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Regolamento condominio: può ridurre termini per impugnare delibere?

27 Novembre 2020 | Autore:
Regolamento condominio: può ridurre termini per impugnare delibere?

Regolamento assembleare e contrattuale: differenze. Il regolamento votato all’unanimità può modificare i termini di impugnazione delle deliberazioni?

Il regolamento è quell’atto che disciplina gli aspetti principali della vita condominiale. Secondo la legge, il regolamento è obbligatorio quando nell’edificio ci sono più di dieci proprietari; negli altri casi, invece, è facoltativo. Il regolamento rappresenta lo statuto del condominio, in quanto in esso vi sono tutte le regole che i condòmini devono rispettare. L’importanza del regolamento, però, non consente a quest’ultimo di poter derogare alla legge: esistono principi, infatti, che non possono essere violati, nemmeno se tutti i condòmini sono d’accordo. Prendiamo come esempio le norme del codice civile che disciplinano l’assemblea e la validità delle deliberazioni: il regolamento di condominio può ridurre i termini per impugnare le delibere?

Su questo punto si è espressa la Corte di Cassazione, specificando peraltro anche quale sia il termine per far valere una possibile nullità della disposizione regolamentare illegittima. Se l’argomento ti interessa perché vivi in condominio e pensi che nel regolamento ci sia qualche cosa che non quadra, prosegui nella lettura: ti basteranno soltanto cinque minuti per sapere se il regolamento condominiale può ridurre i termini di impugnazione delle deliberazioni.

Regolamento condominiale: come si approva?

Il regolamento condominiale deve essere approvato dai condòmini, a maggioranza oppure all’unanimità: nel primo caso si avrà un regolamento assembleare, mentre nel secondo un regolamento contrattuale.

Il regolamento assembleare è quello votato in assemblea con le maggioranze previste dalla legge, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [1].

Il regolamento contrattuale è invece adottato all’unanimità da tutti i proprietari. Così facendo, essi potrebbero perfino limitare l’uso delle parti comuni stabilendo, ed esempio, che una parte dello stabile andrà in uso esclusivo di alcuni condomini, o ancora derogare al criterio legale di ripartizione delle spese.

Solitamente il regolamento contrattuale è predisposto dal proprietario originario dello stabile ed inserito nei singoli atti d’acquisto o in esso richiamato.

Quando il regolamento è imposto dalla legge perché ci sono più di dieci proprietari, ma l’assemblea non si decide ad approvarlo, ciascun condomino può adire l’autorità giudiziaria affinché ne formi uno.

Regolamento: può ridurre i termini di impugnazione?

Il regolamento condominiale (assembleare o contrattuale) può ridurre i termini di impugnazione delle delibere assembleari?

Secondo la Corte di Cassazione [2], è nulla la clausola del regolamento condominiale che riduce i termini per impugnare le delibere dell’assemblea.

Il caso riguardava un uomo che aveva impugnato una delibera assembleare entro i trenta giorni stabiliti dalla legge, ma oltre i quindici stabiliti dal regolamento contrattuale.

La corte d’appello, confermando la pronuncia di primo grado del tribunale, aveva ribadito che l’uomo fosse decaduto dal diritto di impugnare la delibera dell’assemblea condominiale in quanto la citazione non aveva rispettato il termine di decadenza di quindici giorni stabilito dal regolamento condominiale di natura contrattuale.

Secondo i giudici di merito, la decadenza fissata dalla legge in trenta giorni per contestare le delibere non era sottratta alla disponibilità delle parti le quali, con regolamento approvato all’unanimità, avrebbero potuto ridurre il termine, proprio come era stato fatto nel caso di specie, ove era stato previsto un termine breve di quindici giorni.

Regolamento: quali norme sono inderogabili?

La Corte di Cassazione, nell’accogliere il ricorso, ha ricordato che il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può violare le disposizioni che la legge ritiene inderogabili, né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

In particolare, ha spiegato la Cassazione, la legge pone due precisi limiti al regolamento condominiale:

  • il primo esclude che i regolamenti possano menomare i diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni;
  • il secondo dichiara invece inderogabili le disposizioni del codice concernenti l’impossibilità di sottrarsi all’onere delle spese, l’indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca e i poteri dell’amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l’efficacia delle assemblee, l’impugnazione delle relative delibere.

Ebbene, mentre il primo limite vale solo per il regolamento assembleare, il secondo è assolutamente inderogabile, non potendo essere violato nemmeno da disposizione contraria del regolamento contrattuale.

La Corte di Cassazione, esprimendosi definitivamente sulla questione, e cioè se il regolamento contrattuale possa ridurre i termini di impugnazione delle delibere assembleari, ha affermato il principio secondo cui è nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che la legge vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali.

Nullità del regolamento: quando può essere eccepita?

Chiarito che è nulla la clausola del regolamento condominiale che riduce i termini per impugnare le delibere dell’assemblea, la Corte di Cassazione specifica anche che è irrilevante che la questione sia sollevata per la prima volta in Cassazione, in quanto l’invalidità può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del procedimento.


È nulla la clausola del regolamento condominiale che riduce i termini per impugnare le delibere dell’assemblea.

note

[1] Terzo comma art. 1138 cod. civ., che richiama il secondo comma dell’art. 1136 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 19714 del 21 settembre 2020.

Autore immagine: Pixabay.com


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