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Condominio minimo: come si nomina l’amministratore?

4 Dicembre 2020 | Autore:
Condominio minimo: come si nomina l’amministratore?

Quale maggioranza serve per nominare l’amministratore in un condominio con due soli proprietari? Quando si può ricorrere all’autorità giudiziaria?

Il condominio è quel luogo in cui coesistono aree di proprietà privata con altre che sono invece comuni. Pensa ad esempio al pianerottolo (bene comune) che collega due appartamenti di proprietà esclusiva. Il condominio può crearsi non solo nel caso in cui nello stesso edificio abitino una molteplicità di proprietari diversi, ma anche nel caso in cui vi siano solamente due titolari. In questo caso, si parla di condominio minimo. Può sembrare strano, ma anche per il condominio minimo potrebbe porsi l’esigenza di nominare un amministratore. In un’ipotesi del genere, come occorre procedere? Come si nomina l’amministratore in un condominio minimo?

Devi sapere che la legge impone obbligatoriamente la nomina dell’amministratore solamente nel caso in cui i condòmini siano più di otto. Ciò significa che in tutti i condòmini minimi e nei piccoli condòmini con meno di otto proprietari non sussiste alcun obbligo di nominare l’amministratore. Qualora, però, si voglia provvedere in tal senso, come si dovrà procedere? Come si nomina l’amministratore di un condominio minimo? Occorre una maggioranza particolare oppure serve addirittura l’unanimità? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno cinque minuti per avere le risposte che cerchi.

Condominio minimo: cos’è?

Il condominio minimo è il condominio con due soli proprietari, requisito minimo affinché possa sorgere una comunione.

Per piccolo condominio, invece, si intende il condominio con un numero non superiore a otto condòmini; superata questa soglia, sorge l’obbligo di nominare un amministratore [1].

Condominio minimo: come si nomina l’amministratore?

In un condominio minimo non è necessaria la nomina di un amministratore; ciò non significa, però, che sia proibito ai proprietari di provvedere in tal senso, magari conferendo l’incarico a un terzo estraneo al condominio.

Come si nomina l’amministratore in un condominio minimo? Secondo la Corte di Cassazione [2], in un condominio minimo per la nomina dell’amministratore è necessaria l’unanimità.

Per la precisione, nell’ipotesi di condominio costituito da soli due condòmini, seppur titolari di quote diseguali, dove si debba procedere all’approvazione di deliberazioni (come quella di nomina dell’amministratore) che richiedono comunque, sotto il profilo dell’elemento personale, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, la valida espressione della volontà assembleare presuppone la partecipazione di entrambi i condòmini e la decisione unanime, non potendosi ricorre al criterio maggioritario.

Condominio minimo: le decisioni dell’assemblea

Secondo la Corte di Cassazione, non solo la deliberazione necessaria per la nomina dell’amministratore deve essere assunta all’unanimità, ma anche tutte quelle che richiedono per legge la maggioranza degli intervenuti.

Sono dunque due gli aspetti importanti valorizzati dalla Suprema Corte:

  • il primo riguarda il fatto che le quote di partecipazione al condominio minimo non assolvono alcuna rilevanza sul piano assembleare, incidendo solamente su quello contributivo (divisione delle spese);
  • il secondo, come logica conseguenza del primo, riguarda il fatto che l’assemblea con solo due partecipanti si regge solamente con il criterio della unanimità. Dal punto di vista pratico, ciò vuol dire che è sempre necessario adire l’autorità giudiziaria quando non si raggiunge l’unanimità o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condòmini, decide in modo contrastante, oppure perché, alla riunione, benché regolarmente convocata, si presenta uno solo dei partecipanti e l’altro resta assente.

Il ricorso al giudice nel condominio minimo

Secondo la legge [3], se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.

Dunque, se l’unanimità necessaria per la nomina dell’amministratore non viene raggiunta, ciascuno dei due condòmini che costituiscono il condominio minimo può rivolgersi al giudice affinché provveda con detta nomina. Ma non solo.

Il ricorso all’autorità giudiziaria è legittimo ogni volta che in un condominio minimo non si riesce ad adottare alcuna decisione riguardante la gestione della cosa comune.

Paradossalmente, il condominio minimo potrebbe essere ancora più difficile da gestire rispetto a un condominio con più proprietari oppure a un supercondominio: in questi casi, infatti, è sufficiente la maggioranza per deliberare.

Nel caso del condominio minimo, invece, se c’è astio tra i proprietari, praticamente ogni decisione diventa impossibile e, di conseguenza, si rende necessario il ricorso all’autorità giudiziaria.

Ad esempio, secondo la giurisprudenza [4], in materia di gestione condominiale il ricorso al giudice presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata.


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Cass., ord. n. 16377 del 30 luglio 2020.

[3] Art. 1105 cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 5889/2001.

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