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Il decoro architettonico del condominio: regole e divieti

27 Settembre 2020
Il decoro architettonico del condominio: regole e divieti

Estetica del palazzo condominiale: cosa si può costruire e cosa invece va demolito. 

Quando si interviene sul terrazzo, sul balcone di un appartamento o sulla facciata dell’edificio, bisogna stare ben attenti a non alterare il cosiddetto decoro architettonico. Una norma del Codice civile, infatti, ne salvaguarda l’integrità per evitare che i condomini possano modificare, a proprio piacimento, l’estetica del palazzo. In questo modo, si vuol salvaguardare il valore commerciale dei singoli immobili e l’interesse dei proprietari che, facendo affidamento su un dato aspetto estetico del condominio, non vogliono giustamente che esso si deteriori nel tempo. 

Ecco perché è bene conoscere le regole e i divieti del decoro architettonico del condominio. La violazione di tali norme potrebbe, infatti, implicare la demolizione dell’opera realizzata e, soprattutto, il risarcimento dei danni. Ma procediamo con ordine.

Cosa si intende con decoro architettonico?

Quando si parla di decoro architettonico di un palazzo condominiale c’è sempre molta confusione. Questo perché nessuna legge ne definisce il concetto. 

L’intenzione del Codice civile – che vieta ogni modifica alle parti comuni dell’edificio o su quelle di proprietà privata che possano arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o, appunto, al decoro architettonico dell’edificio stesso – era di lasciare al giudice la definizione di tale concetto. E difatti, proprio di recente, la Cassazione ha detto che non è compito suo stabilire cosa è in contrasto con l’estetica dell’edificio e cosa non lo è. Spetta piuttosto al giudice di primo grado o di appello definire questo limite (su tale questione leggi “Violazione del decoro architettonico: ricorso in Cassazione“).

Ma allora cos’è il decoro architettonico? È il classico “pugno nell’occhio”, quell’alterazione così visibile delle originarie linee dell’edificio da dar fastidio non solo ai proprietari ma anche ai terzi spettatori pur privi di senso critico. 

La violazione del decoro architettonico è l’opera che va in contrasto con il resto dell’architettura dello stabile e che, in definitiva, finisce per deprezzarla nel suo complesso. Vien da sé che la trasformazione di una terrazza all’ultimo piano con un gazebo e una pergotenda, seppur valorizza il singolo appartamento, pregiudica invece il senso di unitarietà rispetto al resto dell’edificio e, pertanto, deve ritenersi vietata.

Il decoro architettonico viene erroneamente scambiato con la bellezza dell’edificio, ma non è così. Difatti, è dotato di un proprio decoro architettonico anche un edificio privo di particolare valore (si pensi ad una costruzione in periferia o a una casa popolare). Il decoro è piuttosto l’uniformità dello stabile, l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (sono queste le stesse parole della Cassazione [1]). L’estetica non è prerogativa dei palazzi di pregio [2] e può trovarsi in ogni edificio nel quale possa individuarsi «una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia» [3]. E l’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che modifichino l’originario aspetto soltanto di singoli elementi o punti dell’edificio tutte le volte che l’intervento sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto del fabbricato. 

Decoro architettonico: divieti

L’obbligo di rispettare il decoro architettonico implica in sé una serie di divieti: non vi rientra solo l’impossibilità di realizzare delle opere sulle parti comuni dell’edificio (si pensi a una canna fumaria particolarmente vistosa che si appoggi sulla facciata del palazzo) ma anche su quelle di proprietà esclusiva (si pensi alla realizzazione di una veranda con chiusura del balcone attraverso dei vetri e lamiera).

Secondo la Cassazione [4], è vietata, in quanto lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale non solo l’innovazione che alteri le linee architettoniche, ma anche quella che si rifletta negativamente sull’aspetto armonico, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (si pensi a una tettoia, a delle insegne voluminose, a vetrine e fari).

È stata invece ritenuta più volte lecita l’apertura di una finestra sul muro comune o di una porta sulla facciata dell’edificio per dotare uno degli appartamenti di un proprio ingresso [5].

Quanto al ricorrente problema della canna fumaria, la giurisprudenza ha detto che «l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale costituisce una modifica che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, purché non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; tale fenomeno si verifica non già solo quando si mutano le originali linee architettoniche, ma anche quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile [6]».

Anche il fatto di trascurare un giardino può essere indice di una violazione del decoro architettonico. Secondo una interessante sentenza [7], le piante e gli arredi verdi possono, per le loro caratteristiche, costituire parte integrante del decoro architettonico di un edificio allorquando si integrino con le linee architettoniche e strutturali dell’edificio stesso costituendone le note uniformi dominanti.

C’è poi la classica sopraelevazione consentita al titolare dell’ultimo piano e connessa al suo diritto di proprietà: la sopraelevazione è preclusa sia nel caso di condizioni statiche non idonee, che nell’ipotesi in cui vi sia una lesione dell’aspetto architettonico dell’edificio. Per la valutazione della lesività dell’intervento è, però, necessario considerare non soltanto le mere caratteristiche stilistiche dell’immobile, ma anche, ove più restrittive, le previsioni del regolamento condominiale approvato all’unanimità [8].

Accertamento della violazione del decoro architettonico

Secondo un indirizzo ormai stabile della Cassazione [9], la lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale deve essere accertata considerando le condizioni preesistenti, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata da precedenti simili lavori. 

Decoro architettonico: regole

In caso di violazione del decoro architettonico, ad agire contro il responsabile può essere sia il condominio nel suo complesso, dando incarico all’amministratore, sia i singoli condomini i quali agiscono individualmente e separatamente nel proprio interesse (ossia la tutela del valore commerciale dei propri appartamenti) [10]. L’azione è chiaramente rivolta ad ottenere la rimozione dell’opera abusiva a spese del responsabile e il relativo risarcimento del danno estetico procurato. 


note

[1] Cass. Sez. II civ., 16 gennaio 2007, n. 851

[2] Cass., Sez. II civ., 24 aprile 2013, n. 10048.

[3] Cass., Sez. II civ., 4 aprile 2008, n. 8830.

[4] Cass. sent. n. 18929/2020.

[5] Trib. Roma sez. V, 20/05/2020, n. 7424.

[6] Trib. Milano, sent. n. 589/2020.

[7] Trib. Savona, sent. del 20.06.2019.

[8] Cass. sent. n. 10848/2019.

[9] Cass. sent. n. 10583/2019.

[10] Cass. sent. n. 17965/2020.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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