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Affitto: quando si rivolve il contratto per morosità

23 Settembre 2020 | Autore:
Affitto: quando si rivolve il contratto per morosità

L’inquilino non può autoridursi o non versare i canoni o le spese adducendo dei vizi che limitano ma non impediscono il godimento del bene.

Affitto ad uso abitativo o affitto ad uso commerciale: i due tipi di contratto di locazione comportano altrettante modalità per risolvere il rapporto tra proprietario e inquilino in caso di mancato pagamento del canone. Sul primo, interviene un’apposita legge che stabilisce per l’affitto quando si risolve il contratto per morosità. Sul secondo, si fa riferimento al Codice civile.

Naturalmente, ci sono di mezzo anche i rapporti tra le parti. Magari di vecchia data, consolidati nel tempo e poi diventati a rischio per un momento di difficoltà economica o per qualche altro motivo. Si dice spesso che tutti sono amici finché vanno d’accordo ma che i soldi possono rovinare le amicizie. Può capitare che anche quando c’è un legame di stima tra il proprietario e l’inquilino, tutto cambi quando uno dei due comincia a non rispettare a dovere i suoi obblighi. Vediamo, allora, quando si risolve il contratto d’affitto per morosità nel caso della locazione abitativa e di quella commerciale e quando è possibile ricorrere allo sfratto.

Affitto ad uso abitativo: quando si risolve il contratto?

Si rischia la risoluzione del contratto di affitto di un immobile ad uso abitativo, secondo quanto stabilito dalla legge, quando l’inquilino non paga il canone entro il ventesimo giorno successivo alla scadenza della mensilità.

Se non verso entro il 20 maggio il canone che scade il 30 aprile, il padrone di casa può agire contro di me.

Non c’è solo il canone, però, ma anche gli oneri aggiuntivi, cioè le spese condominiali che sono state pattuite al momento della firma del contratto. In questo caso, l’inquilino è tenuto a corrisponderle entro 60 giorni dalla data in cui ha ricevuto la richiesta del proprietario. Se l’importo supera almeno due mensilità del canone di affitto, il contratto può essere risolto e il proprietario può avviare la procedura per lo sfratto.

Affitto ad uso commerciale: quando si risolve il contratto?

Diversamente dall’affitto ad uso abitativo, la risoluzione del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale non fa riferimento ad una legge specifica ma alle norme sull’inadempimento contrattuale contenute nel Codice civile.

Che cosa dicono queste norme? Sostanzialmente, che il proprietario può agire contro l’inquilino quando quest’ultimo non paga il canone e/o le spese accessorie, purché si tratti di un «inadempimento di non scarsa importanza», cioè di un inadempimento grave.

Ora, tutto sta nello stabilire quando un inadempimento può essere ritenuto grave o di scarsa importanza. E qui la situazione deve essere valutata caso per caso, sulla base di diversi elementi come, ad esempio, la somma dovuta dall’inquilino, l’importo del canone, da quanti anni è in corso il contratto di affitto, se ci sono state delle situazioni pregresse simili, ecc.

Naturalmente, al momento di vagliare l’eventuale risoluzione, occorre anche guardare se nel contratto è stata inserita una specifica clausola che dice come ci si deve comportare in caso di morosità.

Ad ogni modo, la giurisprudenza su questo punto è divisa. C’è chi opta per ricorrere alle regole dell’affitto ad uso abitativo [1], quindi mancato pagamento di un solo canone 20 giorni dopo la scadenza della rata e mancato versamento delle spese per un importo superiore ad almeno due mensilità. In altri casi, è stato stabilito che – come appena detto – si tengano in considerazione altri fattori [2]. A tal proposito, ti può essere utile leggere il nostro articolo “Affitto immobili commerciali: ultime sentenze“.

Risoluzione contratto di affitto: quando non si può attuare

Non ci dovrebbe essere bisogno di dirlo ma non guasta ricordarlo. Lo sfratto per morosità e, quindi, la risoluzione del contratto di affitto, possono essere attuati solo se il contratto stesso è stato registrato e, pertanto, ci si trova di fronte ad una locazione alla luce del sole. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula dell’accordo scritto. Il proprietario deve darne comunicazione all’inquilino e, se l’appartamento si trova in condominio, anche all’amministratore nei successivi 60 giorni.

Pur non essendo richiesto dalla legge, il proprietario dell’immobile – o meglio, il suo avvocato – invia di solito all’inquilino una lettera di formale diffida prima di agire in tribunale. In questo modo, il locatore tenta di riavere i suoi soldi in tempi stretti, evitando di avviare la causa.

Non è possibile, invece, attuare la risoluzione del contratto in caso di affitto in nero. La legge, infatti, impone per la procedura di sfratto che il contratto sia regolarmente registrato. Il che, però, non vuol dire che una persona possa occupare abusivamente un immobile senza pagare un canone e per tutto il tempo che vuole: il padrone di casa può avviare un’azione di «occupazione senza titolo» per liberare l’appartamento il prima possibile e chiedere successivamente un risarcimento.


note

[1] Cass. sent. n. 1428/2017.

[2] Cass. sent. n. 8076/2002 e sent. n.3966/2019.


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