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Servitù di panorama: ultime sentenze

1 Ottobre 2020
Servitù di panorama: ultime sentenze

Leggi le ultime pronunce giurisprudenziali su: opere univocamente destinate al godimento del panorama; innalzamento di costruzioni o alberature; affaccio di un fondo sul fondo vicino; richiesta di potatura degli alberi che ostacolano il diritto di veduta.

Il diritto al panorama

Il c.d. diritto al panorama si configura come una servitù “alius non tollendi”, ove l’utilitas è rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo dominante gode per la veduta, che non può essere pregiudicata dall’innalzamento di costruzioni o alberature. La servitù in questione è una servitù negativa, perché conferisce al suo titolare non la facoltà di compiere attività o di porre in essere interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario di quest’ultimo un particolare e determinato uso del fondo stesso.

Consiglio di Stato sez. IV, 27/01/2015, n.362

Cos’è la servitù di panorama?

Affinché possa ravvisarsi una c.d. servitù di panorama occorrono opere univocamente destinate al godimento del panorama, che rivelino in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante a tale fine sul fondo servente, non bastando strutture deputate ad una pluralità di utilizzi e, in particolare, quelle che consentono l’affaccio di un fondo sul fondo vicino, giacché quest’ultima utilità attiene alla diversa servitù di veduta, e fra le due non vi sono implicazioni.

Tribunale Roma sez. VII, 07/11/2018, n.56570

L’impugnazione di un permesso di costruire

È infondata l’impugnazione di un permesso di costruire per violazione del diritto di servitù di veduta del mare e del panorama a favore del terreno fronteggiante ovvero per mancato accertamento circa l’assenza di legittimazione al pieno godimento del bene in capo al proprietario, posto che la pretesa al panorama, trattandosi al più di una servitù non apparente, non può acquisirsi per usucapione ai sensi dell’art. 1061 c.c.

T.A.R. Lecce, (Puglia) sez. III, 13/09/2013, n.1929

Le opere destinate all’esercizio della servitù di panorama

La servitù di panorama, consistente nella particolare amenità del fondo dominante per la visuale di cui gode, è una servitù “altius non tollendi” (che si riferisce pertanto sia a costruzioni che ad alberi) che, per potersi acquistare per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, necessita di opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono la servitù di veduta, altrimenti questa comporterebbe sempre quella e specificamente destinate all’esercizio della servitù invocata.

Cassazione civile sez. II, 27/02/2012, n.2973

La costituzione della servitù di panorama

In tema di servitù “altius non tollendi”, il più ampio panorama assicurato al fondo dominante, da valutarsi in relazione alle condizioni ambientali in atto al momento della costituzione della servitù medesima, non esaurisce il requisito della “utilitas”, che ricorre anche in relazione al maggior godimento di aria e luce garantito a detto fondo.

Cassazione civile sez. II, 06/03/1980, n.1522

Servitù di panorama: la particolare amenità del fondo dominante

Poiché la cosiddetta servitù di panorama, consistente nella particolare amenità del fondo dominante per la visuale di cui gode, è una “servitus altius non tollendi” (sia costruzioni, sia alberi), per potersi acquistare per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, necessita di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la servitù di veduta, altrimenti questa comporterebbe sempre quella, e specificamente destinate all’esercizio della servitù invocata.

Cassazione civile sez. II, 20/10/1997, n.10250

La rimozione o la potatura degli alberi esistenti

La servitù, ai sensi dell’art. 1030 c.c., può anche comportare, per il proprietario del fondo servente, l’obbligo di un “facere”, se così sia stabilito dal titolo o dalla legge, purché esso costituisca solo una obbligazione accessoria che non esaurisce l’intero contenuto della servitù essendo volto solo a consentirne il concreto esercizio.

(Nella specie, la Corte ha ritenuto compatibile con il contenuto della servitù di non collocare e mantenere nel fondo alberi che impedissero la visuale del panorama dal fondo vicino, quello di rimuovere o potare gli alberi già esistenti che ostacolassero l’esercizio della veduta).

Cassazione civile sez. II, 13/06/1995, n.6683

La crescita di una pianta rampicante

La crescita di una pianta rampicante, che limita il diritto di veduta del panorama al proprietario di un immobile vicino, non rientra tra le ipotesi idonee a ledere una servitù “altius non tollendi”, poiché questa richiede particolari opere che qualifichino il bene in modo certo, non essendo sufficiente il semplice diritto di veduta.

Tribunale Salerno, 09/07/2002

Il riconoscimento della servitù di panorama

Il riconoscimento in capo al proprietario di un immobile del diritto di veduta dal proprio terrazzo (c.d. servitù di panorama), in ragione della preesistenza della visuale all’acquisto dell’immobile, viola il principio della tipicità dei modi di acquisto dei diritti reali, giacché è vero che una servitù altius non tollendi può essere costituita oltre che negozialmente anche per destinazione del padre di famiglia od usucapione, ma tali modi di costituzione necessitano, non solo, a seconda dei casi, della destinazione conferita dall’originario unico proprietario o dell’esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù, ma anche di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta (la Corte si è così espressa nella controversia relativa alla richiesta di potatura di due alberi che, essendo cresciuti a dismisura, avevano raggiunto il terrazzo di due condomini, recando pregiudizio al loro diritto di veduta e a quello alla salubrità per via della caduta del fogliame e delle spore).

Cassazione civile sez. II, 27/02/2012, n.2973



8 Commenti

  1. Il mio vicino è terribilmente sciocco… Le sue piante offuscano panorama e paesaggio. Ora, io ho provato a parlargli ma lui proprio non ne vuole sapere. Se ne frega altamente. Io cosa posso fare? Posso tutelare il mio diritto in qualche modo?

    1. Nell’ipotesi di violazione delle disposizioni sulle distanze, il proprietario del fondo potrà intimare al vicino di recidere gli arbusti e, in caso questi non provveda, potrà avviare un’azione presso il tribunale chiedendo e ottenendo che gli alberi o le piante vengano estirpati o potati. Al contrario, se gli arbusti sono stati piantati a distanza regolare, il loro sradicamento o la loro potatura potranno essere richiesti solo in presenza di un diritto di servitù di panorama. Secondo la Corte di Cassazione, la servitù di panorama consiste nel diritto di un fondo (cosiddetto dominante) a godere di una particolare visuale che ne accresca la bellezza; questo diritto si esercita a discapito di un altro fondo (cosiddetto servente) che è tenuto a garantire il diritto del primo. Ebbene, se quindi il titolare del fondo servente pianta alberi o non provvede a potarli adeguatamente, impedendo od ostacolando la visuale al proprietario di quello dominante, quest’ultimo potrà chiedere al giudice competente una sentenza che imponga al vicino la cimatura delle piante in base, appunto, al diritto di servitù di panorama.

  2. Ho eseguito una sopraelevazione con regolare concessione edilizia. Il giudice ha emesso nei miei confronti istanza di abbattimento della stessa sopraelevazione dichiarando che la vicina ha una servitù di panorama. Ma è possibile? Cosa dovrei fare?

    1. Il provvedimento del giudice non ha accertato l’esistenza di una servitù di panorama a carico della proprietà del lettore ma, trattandosi di un provvedimento emesso a conclusione di un’azione a tutela del semplice possesso, il giudice che l’ha sottoscritto ha accertato l’esistenza, a favore della sua controparte, di una situazione di possesso di un affaccio e, ravvisato che tale possesso è stato oggetto di spoglio da parte del lettore, gli ha ordinato di reintegrare la sua avversaria nel possesso di tale situazione ripristinando lo stato dei luoghi come risultava essere prima dell’inizio dei lavori per la realizzazione dell’opera oggetto del permesso di costruire. Questo provvedimento, che è temporaneo e che il giudice ha ritenuto essere indispensabile, potrà ora essere oggetto di immediato reclamo da parte del lettore e, poi, conclusasi la fase di reclamo, potrà eventualmente anche proseguirsi il giudizio dinanzi al giudice competente per la causa petitoria già pendente. Sarà quindi il giudice competente per il giudizio petitorio a dover accertare se sussiste una servitù di panorama a favore del fondo di proprietà della controparte e a carico della sua proprietà. Questa servitù, se accertata esistente, è una servitù negativa (perché il suo titolare ha il diritto di vietare al proprietario del fondo servente un particolare uso della sua proprietà e cioè la sopraelevazione e/o l’innalzamento di alberi) ed è anche stata classificata dalla giurisprudenza fra le servitù non apparenti in quanto non necessita di opere visibili che siano destinate al suo esercizio. In quanto servitù non apparente, la servitù di panorama non può essere acquistata per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (cioè per essere stati in passato i due fondi, oggi divisi, di proprietà di uno stesso proprietario che poi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù), ma può essere acquistata soltanto per contratto o per testamento (e, nel caso esaminato, non pare vi sia contratto o testamento che abbiano costituito la servitù in questione). Tuttavia, una recente sentenza sempre della Corte di Cassazione ha precisato che anche una servitù di panorama può essere acquistata per usucapione (cioè per uso ultraventennale della situazione in cui la servitù consiste) o per destinazione del padre di famiglia, ma solo a condizione che esistano, per il suo esercizio, opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta. È, dunque, questo l’accertamento che il giudice del petitorio dovrà compiere per verificare se sussista una servitù di panorama a carico della proprietà del lettore e, naturalmente, l’onere di dimostrare l’esistenza delle opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle attraverso cui la servitù si esercita sarà a carico della sua controparte ove reclami la costituzione della servitù per intervenuta usucapione.

  3. Io e mio marito abbiamo acquistato un appartamento proprio con l’intento di svegliarci ogni mattina e ammirare il paesaggio e la natura circostante. Ora, vorrei capire quali diritti ci riconosce la legge se qualcuno dovesse costruire proprio dirimpetto alla nostra finestra, impedendo la vista del paesaggio?

    1. Le uniche norme che tutelano il diritto all’aria e alla veduta davanti alla propria finestra sono quelle del codice civile che disciplinano le distanze minime fra costruzioni (di norma, 3 metri) o l’apertura di luci e vedute. Sempre che, ovviamente, non si sia titolari di una servitù di veduta, per la quale però servono particolari condizioni. Il balcone, invero, nasce per consentire un normale affaccio e non rappresenta un manufatto destinato in modo univoco all’esercizio di una servitù di veduta. Dunque, solo se si dimostra la violazione delle distanze minime tra le costruzioni si ha diritto a ottenere un risarcimento del danno per la violazione del diritto al panorama. Il panorama è, infatti, un valore aggiunto ad un immobile, che ne aumenta la quotazione di mercato: il proprietario che vede diminuire tale valore per via del comportamento illegittimo del vicino di casa – il quale abbia costruito un fabbricato troppo ravvicinato all’altrui finestra o balcone – deve risarcire il danno per aver leso tale diritto.

  4. Ho acquistato anni fa una casa al mare in una località termale; dal mio ampio terrazzo vedo la spiaggia ed il mare stesso in quanto, tra due immobili delle locali Terme, c’è un campo di basket e pallavolo e quindi la vista è libera.Il Comune, proprietario delle Terme, vuole adesso eliminare detto campo e farvi una costruzione in linea con le altre adiacenti per aumentare gli spazi interni di dette Terme. Preciso che, oltre alla vista, godevo della brezza del mare che, appunto, si insinuava in detto spazio libero. Posso fare qualcosa per impedire detta costruzione che mi farebbe perdere la vista del mare ed una gradevole brezza pomeridiana e serale?

    1. Ti suggeriamo la lettura dei seguenti articoli:
      -Come evitare che il vicino costruisca di fronte https://www.laleggepertutti.it/339409_come-evitare-che-il-vicino-costruisca-di-fronte
      -Se qualcuno costruisce davanti alla mia finestra che posso fare? https://www.laleggepertutti.it/141550_se-qualcuno-costruisce-davanti-alla-mia-finestra-che-posso-fare
      -Diritto al panorama: l’abuso edilizio che ostacola l’aria deve risarcire https://www.laleggepertutti.it/78795_diritto-al-panorama-labuso-edilizio-che-ostacola-laria-deve-risarcire
      -Diritto al panorama: il risarcimento https://www.laleggepertutti.it/280544_diritto-al-panorama-il-risarcimento
      -Se il Comune costruisce una strada o un ponte davanti casa https://www.laleggepertutti.it/162753_se-il-comune-costruisce-una-strada-o-un-ponte-davanti-casa

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