Violazione decoro architettonico: come si stabilisce?

Canna fumaria installata sulla parete esterna dell’edificio condominiale: chi decide se l’opera ha deturpato l’immobile?

La legge pone un vincolo molto preciso alle opere che i condòmini intendono realizzare: si tratta del famoso decoro architettonico. In pratica, secondo il codice civile, non è possibile realizzare alcun tipo di manufatto, né inerente alla proprietà esclusiva né a quella comune, che possa arrecare pregiudizio all’estetica dell’edificio. Il problema, però, è che la legge non fornisce alcun chiarimento circa la definizione di decoro architettonico. Di conseguenza, si crea un fondamentale problema: come si stabilisce la violazione del decoro architettonico? Chi decide se un’opera ha deturpato il condominio?

Un primo punto d’appoggio si può trovare all’interno del regolamento: secondo il codice civile, il regolamento condominiale può stabilire, tra le altre cose, le norme per la tutela del decoro dell’edificio. Dunque, il regolamento può costituire una prima fonte utile a determinare cosa si intenda per decoro dell’edificio e, soprattutto, per comprendere in quali casi l’estetica condominiale sia violata. Ad esempio: la canna fumaria installata sulla parete esterna del condominio è idonea a deturpare il decoro condominiale? Come difendersi contro la decisione di rimuoverla? Alla fine dei conti, chi decide sulla violazione del decoro architettonico? Vediamo cosa dice la giurisprudenza.

Cos’è il decoro architettonico condominiale?

Per sapere chi stabilisce la sussistenza della violazione del decoro architettonico dobbiamo innanzitutto cercare di fornire una definizione di tale concetto.

Nel silenzio della legge, è la giurisprudenza a venire in soccorso. Secondo i giudici [1], il decoro architettonico corrisponde all’estetica complessiva data dall’insieme delle linee e strutture ornamentali che conferiscono una armoniosa fisionomia e un’unica impronta all’aspetto dell’edificio.

In estrema pratica, il decoro dell’edificio condominiale corrisponde al suo armonico aspetto esteriore, all’estetica dell’edificio.

Il decoro architettonico non riguarda solamente i palazzi di pregio, potendosi trovare in ogni edificio nel quale possa individuarsi una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia.

Decoro architettonico: cosa dice la legge?

Il codice civile cita più volte il decoro architettonico, indicandolo come limite alle opere che i condòmini possono realizzare, sia sulle singole proprietà private che nelle aree comuni.

Secondo la legge [2], nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Ma non solo. Secondo il codice civile [3], sono vietate le innovazioni (cioè, le opere che comportino un’alterazione sostanziale o un mutamento di destinazione della cosa comune) che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Insomma: il decoro architettonico è un limite alla libertà dei condòmini di intervenire sull’edificio, il quale non può essere modificato a proprio piacimento deturpandone l’aspetto.

Violazione decoro architettonico: chi può agire?

Chiarito il concetto di decoro architettonico e la sua funzione all’interno della disciplina condominiale, vediamo ora chi può agire per la tutela dell’immobile se c’è stata violazione dell’estetica condominio.

Secondo la giurisprudenza [4], ciascun condomino può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è nemmeno necessaria la presenza in causa di tutti gli altri condòmini, né del condominio.

Ciò significa che, se dovessero essere apportate modifiche a parti comuni dell’edificio in grado di guastare l’estetica del condominio, anche un solo condomino potrà opporsi e chiamare in causa il responsabile al fine di ottenere l’inibizione dei lavori in corso, l’eventuale risarcimento del danno e ripristino dello stato dei luoghi.

Come spiegato nell’articolo Chi può agire in caso di violazione del decoro architettonico, quanto appena detto significa che, per la tutela dell’estetica dell’edificio, non occorre attendere l’intervento dell’assemblea o dell’amministratore, in quanto ciascun condomino è portatore dell’interesse a non veder deturpata l’estetica dell’immobile, con conseguente deprezzamento dello stesso.

Nell’ipotesi in cui il regolamento condominiale abbia previsto espressamente alcuni casi di violazione del decoro architettonico, allora sarà semplice individuare le circostanze in cui il singolo proprietario abbia deturpato, con la sua opera, l’estetica dell’immobile.

In tutti gli altri casi, cioè quando il regolamento nulla dice circa le ipotesi di lesione del decoro architettonico, sarà più difficile stabilire se un deturpamento dell’estetica dell’edificio ci sia stata o meno.

Ad esempio: la canna fumaria installata lungo la parete perimetrale del condominio è idonea a ledere il decoro architettonico? Si può ricorrere in tribunale per la tutela delle proprie ragioni? In questo caso, è il giudice a stabilire se il decoro architettonico è stato violato? Scopriamolo insieme.

Violazione decoro architettonico: chi decide?

Chi decide se un’opera ha deturpato il decoro dell’edificio? Secondo la Corte di Cassazione [5], compete al giudice di merito la valutazione sulla violazione del decoro architettonico.

In altre parole, se tra condominio e singolo proprietario scoppia una lite in merito all’opera realizzata da quest’ultimo che, a parere del primo, sia però deleteria per il decoro architettonico, una volta andati in tribunale spetta al giudice di primo grado e a quello di appello stabilire, eventualmente con l’aiuto della relazione di un consulente tecnico d’ufficio (ctu), se l’opera realizzata deturpi l’estetica dell’edificio, non potendo la Corte di Cassazione (che è giudice di legittimità e non di merito) decide su questo aspetto.

In pratica, solo una valutazione nel merito dei fatti può chiarire se un’opera sia in grado di ledere l’armonia dell’aspetto esteriore dell’edificio, non essendoci una norma di legge che dica cosa viola il decoro architettonico e cosa no.

Non essendo agevole stabilire in cosa consista il decoro architettonico e quando possa ritenersi violato, è giusto che nei casi più dubbi sia il giudice ad esprimersi. Spesso infatti il decoro è un concetto astratto che viene tirato in ballo in assemblea solamente per contrastare il vicino di casa.

Non essendoci una norma precisa che contenga la definizione di decoro architettonico, né un elenco delle opere che, con certezza, possano compromettere la bellezza dell’edificio (salvi i casi in cui il regolamento sia così preciso da prevedere una lista di interventi vietati), è bene che la valutazione dell’eventuale alterazione debba essere svolta caso per caso in base alle caratteristiche specifiche dell’edificio.

Canna fumaria: può ledere il decoro architettonico?

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte con la pronuncia da ultimo citata, la controversia nasceva per via di una canna fumaria installata da uno dei condòmini che, a quanto pare, sarebbe stata realizzata (anche) in violazione del regolamento condominiale che impediva l’installazione di canne fumarie che deturpano il decoro del fabbricato.

Giunti in giudizio, sia il tribunale che la corte d’appello imponevano la rimozione del manufatto, ritenuto lesivo dell’estetica condominiale.

Il proprietario che aveva realizzato la canna fumaria proponeva ricorso per Cassazione lamentando che sia il giudice di primo grado che quello di secondo avevano disatteso il parere espresso dal ctu nominato, secondo il quale l’edificio non aveva subito alcun pregiudizio estetico a causa della canna fumaria in contestazione, anche perché alcune opere risalenti nel tempo avevano già pregiudicato le linee architettoniche del fabbricato.

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, in quanto diretto a richiedere il riesame della situazione di fatto accertata dal giudice di merito.

Con l’ordinanza in commento la Suprema Corte sottolinea un principio importante: la valutazione sulla violazione del decoro architettonico dell’edificio, traducendosi in una valutazione di fatto, rientra esclusivamente nella competenza del giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità.

Mediante il ricorso in Cassazione, dunque, la parte non può lamentarsi del fatto che i giudici precedenti non abbiano seguito le indicazioni ed i pareri espressi dal consulente tecnico d’ufficio o dal consulente di parte, specie quando, come nel caso in esame, i precedenti giudici abbiano spiegato le ragioni del proprio convincimento e perché non ritengono condivisibili le tesi dei periti.

Canna fumaria: distanze e permessi

La realizzazione di una canna fumaria può violare il decoro architettonico del condominio? Come abbiamo appena visto, anche la canna fumaria, per quanto possa costituire un’opera necessaria per il singolo proprietario, è in grado di deturpare l’estetica condominiale.

In giurisprudenza non è chiaro se la canna fumaria debba essere considerata come una costruzione e, come tale, debba rispettare la distanza dei tre metri stabilita dalla legge con riguardo alle vedute.

La giurisprudenza [6] a volte considera la canna fumaria come una costruzione, che pertanto deve rispettare le distanze legali, ed alte volte come un’opera potenzialmente pericolosa che rende necessario osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza [7].

Secondo altra giurisprudenza ancora, per qualificare esattamente una canna fumaria contano le dimensioni e l’impatto del manufatto sull’immobile principale. In questo senso, la canna fumaria di modeste dimensioni viene considerata come un volume tecnico privo di autonoma rilevanza urbanistico-funzionale, per la cui realizzazione non è necessario il permesso di costruire [8].

Tuttavia, quando si tratta di opere di palese evidenza rispetto alla costruzione ed alla sagoma dell’immobile, il manufatto si trasforma in una costruzione che richiede il preventivo ottenimento del permesso di costruire.