Diritto e Fisco | Articoli

Vendita immobile senza fideiussione

23 Settembre 2020
Vendita immobile senza fideiussione

Casa in costruzione: nullo il preliminare se la fideiussione in favore dell’acquirente è tardiva.

Che succede in caso di vendita immobile senza fideiussione? Come noto, nel caso di acquisto di una casa “sulla carta”, il costruttore è tenuto a rilasciare all’acquirente una fideiussione per il rischio di fallimento. La legge [1] è rivolta a tutelare chi investe una grossa cifra di denaro quando ancora l’immobile è in corso di costruzione e, quindi, non è stato ultimato. In questo modo, l’acquirente può recuperare il prezzo versato come anticipo.

In particolare, la garanzia si applica quando il costruttore fallisce o viene sottoposto a procedure giudiziarie come il pignoramento, l’amministrazione straordinaria, il concordato preventivo.

Il costruttore, in pratica, è obbligato a sottoscrivere una fideiussione con una banca o un’assicurazione a copertura di tutte le somme anticipate dal compratore prima del rogito notarile.

Il contratto deve essere consegnato all’acquirente al momento della stipula del compromesso (il cosiddetto «contratto preliminare») o prima. Se manca la fideiussione, l’acquirente può sempre ritirarsi dal compromesso e farsi restituire tutti i soldi già versati, ricorrendo al giudice e facendo dichiarare la nullità dell’accordo.

Leggi anche “Casa in costruzione: la fideiussione è obbligatoria?“.

Una recente sentenza della Cassazione [2] si è occupata di specificare ancor meglio il caso della vendita di immobile senza fideiussione. Ecco cosa ha detto la Corte in merito.

Cosa dice la legge sulla fideiussione acquisto immobili

La Cassazione ha fatto luce sull’applicazione dell’articolo 2 del D. Lgs. 122/2005, secondo il quale, all’atto della stipula di un contratto preliminare che abbia come finalità il trasferimento della proprietà su un immobile da costruire «il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione … di importo corrispondente alle somme» che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del rogito.

Che fine fa dunque il contratto preliminare (ossia il compromesso) quando la fideiussione non viene mai rilasciata o viene rilasciata dopo la stipula del contratto preliminare oppure è stata rilasciata per un importo inferiore a quello prescritto dalla legge?

Compromesso senza fideiussione: che succede?

Secondo la giurisprudenza, è da considerare nullo il compromesso per la vendita di un immobile da costruire se non viene rilasciata una fideiussione o se la stessa è di importo inferiore alla caparra confirmatoria concordata nel compromesso stesso o se, infine, è tardiva rispetto alla stipula del contratto preliminare.

La decisione in commento segna un dislocamento da un precedente della stessa Cassazione [3]. In essa, i giudici supremi avevano affermato che la nullità del contratto preliminare non può essere pronunciata, seppur la fideiussione sia stata rilasciata posteriormente alla stipula del contratto preliminare, quando non si sia manifestata l’insolvenza del venditore e non risulti in alcun modo pregiudicato l’interesse del promissario acquirente.

In questa situazione di non pregiudizio, infatti, la domanda di nullità configura un abuso del diritto.

Nel caso, invece, esaminato dall’ordinanza n. 19510 si aveva un caso di rilascio di fideiussione posteriore al contratto preliminare per un importo inferiore a quello prescritto dalla legge: in questa ipotesi, secondo la Cassazione, la domanda di nullità risulta giustificata perché non configura «alcuna forma di abuso del diritto».

Le conseguenze della sentenza della Cassazione

Ora, con la nuova pronuncia della Suprema Corte, viene escluso in radice l’abuso del diritto nell’azione del compratore: la polizza rilasciata oltre il termine e per una somma inferiore alla caparra confirmatoria integra, infatti, l’inefficacia del compromesso.

È, dunque, legittima l’azione del promissario acquirente della casa in costruzione che vuol far dichiarare la nullità del contratto perché l’impresa edile promittente venditrice ha rilasciato troppo tardi e per un importo insufficiente la polizza fideiussoria prevista dalla legge: si configura, infatti, la nullità prevista dall’articolo 2 del decreto legislativo 122/05 specie se si considera che manca la prova che il fabbricato sia concluso al momento in cui le parti sottoscrivono la scrittura integrativa.

Tale nullità può essere proposta o eccepita dall’acquirente, nel suo esclusivo interesse, in quanto soggetto debole nell’ambito dell’operazione contrattuale di compravendita di un immobile in costruzione. E quando la fideiussione viene rilasciata in un momento successivo alla conclusione del contratto bisogna verificare se nel frattempo l’immobile oggetto del preliminare sia stato ultimato e risulti agibile: solo in quel caso viene meno la necessità di tutelare il soggetto debole, che non si trova più in pericolo e che, quindi, l’azione legale dell’acquirente non ha ragion d’essere.


note

[1] Legge n. 210/2004 e d.lgs. n. 122/2005.

[2] Cass. sent. n. 19510/20 del 18.09.2020.

[3] Cass. sent. n. 30555/2019 del 22.11.2019.

Autore immagine: it.depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube