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Condomini morosi: quali rimedi

2 Dicembre 2020 | Autore:
Condomini morosi: quali rimedi

Che fare con chi non paga le quote e il debito riguarda anche gli anni precedenti: come agire con gli strumenti di tutela offerti dalla legge.

Se vivi in un condominio dove ci sono morosi sai quanto il problema possa diventare grave e accentuarsi col tempo. Quando la morosità diventa estesa e cronica, in cassa non ci sono abbastanza soldi per pagare i fornitori, le utenze, la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore. Il recupero dei crediti è lungo e costoso anche se si segue la procedura del decreto ingiuntivo e bisogna comunque anticipare le spese legali.

Intanto, i condomini morosi continuano a fruire dei servizi comuni. E le quote che non stanno pagando loro vengono provvisoriamente addossate agli altri, quelli che sono in regola e sono costretti a pagare più del dovuto per evitare problemi più gravi a tutto il condominio. Spesso la morosità si protrae per più anni e il debito accumulato dal moroso cresce con l’accumularsi delle nuove quote che restano impagate come le precedenti.

Di fronte a queste situazioni problematiche, esaminiamo quali rimedi offre la legge per agire contro i condomini morosi e come il credito del condominio può essere azionato anche in via giudiziaria per arrivare ad essere soddisfatto. Una nuova sentenza della Cassazione offre una soluzione efficace, percorribile nei casi in cui la morosità diventa cronica.

I poteri dell’amministratore

L’obbligo di riscuotere le quote condominiali, in base al riparto approvato dall’assemblea con il bilancio, incombe sull’amministratore, che deve assicurare un’ordinata gestione. Il Codice civile [1] stabilisce che «salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso».

Sui modi per recuperare il credito, però, le strade si dividono: la legge [2] prevede che l’amministratore, anziché instaurare una causa ordinaria, può chiedere al tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo e, se la mora si protrae per un semestre,  anche sospendere il condomino moroso dall’utilizzazione dei servizi comuni «suscettibili di godimento separato», cioè a fruizione individuale, come l’uso dell’ascensore o dei parcheggi condivisi.

La diffida

Di solito il primo passo dell’amministratore consiste in una diffida: una lettera raccomandata inviata al condomino debitore con la quale gli si intima di pagare entro un certo termine le quote insolute, che dovranno essere esattamente specificate nella loro consistenza, nelle voci (riscaldamento, spese straordinarie, ecc) e nell’anno, o esercizio, di appartenenza. Se anche la diffida non ottiene esito, l’amministratore percorrerà la strada giudiziale.

Il decreto ingiuntivo

Per recuperare il credito dal condomino moroso l’amministratore solitamente chiederà al giudice (tribunale per le somme superiori a 5mila euro, giudice di pace per quelle inferiori) l’emissione di un decreto ingiuntivo, che in questi casi rappresenta la soluzione più rapida ed efficace. Per ottenerlo dovrà produrre al giudice i documenti che attestano il credito, a partire dalla delibera dell’assemblea che ha approvato il bilancio e il riparto delle spese in base alle tabelle millesimali: è necessaria, infatti, la prova scritta che rende il credito del condominio certo, determinato nel suo ammontare ed esigibile.

In questo modo il condominio potrà ottenere in tempi piuttosto veloci un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che consentirà cioè – salva eventuale opposizione del debitore e sospensione dell’esecuzione – di avviare il pignoramento nei confronti del condomino moroso, sottoponendo ad esecuzione forzata i suoi beni.

Come agire nei casi di morosità cronica

Quando la morosità si protrae e diventa cronica, al punto di coprire quote di esercizi precedenti, l’amministratore, per rispettare il principio di cassa nella tenuta della contabilità, dovrà inserire nel rendiconto da sottoporre all’assemblea tutti i crediti rimasti impagati e non riscossi dai singoli condomini morosi.

A seguito dell’approvazione del bilancio consuntivo che contiene queste voci, scatterà automaticamente l’obbligo, per i condomini morosi, di pagare le morosità relative agli anni precedenti e non solo quelle dell’esercizio in corso. Lo ha precisato la Corte di Cassazione [3] respingendo il ricorso di un condomino moroso contro il decreto ingiuntivo che comprendeva anche le quote delle gestioni pregresse.

Questo comporta che il condominio potrà ottenere un valido decreto ingiuntivo producendo al giudice il verbale dell’assemblea condominiale di approvazione delle spese e del riparto, che vale anche per gli esercizi passati nei quali si era verificata la morosità, purché anch’esse siano state inserite nel rendiconto approvato.

«Secondo il principio di cassa – ricorda la Suprema Corte – i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento. Una volta inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate nei successivi anni di gestione, costituendo non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio».

Perciò se il condomino moroso non ha impugnato nei termini previsti le pregresse delibere annuali e non ne ha ottenuto il loro annullamento, esse sono incontestabili ed efficaci nei suoi confronti. Il decreto ingiuntivo potrà essere validamente richiesto ed emesso e le eventuali opposizioni sollevate dal debitore sulle questioni dell’insorgenza delle spese o sulla loro ripartizione saranno paralizzate.

Infatti – sottolinea il Collegio – « il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato [4] costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo un nuovo fatto costitutivo del credito stesso».

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note

[1] Art. 1129 Cod. civ.

[2]  Art. 63 disp. att. cod. civ.

[3] Cass. ord. n.20006/20 del 24 settembre 2020.

[4] Ai sensi dell’articolo 1137 Cod. civ.


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