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Edificazione e distanze previste dalla legge: ultime sentenze

17 Maggio 2022
Edificazione e distanze previste dalla legge: ultime sentenze

La disciplina delle distanze legali tra edifici e la nozione giuridica di ricostruzione di opere edili alla luce della specifica normativa stradale.

Nuova costruzione

Nell’ambito delle opere edilizie, in caso di demolizione di un edificio preesistente e successiva ricostruzione, comportante un aumento di volumetria, il manufatto nel suo complesso è sottoposto alla disciplina in tema di distanze, vigente al tempo della sua edificazione, solo ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa, con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni; in mancanza di tale previsione, il manufatto va considerato come nuova costruzione solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario e la demolizione va disposta non integralmente, ma esclusivamente per i volumi eccedenti, da accertare in concreto.

Cassazione civile sez. II, 14/04/2022, n.12196

Edificazione su fondi finitimi e distanze tra le costruzioni

In assenza di regolamenti locali che disciplinano le distanze dai confini e tra gli edifici, pertanto in caso di fondi finitimi sui quali non siano presenti costruzioni, il primo dei proprietari che decida di edificare può condizionare poi l’edificazione, in materia di distanza, degli altri. Di talché, nel caso in cui il primo proprietario che costruisca decida di farlo in aderenza al muro di confine il secondo dovrà procedere a costruire ad una distanza minima di tre metri dal primo manufatto.

Tribunale Torre Annunziata sez. I, 23/07/2021, n.1606

Violazione delle distanze legali

La normativa in materia edilizia, settore altamente tecnico e specialistico, richiede, ai sensi dell’art. 1176 comma 2 c.c., una specifica diligenza da parte dei professionisti addetti ai lavori. Ciò comporta che la violazione delle distanze legali rappresenta un tipico – ed anche grave – inadempimento contrattuale del progettista (e del direttore dei lavori) in quanto non può che essere imputabile, a titolo per l’appunto di responsabilità professionale, a colui che aveva predisposto il progetto inducendo la committente a confidare, stante la particolare competenza tecnica insita nella professione esercitata, che fosse conforme alla normativa urbanistica ed edilizia nonché rispettoso delle distanze legali tra costruzioni. Per cui se dall’edificazione di una costruzione in violazione delle norme sulle distanze legali sia derivato l’obbligo del committente della riduzione in pristino, sussiste il diritto di rivalsa del committente nei confronti del progettista e del direttore dei lavori, qualora l’irregolare ubicazione della costruzione sia conforme al progetto, in quanto il fatto illecito, consistente nella realizzazione di un edificio in violazione delle distanze legali rispetto al fondo del vicino, è legato da un nesso causale con il comportamento del professionista che ha predisposto il progetto e diretto i lavori’

Tribunale Monza sez. I, 09/02/2021, n.245

Demolizione e ricostruzione

Il fabbricato risultante da un intervento di demolizione e fedele ricostruzione può sottrarsi al rispetto della disciplina sulle distanze minime fra costruzioni, qualora il precedente manufatto già non rispettasse dette distanze (si veda la modifica apportata dal d.l. n. 32/2019 all’art. 2- bis del d.P.R. n. 380/2001); analogamente, l’edificio legittimamente presente all’interno dell’area di rispetto stradale, ove demolito e fedelmente ricostruito, è sottratto al divieto di edificazione che riguarda le nuove costruzioni.

T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 01/09/2020, n.1034

Il vincolo urbanistico

Il vincolo urbanistico sulle distanze minime a protezione del nastro stradale, previsto dall’art. 33 della legge n. 47 del 1985, a differenza di quello di inedificabilità relativa previsto dall’art. 32, che può essere rimosso a discrezione dell’Autorità preposta alla cura dell’interesse tutelato, contiene un divieto di edificazione di carattere assoluto, che comporta la non sanabilità dell’opera abusiva realizzata dopo la sua imposizione, trattandosi di vincolo per sua natura incompatibile con ogni manufatto.

Consiglio di Stato sez. I, 27/05/2016, n.282

Edificazione nei centri abitati: la distanza dalle strade

Con riguardo alle fasce di rispetto per l’edificazione nei centri abitati e alle distanze delle costruzioni dal confine stradale, la nozione di “ricostruzione” di un’opera edile non deve essere ricavata per analogia dalla normativa civilistica in tema di distanze, la cui ratio è la tutela della proprietà nei rapporti di vicinato, bensì direttamente dall’art. 18 d.lg. n. 285 del 1992 (codice della strada) e dall’art. 28, comma 1, del relativo regolamento di cui al d.lg. n. 495 del 1992, le cui norme sono volte ad assicurare l’incolumità dei conducenti dei veicoli e della popolazione che risiede vicino alle strade.

Tali disposizioni si riferiscono a qualsiasi opera di “ricostruzione” che segua (verosimilmente ma non necessariamente) a una demolizione e non soltanto alle “nuove costruzioni”, con la conseguenza che la demolizione e successiva ricostruzione di opere preesistenti alla realizzazione della strada, per le quali era riconosciuta una deroga ai limiti di distanza, comportano l’obiettivo insorgere o risorgere proprio di quel pericolo alla circolazione stradale che la normativa di settore ha inteso evitare e non possono che essere equiparate a una nuova costruzione di un fabbricato posto a distanza inferiore rispetto a quella consentita e per cui non è ammessa alcuna deroga.

Cassazione civile sez. I, 11/02/2015, n.2656

Edificazioni a scopo residenziale

La disciplina delle distanze legali tra edifici, dettata dall’art. 41 quinquies, comma 1, lett. c, l. 17 agosto 1942 n. 1150 (aggiunto dall’art. 17, l. 6 agosto 1967 n. 765), trova applicazione in tutti i casi di edificazione a scopo residenziale, ancorché realizzata in zona del territorio comunale con una vocazione non residenziale, non potendosi consentire che un intervento edilizio illecito, in quanto effettuato in una zona nella quale l’edificazione a civile abitazione sia del tutto esclusa (nella specie, in zona industriale), rimanga assoggettato ad una disciplina meno rigorosa di quella operante per le costruzioni eseguite in zone del territorio espressamente destinate dallo strumento urbanistico ad edilizia residenziale.

Cassazione civile sez. II, 18/01/2013, n.1251

La formazione dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi locali

Non è consentita l’adozione, da parte degli strumenti urbanistici comunali, di norme contrastanti con quelle del D.M. n. 1444 del 2.4.1968, nel senso che lo stesso, essendo stato emanato su delega dell’art. 41 quinquies, inserito nella L. 17.8.1942, n. 1150, dalla L. 6.8.1967, art. 17 (che espressamente dispone l’applicabilità delle limitazioni “per la edificazione a scopo residenziale” ai Comuni sprovvisti di Piano Regolatore generale o di programma di fabbricazione), ha efficacia di legge, sicché le sue disposizioni, in tema di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati, cui i Comuni sono tenuti a conformarsi, prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, alle quali si sostituiscono per inserzione automatica, con conseguente loro operatività tra privati. Ove, però, il Piano Regolatore Generale prescriva una distanza fra edifici maggiore di quella minima di metri 10 prevista dal D.M. citato, trovare applicazione la disposizione comunale.

Se, infatti, la finalità dell’art. 9 del D.M. è da ravvisarsi nell’intento di evitare la formazione tra edifici frontistanti di intercapedini nocive, con la prescrizione di una distanza “minima” inderogabile, non è impedito ai Comuni di adottare, nella formazione dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi locali, in forza dell’autonomia loro riconosciuta dall’art. 128 Cost. nonché in base all’art. 33 L. n. 1150/42, regole che, con la medesima efficacia delle fonti primarie del diritto, siano più rigorose, sulla base di valutazioni discrezionali degli interessi pubblici da tutelare.

Cassazione civile sez. II, 14/03/2012, n.4076

Preesistenza della strada pubblica rispetto alla costruzione

In tema di distanze nelle costruzioni, l’art. 38 l. prov. Bolzano 11 agosto 1997 n. 13, nel testo (nella specie, applicabile ratione temporis) antecedente alle modifiche apportate dall’art. 10 l. prov. 2 luglio 2007 n. 3, delegando al piano di attuazione la disciplina delle distanze solo per il caso di costruzioni in fregio a strada o piazze pubbliche, legittimamente deroga in riduzione alle prescrizioni generali contenute nell’art. 9 d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, che impongono il rispetto di una distanza non inferiore all’altezza dell’edificio prospiciente. Tale regime derogatorio deve essere applicato non solo sulla base del principio della non necessaria preesistenza della strada rispetto alla costruzione, ma nel senso che la legittimità dell’edificazione, con riferimento all’altezza ed al rispetto delle distanze stabilite dal piano di attuazione, è condizionata all’accertamento che la strada pubblica sia già stata realizzata o sia in corso di realizzazione al momento in cui il fabbricato è ultimato nelle sue componenti strutturali essenziali.

Cassazione civile sez. II, 19/01/2012, n.741

Autorizzazione da parte del Comune all’edificazione

In tema di distanze tra costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani di recupero formati ai sensi dell’art. 28 della legge 5 agosto 1978, n. 457, per la rimozione dello stato di degrado del patrimonio edilizio comunale, sono soggette all’osservanza delle disposizioni del piano regolatore generale quali norme di grado superiore, sicché, in caso di interventi edilizi previsti dal detto piano di recupero, non è ammissibile la deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali in tema di distanze tra costruzioni; d’altra parte, la esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino.

Cassazione civile sez. II, 14/10/2010, n.21234

Azione di manutenzione e reintegrazione

Può essere validamente esercitata azione di manutenzione e reintegrazione da parte di un condominio in occasione della edificazione di una costruzione ad esso antistante che violi le distanze prescritte dalla legge. Tale azione è legittimamente esercitatile in caso di nuova costruzione, e non in caso di ricostruzione di un precedente manufatto, quest’ultimo è ravvisabile qualora un edificio preesistente sia venuto meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di “nuova costruzione”.

Tribunale Savona, 23/09/2006

Diritto ad ottenere la riduzione in pristino

In tema di distanze tra costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani di recupero formati ai sensi dell’art. 28 della legge n. 457 del 1978 per la rimozione dello stato di degrado del patrimonio edilizio comunale sono soggette all’osservanza delle disposizioni del piano regolatore generale quali norme di grado superiore, sicché, in caso di interventi edilizi previsti dal detto piano di recupero, non è ammissibile la deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali in tema di distanze tra costruzioni; d’altra parte, la esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino.

Cassazione civile sez. II, 20/07/2005, n.15247

La prescrizione di distanze da limitrofe opere pubbliche

Ai fini della qualificazione dei suoli espropriati alla stregua delle correlative possibilità legali di edificazione – ai sensi dell’art. 5 bis del d.l. n. 333 del 1992, conv. nella legge n. 359 del 1992 – alla suddivisione del territorio in zone omogenee come operata dal piano regolatore generale (a norma dell’art. 41 quinquies, comma 9, della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 17 della legge n. 765 del 1967) deve riconoscersi l’effetto di conformare il contenuto del diritto di proprietà delle aree comprese nelle singole differenziate zone, corrispondenti alle tipologie descritte nel d.m. 2 aprile 1968: sicché alla disciplina degli strumenti urbanistici deve farsi riferimento per accertare la (eventuale) attitudine alla edificazione (e i limiti di densità edilizia) della specifica area in rapporto alla “zona territoriale omogenea” in cui essa è compresa; nè può riconoscersi, in contrasto con la previsione urbanistica che neghi la “edificabilità legale”, una presunta “edificabilità di fatto” desunta dalle intrinseche caratteristiche dell’area considerata o dal contesto spaziale in cui in concreto essa si ponga anche in ragione del rapporto di fisica continuità con aree edificate o con zone edificabili, atteso che la “edificabilità di fatto” non può riconoscersi come la qualificazione di un “tertium genus” di aree (oltre alle categorie delle aree legalmente edificabili e di quelle non legalmente edificabili), vero essendo, invece, che con quella espressione deve intendersi il complesso delle specifiche condizioni di un’area che consentono in concreto la realizzazione della attitudine edificatoria ad essa attribuita dalla disciplina dello strumento urbanistico (essendo la “edificabilità legale” variamente condizionata da circostanze di fatto, come la dimensione dell’area in rapporto alla previsione di una unità minima di intervento, la sua fisica conformazione, la prescrizione di distanze da limitrofe opere pubbliche – il rispetto stradale – o da costruzioni su fondi vicini, la incidenza di vincoli a tutela di interessi storico – artistici o paesaggistici, la struttura morfologica del terreno, ecc.).

Cassazione civile sez. I, 06/02/2003, n.1739

Edificazione: le distanze minime a protezione del nastro stradale

Ai sensi dell’art. 41 septies commi 1 e 2 della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 (articolo aggiunto dall’art. 19 l. 6 agosto 1967, n. 765) “Fuori del perimetro dei centri abitati debbono osservarsi nell’edificazione distanze minime a protezione del nastro stradale, misurate a partire dal ciglio della strada. Dette distanze vengono stabilite con decreto del Ministro per i Lavori pubblici di concerto con i ministri per i trasporti e per l’Interno, entro sei mesi dall’entrata in vigore della presente legge, in rapporto alla natura delle strade ed alla classificazione delle strade stesse, escluse le strade vicinali e di bonifica”.

Tale vincolo di inedificabilità è configurato come assoluto nel caso di autostrade per le aree situate al di fuori del centro abitato, perché – ai sensi del d.m. 1 aprile 1968 – è esclusa ogni possibilità di deroga alla distanza minima, fissata in sessanta metri (la fascia di rispetto è, invece, ridotta a venticinque metri all’interno del perimetro del centro abitato ed è derogabile a mente dell’art. 9 comma 1 l. 24 luglio 1961 n. 729).

Consiglio di Stato sez. IV, 25/09/2002, n.4927

Distanze legali tra le costruzioni

In tema di distanze legali tra le costruzioni la parte che intende far valere il proprio diritto a mantenere la propria fognatura a una distanza dal confine inferiore a quella di legge ha l’obbligo di dimostrare l’eventuale costituzione per usucapione di una servitù ovvero la preesistenza della rete fognaria all’edificazione dell’immobile di proprietà del confinante.

Tribunale Roma sez. XII, 23/11/2001



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