Contratto preliminare: tassazione

Le imposte fisse e proporzionali dovute quando, con il compromesso, il trasferimento di proprietà avviene successivamente e in favore di persona da nominare.

Stai comprando casa, hai trovato l’immobile adatto ed hai stipulato un contratto preliminare di compravendita – il cosiddetto “compromesso” per fissare i termini dell’accordo. Vuoi anche registrarlo, per cautelarti nel caso in cui il proprietario voglia vendere quello stesso appartamento ad un’altra persona.

Ti interessa quindi sapere qual è la tassazione sul contratto preliminare: se sono previste imposte in misura fissa e se anche gli acconti e caparre versati al venditore sono colpiti dal prelievo fiscale.

Analizziamo questi aspetti, a partire dall’obbligatorietà della registrazione del contratto preliminare fino ad analizzare le varie voci che lo compongono e le possibili situazioni che possono verificarsi, come quella del frequente caso del contratto stipulato in favore di una persona non indicata nel preliminare ma da nominare successivamente, in sede di stipula dell’atto di compravendita definitivo.

Contratto preliminare e obbligo di registrazione

Il contratto preliminare di compravendita, che impegna le parti a realizzare il trasferimento di proprietà in un momento successivo, al prezzo convenuto ed entro un termine predeterminato, deve essere redatto in forma scritta (non necessariamente l’atto pubblico, va bene anche la scrittura privata, semplice o autenticata).

La redazione del preliminare non è obbligatoria (le parti potrebbero decidere di concludere direttamente la compravendita definitiva) ma se si decide di farla, la registrazione diventa obbligatoria in tutti i casi, anche quando il preliminare consiste in una semplice scrittura privata e serve ad attribuire al contratto una data certa. Per conoscere gli adempimenti, leggi come registrare e trascrivere un compromesso.

Esiste quindi un obbligo di registrazione del preliminare da assolvere entro 20 giorni dalla formazione del contratto (che diventano 30 giorni se redatto da un notaio) e, da quel momento, scatta l’obbligo di versare le imposte dovute per dare corso alla registrazione stessa presso l’Agenzia delle Entrate.

L’imposta di registro e l’imposta di bollo

Per sottoporre il contratto preliminare a registrazione [1] occorre versare l’imposta di registro, stabilita in misura fissa nell’importo di 200 euro, a prescindere dal prezzo stabilito per la compravendita: per un immobile da acquistare al prezzo di 10mila euro si pagherà la stessa somma di un altro immobile il cui prezzo è fissato in 10 milioni.

Ma se il contratto preliminare prevede un pagamento è prevista anche una cifra variabile, sempre a titolo di imposta di registro, pari allo 0,50% delle somme previste come caparra confirmatoria e del 3% di quelle attribuite in acconto sul prezzo di vendita, se il trasferimento non è soggetto a Iva, altrimenti il tributo è dovuto in misura fissa di 200 euro.

Questa imposta pagata in sede di registrazione del contratto preliminare sarà poi detratta da quella dovuta al momento della registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Inoltre, bisogna versare l’imposta di bollo: si pagheranno 16 euro ogni 4 facciate (e comunque ogni 100 righe) oppure 155 euro se il contratto preliminare è stato redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Il contratto per persona da nominare

Il contratto per persona da nominare, o con riserva di nomina della persona del contraente [2], è quello in cui una parte si riserva di nominare e di comunicare all’altra, in un momento successivo, chi sarà il soggetto destinatario degli effetti dell’accordo; dunque, nel caso di compravendita immobiliare, chi sarà l’acquirente, in sostituzione o in aggiunta alla persona che sottoscrive il contratto preliminare.

Nella pratica, questa possibilità si rivela utile quando un soggetto – che sarà il “vero” acquirente – non vuole palesarsi troppo in anticipo per motivi di opportunità o di convenienza; così al momento della sottoscrizione del preliminare si inserisce una clausola con cui il promissario acquirente si riserva la possibilità di nominare un’altra persona che stipulerà con il venditore il contratto definitivo.

Il Fisco, però, è molto attento a questi casi, perché teme che nascondano un duplice trasferimento immobiliare [3], con l’intento di eludere il pagamento delle imposte dovute per quello che si presume essere un doppio reale passaggio di proprietà.

Così la legge prevede di indicare nel preliminare un termine esplicito entro il quale la dichiarazione di nomina dovrà essere fatta (al più tardi, entro la data fissata per la stipula del rogito), altrimenti se il termine manca gli effetti del contratto si produrranno sui contraenti originari dopo 3 giorni dalla stipula del preliminare.

Salvi questi casi, i preliminari di vendita con riserva di nomina sono soggetti anch’essi all’imposta di registro che abbiamo esaminato. In una vicenda di nomina tardiva, la Ctr Lazio in una recente sentenza [4] ha stabilito che l’imposta di registro è dovuta sia dall’originario promissario acquirente sia dal terzo nominato oltre i termini.

«Nell’ipotesi di un contratto preliminare di compravendita per persona da nominare, la nomina tardiva determina unicamente l’applicabilità dell’imposta di registro in misura fissa, sia nei confronti dell’originario promissario acquirente che del terzo nominato tardivamente».

La Commissione rileva che l’imposta di registro ha la natura di «imposta d’atto», sicché «la duplicazione consente di estendere l’imposizione nei confronti sia del contraente originario sia del terzo nominato fuori termine, salvo restando che il regime dell’imposizione e, in particolare, l’applicazione in misura fissa o proporzionale dipendono dalla natura del contratto stipulato per persona da nominare». Nel caso deciso è stata disposta l’applicazione dell’imposta in misura fissa, poiché nel contratto preliminare non erano presenti le voci per cui era dovuta in misura proporzionale.