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Il coinquilino non paga la sua quota: come difendersi?

24 Settembre 2020
Il coinquilino non paga la sua quota: come difendersi?

Sublocazione o locazione di una stanza: se c’è morosità può intervenire lo sfratto?

Dividere le spese dell’affitto può essere un grosso vantaggio per chi non può permettersi da solo questa spesa, ma presenta anche svariati problemi. Non c’è solo la convivenza con una persona che, spesso e volentieri, ha abitudini di vita (e di igiene) completamente diverse. A volte, si aggiungono anche le questioni relative al versamento dei canoni di affitto, canoni che andrebbero divisi a metà. Ed allora, in questi casi, sarà bene sapere come difendersi se il coinquilino non paga la sua quota, in modo da anticipare il problema con un contratto che possa garantirci da eventuali sfratti.

Cerchiamo di capire come stanno le cose.

Che succede se l’inquilino non paga l’affitto?

Prima di tutto, focalizziamoci sulle conseguenze dell’inadempimento relativo a un comune contratto di locazione ad uso abitativo. Sia che questo abbia validità di 4 anni, sia che di 2, la legge stabilisce che, in caso di ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento del canone, il padrone di casa può procedere allo sfratto. Sfratto che si avvia con una citazione a giudizio. Se prima dell’udienza, però, il moroso paga tutto l’arretrato più le spese legali, la procedura decade e questi può continuare a stare dentro l’appartamento, almeno fino a quando il contratto non scade.

Ricordiamo che la scadenza non è automatica ma consegue a una lettera di disdetta che deve essere consegnata all’altra parte, mediante raccomandata, almeno 6 mesi prima. Conta, quindi, la data di ricevimento della busta e non quella di spedizione. 

Che succede se il coinquilino non paga l’affitto? 

Per stabilire che succede se il coinquilino non paga l’affitto bisogna innanzitutto vedere che tipo di contratto è stato firmato. Due infatti sono le possibili situazioni che potrebbero venire a crearsi. La prima è un contratto unico, sottoscritto da tutti i coinquilini o da uno solo di questi. La seconda è quella di tanti contratti per quanti sono i coinquilini. Analizziamo separatamente tutte queste ipotesi.

Unico contratto di affitto, più inquilini

Se il contratto è unico, potrebbe succedere che lo stesso sia stato firmato da un solo coinquilino, mentre gli altri hanno ricevuto in subaffitto da questi una o più camere (ricordiamo che il subaffitto di una porzione dell’appartamento non deve essere autorizzato dal locatore ma gli va comunque comunicato). 

In tal caso, nei confronti del locatore è responsabile solo il firmatario della locazione. Sicché, sarà lui a fare da garante del mancato adempimento da parte degli altri coinquilini. Pertanto, se uno di questi non dovesse pagare, il conduttore principale che non voglia essere sfrattato dovrà anticipare i soldi di tasca propria, salvo poi rivalersi nei confronti del subaffittuario. 

Ricordiamo che il conduttore non può sublocare l’intero immobile ad un terzo (subconduttore), a meno che risulti che vi sia stato il consenso del locatore.

Il conduttore può, invece, sublocare parzialmente l’immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati. Le parti possono tuttavia convenire nel contratto il divieto di sublocazione parziale.

La seconda ipotesi è quella di un contratto unico firmato da tutti i coinquilini. In questo caso, si avrà una situazione che, tecnicamente, viene detta «solidarietà passiva». In buona sostanza, tutti i coinquilini sono responsabili nel caso in cui uno solo di essi non dovesse pagare. In una situazione, ad esempio, dove tre soggetti hanno in affitto un appartamento, il padrone di casa potrebbe agire nei confronti di tutti e tre se uno solo di questi non dovesse pagare la sua quota. 

Tanti contratti di affitto per tanti inquilini

L’ultima ipotesi è quella del locatore che voglia stipulare un autonomo contratto di locazione per ciascun coinquilino, a cui affittare una singola stanza e l’uso delle parti comuni come il bagno, la cucina, il salotto. In questo caso, ciascun conduttore è responsabile solo e soltanto per la propria quota. Per cui, se uno di questi non versa la sua parte potrà essere sfrattato senza che vi siano conseguenze per gli altri coinquilini. 

Contratto di affitto non registrato

Se il contratto di affitto non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate (circostanza che si può verificare facilmente riscontrando l’eventuale presenza del timbro sull’ultima pagina), anche in caso di morosità non è possibile procedere né allo sfratto, né al decreto ingiuntivo. Il contratto non registrato è, infatti, nullo. 

Tutto ciò che il padrone di casa può fare è un’azione per occupazione abusiva, ben sapendo però che i tempi di accertamento di tale inadempimento si prolungheranno notevolmente. In alternativa, potrebbe andare a registrare tardivamente il contratto, pagando le sanzioni, e convalidandolo con effetto retroattivo. 


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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