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Quale forma per il contratto di locazione: l’affitto in nero e non registrato

4 dicembre 2013


Quale forma per il contratto di locazione: l’affitto in nero e non registrato

> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 dicembre 2013



Il contratto di locazione deve avere, a pena di nullità, la forma scritta e deve essere registrato; diversamente mandare via l’inquilino di casa può essere assai più difficile e non è possibile chiedere al giudice la condanna per quanto non è stato pagato.

Il contratto di locazione ad uso abitativo è nullo se:

– non stipulato per iscritto [1];

– non registrato [2].

La mancanza di forma scritta

Il contratto di locazione abitativa deve essere redatto con la forma scritta a pena di nullità.

Le conseguenze sono non di poco conto.

1) Innanzitutto, se l’inquilino non paga il canone, il locatore non potrà utilizzare, in tribunale, lo speciale procedimento di convalida di sfratto per mandare via il conduttore, posta la nullità del relativo contratto. Con conseguente difficoltà a procedere allo sfratto.

Il locatore non potrà neanche chiedere al giudice di condannare l’inquilino per inadempimento al contratto stesso se esso non è stato stipulato per iscritto: si pensi, per esempio, ai canoni di locazione non pagati.

2) Il conduttore potrà chiedere al Tribunale di accertare l’esistenza del contratto di locazione e di determinare il canone nella misura che non può eccedere quella definita a livello locale dalle organizzazioni di categoria. Inoltre potrà chiedere la restituzione delle somme eventualmente pagate in eccedenza [3].

La mancanza di registrazione

Il contratto di locazione nullo perché non registrato può essere sanato dall’inquilino che, così, potrà regolarizzare la propria posizione [4]. In pratica, questi potrà segnalare l’affitto in nero, ricevendo una sorta di premio.

Infatti, in caso di mancata registrazione dei contratti di affitto entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso o dalla sua esecuzione, il locatario può “denunciare” da sé il contratto di locazione. Ed ecco i vantaggi:

– la durata della locazione si trasforma automaticamente in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, oltre quattro anni di rinnovo automatico;

– il canone annuo di locazione è fissato in misura sicuramente vantaggiosa: ossia esso, per legge, diventa pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai.

In questo modo, l’inquilino ha la possibilità di impedire che gli venga imposta la conclusione di un contratto di locazione “in nero” e, nello stesso tempo, avendo un contratto ufficiale, sarà al riparo da eventuali sfratti o ripicche del proprietario di casa.

L’inquilino che si vuol valere di questa possibilità non ha l’obbligo di fornire il contratto e sarà unicamente sottoposto alla solidarietà nel pagamento dell’imposta di registro dovuta e non versata (in pratica, l’agenzia delle entrate potrà chiedere tanto a lui quanto al padrone di casa il pagamento di tale imposta).

Per il locatore, la registrazione tardiva comporta maggiori oneri, in quanto si applicano le sanzioni che comportano la riduzione del canone in misura pari al triplo della rendita catastale e la durata del contratto è stabilita ex lege in 4 più 4 anni.

I contratti di locazione a uso abitativo e a uso diverso e i contratti di comodato che hanno durata superiore ai 30 giorni vanno registrati.

A seguito di “emersione” di un contratto “in nero” non registrato nei termini di legge (per registrazione volontaria di una delle parti o a seguito di verifica da parte della Agenzia delle Entrate) saranno dovute le imposte di registro e l’Irpef aumentate di una sanzione variabile dal 120% al 240% oltre gli interessi.

note

[1] Art. 1 comma 4, legge n. 431/1998.

[2] Legge n. 311/2004.

[3] Trib. Reggio Calabria, sent. n. 239/2001; Trib. Palermo sent. del 20.11.2000.

[4] D.Lgs. n. 23/2011.

Autore foto: 123rf.com

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