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L’errore più grave che fa chi ha casa

25 Settembre 2020 | Autore:
L’errore più grave che fa chi ha casa

Divieto di vendere casa prima che siano spirati i termini del bonus prima casa e i problemi con l’eredità.

Chi potrebbe mai mettere in discussione il fatto che ciascuno sia libero di fare ciò che vuole con i propri beni? E che quindi, se ha ad esempio una casa, può venderla, donarla o lasciarla in eredità a chi gli pare e piace? Ecco, un’affermazione del genere, per quanto banale, in Italia non è corretta. Non è corretta per diverse ragioni tra cui quella più pericolosa è di natura fiscale.

Come? Non sapete nulla di tutto ciò? Non sapete ad esempio che se comprate una casa non potete rivenderla subito o che, se vostro padre vuole regalarvi il suo appartamento, potreste avere alla sua morte dei seri problemi? Beh, ci credo che non lo sapete: la nostra legge, a riguardo, è davvero tortuosa. 

Nulla però che io non possa spiegarvi in questo articolo, e anche in modo alquanto semplice. Anzi, non mi limiterò a svelarvi l’errore più grave che fa chi ha casa (errore che poi noi avvocati dobbiamo puntualmente sbrogliare), ma vi parlerò anche di come diventare imprenditori immobiliari e di come fare affari con le abitazioni. Soldi insomma: non facili, ma comunque soldi. Una barca di soldi.

Bene, se questo argomento solletica la vostra fantasia, se state cercando un settore in cui affermarvi, se volete avere maggiori chiarimenti in merito, non vi resta che leggere il resto di questo articolo.

La casa non si può rivendere subito

L’altro giorno è venuto da me un amico per dirmi: «Angelo, mi ha scritto l’Agenzia delle Entrate e mi ha chiesto qualcosa come 20mila euro». «VENTIMILA EURO???» Gli ho detto. «E quante tasse hai evaso, bello mio!». E lui mi fa «Giuro, nessuna». 

«Ma come “nessuna”», gli dico. «Se ti chiedono soldi, qualcosa l’avrai fatta». Ma lui, spaesato, mi mostra l’avviso di accertamento. E lì leggo che il Fisco pretende da lui un’imposta di registro non versata per l’acquisto di una casa. 

A quel punto, gli faccio la classica domanda che in questi casi si deve fare: «Perdonami amico mio: questa casa che fine ha fatto?».

«L’ho venduta» mi fa lui «Ma ho dichiarato tutto al Fisco».

«E dopo quanti anni, rispetto a quando l’avevi acquistata, l’hai venduta?».

Lui mi fa: «Quasi subito. Ho trovato la donna dei miei sogni e ho deciso di comprare una casa più grande per vivere con lei».

Ecco un altro ingenuo caduto nella trappola del Fisco.

Ragazzi, lo sapete che se comprate una casa, la vostra prima casa, non la potete vendere prima di cinque anni? Oddio, non che non la potete vendere, ma se lo fate il Fisco vi chiede indietro tutti gli sconti sull’Iva o sull’imposta di registro di cui avete goduto all’atto dell’acquisto. 

Aspettate, vi vedo interdetti. Ok, ok…Facciamo marcia indietro.

Come funziona il bonus prima casa

Dovete innanzitutto sapere che, quando un individuo acquista la sua prima casa – nel senso che non ha altri immobili nello stesso Comune e non è proprietario di altre abitazioni, in Italia, per le quali ha già usufruito di agevolazioni fiscali – può ottenere il cosiddetto Bonus Prima Casa. 

Di cosa si tratta? Lo Stato vi viene incontro e vi fa pagare meno tasse. Molte meno. Così, se comprate da un privato, l’imposta di registro passa dal 9 al 2% o, se comprate da una ditta di costruzioni, l’Iva passa dal 10 al 4%. Ricordatevi che, per ottenere questo sconto, dovete fissare la residenza entro 18 mesi nel Comune ove si trova il nuovo immobile.

A conti fatti, in questo modo, potete risparmiare anche decine di migliaia di euro che non dovrete versare al notaio. In più, vi scontate dalla dichiarazione dei redditi gli interessi passivi del mutuo in banca.

Fin qui, le cose belle. Ora, vediamo quelle brutte.

Se decidete di usufruire del bonus prima casa, e quindi di non regalare allo Stato tutti questi soldi, dovete però sapere che avete il divieto di vendere la casa prima di cinque anni rispetto a quando l’avete acquistata. Non potete farlo perché altrimenti lo Stato pensa che quella casa non vi serviva per viverci dentro, ma solo per fare una speculazione, comprandola e rivendendola. 

Se quindi vendete la casa prima di cinque anni dovete essere pronti a versare all’Erario tutte le imposte che, all’epoca dell’acquisto, vi sono state scontate. E non solo: anche una sanzione pari al 30%. Insomma, farete la fine di quel mio amico, costretto a pagare all’ufficio delle imposte più di 20mila euro.

L’errore più grande che fa chi ha casa

Tornando a noi, l’errore più grande che potete fare se avete una casa di proprietà è rivenderla prima di cinque anni. 

C’è un solo modo per evitare che l’Agenzia delle Entrate vi faccia pagare caro e amaro il vostro errore: se decidete di vendere la casa prima di cinque anni dovete comprarne un’altra entro l’anno successivo. Anche la nuova casa dovrà essere adibita a vostra abitazione.

Un altro ricorrente errore che fa chi ha casa di proprietà è credere di poterla intestare a chi vuole, magari a un figlio o alla moglie, a dispetto però degli altri propri eredi. Invece, la legge stabilisce che c’è una quota minima – la cosiddetta legittima – che deve per forza andare ai familiari più stretti, appunto il coniuge e i figli. 

Quindi, chi ha una sola casa deve per forza dividerla tra tutti gli eredi legittimari, a meno che non compensi questi ultimi con altri beni, come ad esempio dei soldi liquidi o dei titoli. 

Tenete però conto che, per contestare la donazione della casa, sarà necessario attendere la morte del proprietario: prima infatti dell’apertura della successione non è possibile mettere in gioco la divisione del suo patrimonio.

Come fare affari con le case

Vi ho anticipato, ad inizio articolo, che vi avrei parlato anche di come fare affari con le case. C’è chi ne ha fatto un bel business. Di cosa si tratta? Semplice: l’operazione consiste nel comprare case alle aste immobiliari, a un terzo del valore di mercato; ristrutturarle in modo da incrementarne la quotazione e poi rivenderle. In questo modo, una casa di 200mila euro, assegnata all’asta a 100mila può essere rivenduta anche a 220mila, con un lucro di oltre il 100%. 

Chiaramente, bisognerà avere una ditta specializzata in lavori edili a cui affidarsi e, soprattutto, un’iniziale liquidità da cui far partire il primo investimento che poi darà il via a tutti gli altri e li finanzierà. 


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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