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Separazione coniugale: chi paga le spese condominiali

29 Novembre 2020 | Autore:
Separazione coniugale: chi paga le spese condominiali

Come ripartire gli oneri se il proprietario è diverso dall’assegnatario della casa familiare e cosa accade se quest’ultimo non versa il dovuto.

Se ti stai separando dal tuo coniuge, tra le tante questioni da affrontare c’è spesso anche quella delle spese condominiali. Chi le pagherà dopo la divisione dei beni e l’assegnazione della casa? Il condominio per ottenere il versamento delle quote prende di mira il proprietario, o i comproprietari, senza considerare chi materialmente occupa l’appartamento.

Inoltre, le cause di separazione possono durare a lungo e, nel frattempo, gli oneri condominiali maturano. A volte, il rilascio dell’abitazione da parte dell’ex coniuge che non ha più diritto a viverci  richiede molto tempo e, intanto, i pagamenti arretrati si accumulano.

Così, per evitare l’arrivo di un pericoloso decreto ingiuntivo, è meglio sapere subito chi paga le spese condominiali in caso di separazione coniugale. Conoscere le regole stabilite dalla legge e gli orientamenti giurisprudenziali sarà utile per definire meglio le condizioni di separazione in modo da prevedere anche questi aspetti e prevenire i possibili futuri contenziosi.

Il pagamento delle quote condominiali

Il pagamento delle quote condominiali è considerato un’obbligazione propter rem, un’espressione latina che significa “vicino alla cosa” a prescindere da chi è o sarà il soggetto proprietario o titolare di diritti reali di godimento su di essa. Questo significa che sono dovute da chiunque succeda o subentri in tali diritti di proprietà o altri diritti reali e per questo si chiamano anche “ambulatorie”, in quanto i soggetti obbligati mutano in relazione ai trasferimenti del bene.

In pratica, nel caso di un’unità abitativa o commerciale sita in un condominio, il soggetto tenuto a pagare periodicamente le quote in base ai piani di riparto e alle deliberazioni assembleari sarà chiunque abbia un titolo di proprietà o di comproprietà sull’immobile.

Nel caso di comproprietà, i condebitori sono tenuti in solido e il condominio potrà soddisfarsi anche su uno solo di essi per l’intero, salva la rivalsa di chi ha pagato nei confronti degli altri.

Perciò, se marito e moglie sono comproprietari – ad esempio, perché hanno acquistato la casa in regime di comunione dei beni – saranno entrambi tenuti a versare le quote dovute al condominio e l’amministratore potrà rivolgersi indifferentemente ad uno di essi per ottenere il pagamento del dovuto, salva la successiva rivalsa di chi ha pagato nei confronti dell’altro per farsi rimborsare la relativa quota.

L’assegnazione della casa coniugale

Con la separazione, consensuale o giudiziale, si decide a quale dei coniugi assegnare la casa coniugale, quella in cui la coppia ha vissuto durante il matrimonio e che costituiva il centro di vita familiare. Gli altri immobili di proprietà comune dei due coniugi, come una seconda casa vacanze, saranno divisi oppure venduti e il ricavato verrà suddiviso in base alle rispettive quote di proprietà.

In molti casi, accade che la casa coniugale venga assegnata in godimento al coniuge che non ne è proprietario [1], come spesso accade quando ci sono figli minori conviventi che vengono collocati presso l’ex moglie nella casa di proprietà esclusiva del marito: così la madre e i bambini continueranno ad abitare nell’appartamento che rimane di proprietà dell’altro genitore, il quale non potrà disporne un diverso utilizzo.

Quando ciò si verifica, la regola generale vuole che l’assegnatario della casa coniugale paghi tutte le spese connesse all’utilizzo dell’immobile, come le bollette per le utenze di acqua, luce e gas. Anche le spese condominiali rientrano in questo ambito, però con la specificazione che quelle ordinarie saranno poste a carico dell’occupante, mentre quelle straordinarie (come il rifacimento della facciata esterna dell’edificio) spetteranno esclusivamente al proprietario.

L’accollo delle spese condominiali

In fase di separazione, i coniugi potrebbero accordarsi sul riparto delle spese condominiali, sia con riguardo a quelle già maturate sia per quelle successive. Questo accordo, che può arrivare all’accollo integrale delle spese condominiali ad uno solo dei due, però, avrà un valore obbligatorio solo all’interno della coppia e così vincolerà, ad esempio, il marito che si è assunto l’impegno di pagarle, ma non avrà effetto esterno nei confronti del condominio, che potrà chiederle ad entrambi ed anche al solo soggetto che non se le era accollate.

Di conseguenza, potrebbe accadere che un marito, rimasto proprietario della casa ma non assegnatario, dovrà corrispondere gli oneri condominiali se la moglie, che aveva assunto l’impegno a pagare le spese dell’appartamento in cui vive dopo la separazione, risulterà morosa.

Quando l’assegnatario non paga il condominio

Molte volte accade che l’accordo di separazione, o il provvedimento del giudice, non specifichino chi debba pagare le spese condominiali relative alla casa assegnata. Così a livello pratico sorgono situazioni controverse per capire se l’obbligo faccia carico al proprietario oppure a chi utilizza l’immobile, come la moglie assegnataria che, come abbiamo visto, è divenuta titolare di un diritto personale di godimento della casa, che dovrebbe comportare anche il suo mantenimento.

Ma abbiamo visto anche come, al di là dei rapporti interni degli ex coniugi e degli eventuali accordi stabiliti tra loro, verso il condominio l’unico soggetto obbligato è il proprietario, che ha un diritto reale sul bene. Questa regola relativa ai rapporti esterni, cioè quelli tra i proprietari delle unità immobiliari ed il condominio in cui esse rientrano, prevale.

In altri termini, non conta chi abbia il possesso della casa e la detenga, utilizzandola per abitarci: quando le quote condominiali non vengono pagate l’amministratore del condominio è legittimato a rivolgersi esclusivamente al proprietario, che non potrà sollevare eccezioni, coma ha ribadito di recente anche la Cassazione [2] stabilendo che è il marito a pagare il condominio dell’ex moglie che occupa la casa se ella non provvede ai versamenti.


note

[1] Art. 337 sexies Cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 19992/20 del 23 settembre 2020.


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