. Ci racconta di aver ricevuto, a titolo di comodato gratuito, un piccolo magazzino insieme a un terreno. Il terreno poi gli sarebbe stato venduto mentre il magazzino non veniva menzionato nell’atto di vendita. Ciò nonostante, egli ha continuato ad utilizzare tale struttura come se fosse la propria. In particolare, avrebbe effettuato numerosi interventi di rifacimento, resisi necessari a seguito della caduta del soffitto e di un allagamento. Il lettore avrebbe infine, a proprie spese, dotato l’immobile degli allacci della luce, dell’acqua e del gas.

Ci chiede dunque se, essendo ormai decorsi più di 20 anni dai fatti appena narrati, si può avviare una causa di usucapione.

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Come si ottiene l’usucapione?

Per poter chiedere il passaggio di proprietà di un immobile a lungo utilizzato come se fosse proprio, è necessario avviare una pratica di usucapione. In particolare, bisognerà delegare un avvocato affinché, esperito prima un tentativo di mediazione con la controparte presso uno degli organismi situati nello stesso luogo ove è sito l’immobile (e, quindi, il tribunale competente), proceda in causa contro l’effettivo proprietario.

Per ottenere dal giudice una sentenza che accerti l’usucapione e disponga quindi il passaggio della proprietà è necessario:

  • dimostrare di aver compiuto sull’immobile atti che solo il proprietario avrebbe potuto porre perché incompatibili con qualsiasi altro diritto sul bene. Così, ad esempio, l’affittuario di un appartamento non può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile o la serratura della porta d’ingresso senza il consenso del titolare. Se così fosse, un atto del genere, evidenziando l’intenzione di possedere il bene non come semplice detentore ma come proprietario, sarebbe suscettibile di far decorrere i termini per l’usucapione;
  • il decorso di 20 anni da tale comportamento;
  • l’assenza di alcuna rivendicazione da parte del proprietario: rivendicazione che non potrà assumere la forma di una semplice contestazione verbale o di una diffida scritta ma deve per forza intervenire con la notifica di un atto giudiziario (come una citazione).

Ristrutturazione e usucapione

Ci si deve a questo punto chiedere se le attività di ristrutturazione dell’immobile possano considerarsi comportamenti tali da far decorrere i termini dell’usucapione. I lavori edili e l’allaccio delle utenze possono considerarsi comportamenti incompatibili con la detenzione dell’immobile che l’affittuario o il comodatario potrebbe porre in essere solo se autorizzato dal titolare. Se tale autorizzazione non dovesse sussistere e il proprietario del bene non dovesse, nello stesso tempo, contestare l’attività svolta, da tale momento potrebbero decorrere i termini di 20 anni per l’usucapione.

Nel caso del lettore, dunque, il termine ventennale per l’usucapione deve essere calcolato non già a partire dalla stipula del contratto di comodato gratuito ma dal primo atto di ristrutturazione dell’immobile.

In verità, la giurisprudenza non è affatto univoca nel ritenere che la ristrutturazione dell’immobile sia sufficiente a far decorrere i termini dell’usucapione. Secondo il tribunale di Pisa [1], ricorrono i presupposti per l’acquisto della proprietà per usucapione, quando è provato il possesso ultraventennale pacifico, pubblico ed ininterrotto del bene da parte di coloro che hanno posseduto un immobile per venti anni eseguendo sullo stesso una sostanziale modifica del bene attraverso i lavori di ristrutturazione da loro pagati, abitando nello stesso e sostenendo le spese per gli allacci alle reti di distribuzione dell’energia elettrica, acqua, gas e pagando le relative utenze ivi compresa la tassa di smaltimento dei rifiuti.

Così anche la Cassazione [2] ha riconosciuto l’esistenza dell’usucapione in capo a un soggetto che, a proprie spese, aveva eseguito dei lavori di ristrutturazione sull’immobile, mai modificati dal proprietario.

Ed ancora, secondo il tribunale di Padova [3], in tema di acquisto di bene immobile per compiuta usucapione, l’abbandono dell’immobile da parte di alcuni comproprietari ed il loro totale disinteresse alla sua sorte, i lavori di manutenzione e ristrutturazione eseguiti presso l’immobile stesso, senza alcuna opposizione da parte degli altri comproprietari, dimostrano che i possessori lo hanno posseduto in modo da escludere ogni altro contitolare del bene dal possesso dello stesso.

Di contrario avviso è un precedente del tribunale di Monza [4] secondo cui il pagamento delle spese di ristrutturazione o degli oneri condominiali non contrastano con la semplice detenzione e risultano privi, quindi, di quella necessaria e inequivocabile valenza idonea a rendere palese il preteso mutamento del rapporto con l’immobile, tale da far scattare i termini per l’usucapione. Anche la Cassazione, in un altro precedente, ha ritenuto insufficiente il sostenimento in via esclusiva della ristrutturazione e il rifacimento dell’impianto idraulico [5].


note

[1] Trib. Pisa, sent. n. 1027/2015.

[2] Cass. sent. n. 22656/2011.

[3] Trib. Padova, sent. del 19.01.2005.

[4] Trib. Monza, sent. n. 996/2011.

[5] Cass. sent. n. 17462/2009.


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1 Commento

  1. Segnalo l’ordinanza n. 1750/2018 con cui la Corte di Cassazione ha affermato che la compravendita di un terreno su cui insistono delle costruzioni comporta – per il principio dell’accessione – il trasferimento degli stessi a meno che il venditore contestualmente alla cessione costituisca sugli immobili un diritto di superficie a favore proprio o di terzi

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