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Tabelle millesimali: la guida completa

24 Settembre 2020 | Autore: Daniele Nuzzolese
Tabelle millesimali: la guida completa

Quando è necessario calcolare o modificare le tabelle millesimali e i criteri di redazione. 

Sono davvero in pochi a poter dire di non essersi mai imbattuti in argomenti spinosi come quelli inerenti alle spese di manutenzione delle parti comuni di un condominio. Se l’appartamento è al piano terra, devo o no partecipare alla ripartizione delle spese di pulizia delle scale? Questa è solo una delle tante domande che i condomini più premurosi si pongono, ma che, in assenza di un’adeguata preparazione, non trovano facile risposta. Avere a disposizione una guida completa delle tabelle millesimali permette non tanto di risolvere i dubbi inerenti al procedimento di calcolo matematico, che in genere non desta particolari preoccupazioni, bensì quelli relativi alle interpretazioni della normativa condominiale.

Che tu sia un tecnico redattore al quale si siano presentati casi particolari, oppure un condomino che vuole vederci chiaro nella lettura e approvazione delle spese condominiali, questo articolo è indirizzato soprattutto a te. In questa guida, troverai tutto il necessario per acquisire le nozioni relative all’istituto del condominio, nonché le nozioni essenziali per comprendere i criteri redazionali delle quote di proprietà di un edificio condiviso. In tal modo, le assemblee condominiali e le delibere assunte avranno tutto un altro significato.

I fondamenti giuridici delle tabelle millesimali

È un dato di fatto che, quando si tira in ballo l’argomento delle tabelle millesimali, appare subito chiaro che, a fronte di abbondanti studi giuridici, restano carenti quelli di ambito tecnico. Infatti, i dettami resi noti dalla normativa e dalla giurisprudenza devono poi essere di volta in volta tradotti in un linguaggio tecnico-numerico.

La fonte principale alla quale attingere per la redazione delle tabelle millesimali è il Codice civile, soprattutto nella parte dedicata all’istituto del condominio [1]. Di particolare importanza, risulta essere l’articolo che disciplina i diritti dei partecipanti sulle cose comuni [2]. In esso, si stabilisce la proporzionalità del valore dell’unità immobiliare di appartenenza. Questo significa che, a differenza della comunione, nel condominio si parla di comproprietà e tale condivisione investe il tetto, le fondazioni, i muri maestri, le scale, gli ascensori e via di seguito. Nonostante di tali parti i diversi condomini non dispongano di alcuna quota ideale, essi godono di alcuni diritti. L’obiettivo delle tabelle millesimali è appunto quello di stabilire visivamente e numericamente a quanto ammonta tale diritto per ciascun condomino.

Il Codice civile non disciplina solo i diritti esercitabili da ciascun comproprietario. Infatti, l’articolo relativo alla ripartizione delle spese [3] prevede l’addebitamento dei costi di utilizzo e manutenzione delle cose in comune in modo proporzionale al valore di ciascuna singola proprietà.

Diritti e doveri, quindi, ma ancora alcun riferimento normativo alla redazione delle tabelle millesimali. Queste appaiono, ma solo di sfuggita, in una disposizione di attuazione del Codice stesso [4] che prevede di allegare al regolamento condominiale un report che traduca, in millesimi, i valori delle unità immobiliari formanti il condominio.

Leggendo in sequenza quanto espresso dal legislatore si percepisce che la funzione delle tabelle millesimali è di dare un’indicazione numerica dei diritti e dei doveri di ciascun condomino. A questo punto, occorre sottolineare che le tabelle qui in esame non hanno alcuna facoltà di attribuire principi legali e, su questo, la Corte di Cassazione è intervenuta più volte, ribadendo che i diritti sono stabiliti per legge.

Quando redigere le tabelle millesimali e criteri di distinzione

Normalmente, le tabelle millesimali sono redatte in due situazioni:

  1. quando il costruttore o il proprietario unico dell’edificio conferisce a un tecnico l’incarico di stilare le tabelle millesimali. In questo caso, si parla di regolamento contrattuale perché le tabelle vengono allegate al regolamento condominiale e accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari al momento dei rogiti notarili;
  2. in caso di edifici pre-esistenti ma privi di tabelle millesimali. In questa situazione è l’assemblea condominiale a conferire il compito di predisporre le tabelle necessarie che saranno accettate secondo un criterio legale, ovvero convenzionale (o derogatorio).

Citando questi ultimi due criteri, occorre soffermarsi brevemente sui tipi di tabelle millesimali esistenti.

Da un lato, abbiamo le tabelle regolamentari, dall’altro quelle convenzionali. Le prime sono tabelle millesimali stilate secondo criteri di legge; le seconde, invece, suppongono un accordo o una convenzione esistente tra tutti i condomini.

Quindi, in sintesi, le tabelle millesimali regolamentari computano diritti e doveri dei comproprietari sulla base del valore delle unità immobiliari, mentre le tabelle millesimali convenzionali prevedono un calcolo tutto diverso (si pensi, per esempio, alla scelta di dividere le spese per la manutenzione delle scale in quote tutte identiche tra i condomini). Tale distinzione non è una mera formalità, ma da essa scaturisce anche un quorum diverso per l’approvazione, le modifiche e le rettifiche.

Le tabelle millesimali regolamentari, per essere approvate, necessitano della maggioranza qualificata. Questo tipo di maggioranza si raggiunge se la metà più uno dei presenti all’assemblea detiene almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio. In caso contrario, il quorum non si dice raggiunto. Invece, le tabelle millesimali convenzionali devono essere necessariamente approvate all’unanimità.

È possibile modificare o rettificare le tabelle millesimali?

La correzione e l’integrazione delle tabelle millesimali è previsto per legge [5], ma solo in alcuni specifici casi. Se emerge che una tabella è viziata da errore e si vuole operare una correzione, è necessario stabilire che tale vizio rientri in una inesatta valutazione del valore dell’immobile. Può capitare, per esempio, di non aver preso in considerazione la luminosità degli appartamenti o l’altezza del piano.

Le modifiche delle tabelle millesimali sono altresì possibili in caso di:

  • sopraelevazione: cioè quando si crea una nuova unità abitativa rispetto a una pre-esistente;
  • ampliamento: in questo caso, la neo-formazione avviene in orizzontale;
  • costituzione di unità abitative ex-novo: quando, per esempio, trasformo il volume tecnico di un sottotetto in un appartamento residenziale.

Con la riforma del condominio avvenuta nel 2012 [6], si è stabilito che l’approvazione delle correzioni e delle integrazioni alle tabelle millesimali necessitano di un quorum unanime. Questa maggioranza non è necessaria e si procede per prevalenza qualificata qualora le quote siano falsate da valutazioni sbagliate o in caso di cambiamenti apportati all’edificio, tali da aver alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare di un solo condomino.

Desta certamente un certo stupore il fatto che la modifica di destinazione d’uso di una unità non è contemplata tra i motivi che possono condurre a cambiare le tabelle millesimali.

Criteri per la redazione delle tabelle millesimali

Da quanto appreso sinora, risulta chiaro che, per redigere le tabelle millesimali, occorre avere bene in mente quanto previsto dal Codice civile. Non occorre poi dimenticare che, per interpretare al meglio la norma, ci si deve avvalere sempre delle sentenze giurisprudenziali. Tuttavia, poiché in Italia esistono tre gradi di giudizio, non è da escludere la possibilità di imbattersi in sentenze completamente divergenti.

Quando si inciampa in situazioni del genere, al fine pratico di stilare la tabella, ci si può appellare all’estimo civile italiano, nella consapevolezza che non esiste una specifica norma tecnica.

Tutto ciò che esiste, invece, fa capo a una circolare ministeriale del 1966 [7] che, pur non entrando nello specifico di come calcolare le varie quote di un immobile, affronta il tema dei criteri di ripartizione del costo delle costruzioni fra i diversi condomini. Si tratta, quindi, di uno strumento rudimentale che qualsiasi tecnico redattore deve conoscere.

Cos’è e come si calcola il valore delle unità immobiliari?

Nel corso di questo articolo, è più volte apparso il termine “valore delle unità immobiliari”. Alla prima, un lettore inesperto potrebbe confondere questo concetto con quello, forse più diffuso, di valore di mercato.

Ebbene, il valore dell’unità immobiliare e il valore di mercato di un immobile non significano la stessa cosa. E non potrebbe essere altrimenti, visto che i criteri di stima dei due valori sono differenti.

Inoltre, non bisogna mai perdere di vista che il valore dell’unità immobiliare riflette, come stabilito dal Codice civile [2], il diritto che il proprietario ha sulle parti comuni.

Alla base di questo valore c’è la superficie virtuale di una unità abitativa, che si calcola prendendo in esame:

  1. la consistenza reale dell’appartamento;
  2. i coefficienti di riduzione.

Il valore espresso al punto numero 1, conosciuto anche come superficie netta, restituisce l’area interna all’unità abitativa, intesa come somma dei perimetri dei singoli vani calcolati a 150 cm di altezza dal piano di pavimento. Con coefficiente di riduzione, invece, si intendono tutti quei fattori che contribuiscono a un aumento dei millesimi per unità abitativa.

I coefficienti più utilizzati nel calcolo delle tabelle millesimali sono:

  • luminosità;
  • altezza di piano;
  • orientamento;
  • prospetto.

Importantissimo, però, è il coefficiente di destinazione, che prende in considerazione la presenza di pertinenze, balconi coperti, disimpegni, numero di camere e vani adibiti a servizi.

Quali sono le tabelle più usate?

Le tabelle millesimali ricorrenti sono quattro. La prima, che convenzionalmente viene indicata come tabella A oppure tabella 1, esibisce i millesimi di proprietà generale [8]. Questa tabella è utilizzata durante le assemblee, per prendere delibere e ripartire le spese comuni.

Nella tabella B, o tabella 2, vengono ripartiti i millesimi delle scale [9]. Questi millesimi servono per ripartire le spese manutentive delle scale o in vista della sostituzione delle stesse.

La tabella C, o tabella 3, è dedicata ai millesimi dell’ascensore [9] e i fini sono i medesimi della tabella precedente, applicati però all’elevatore.

Vi sono, infine, le tabelle accessorie, che ripartiscono i millesimi della copertura, principale o di un lastrico solare di proprietà esclusiva [10], il cui fine è di valutare la manutenzione e la sostituzione delle coperture.



Di Daniele Nuzzolese

note

[1] Artt. 1117-1139 cod. civ.

[2] Art. 1118 cod. civ.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Art. 68 disp. Att. cod. civ.

[5] Art. 69 disp. Att. cod. civ.

[6] L. n. 220/2012.

[7] Ministero dei Lavori Pubblici – Circolare del 26.03.1966, n. 12480.

[8] Art. 1118 e art. 1123 co. 1 cod. civ.

[9] Art. 1123 co. 2 e art. 1124 cod. civ.

[10] Art. 1123 co. 3 cod. civ.


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