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Come tutelarsi in caso di affitto

4 Dicembre 2020 | Autore:
Come tutelarsi in caso di affitto

È possibile garantirsi il pagamento dei canoni di locazione? E se si, in che modo?

Affittare la propria casa ad estranei ha, sicuramente, dei lati positivi, quali una rendita economica costante e duratura, oltre all’occupazione dell’immobile che evita gli effetti strutturali dell’abbandono. Tuttavia, l’affitto nasconde delle problematiche molto importanti, tali per cui occorre valutare attentamente l’affidabilità del proprio inquilino, onde evitare brutte sorprese, risolvibili in tempi molto lunghi: tra le pratiche legali più frequenti annoveriamo senza dubbio i proprietari immobiliari costretti ad attendere le lungaggini della giustizia per liberare il proprio immobile dall’inquilino moroso. Ma come tutelarsi in caso di affitto? Esiste un modo legale per garantirsi il pagamento dei canoni di locazione pattuiti? In questo articolo analizzeremo quali possono essere le soluzioni più interessanti per il proprietario dell’immobile.

Oggetto del contratto di affitto

Il contratto di affitto si sostanzia in uno scambio di prestazioni tra il proprietario dell’immobile ed un terzo, dove quest’ultimo richiede di usufruire del bene di proprietà del primo, in cambio del pagamento di una somma periodica di denaro o, in casi più rari, in cambio della consegna di altri beni.

Pertanto, elemento fondamentale, oltre all’esistenza di un bene immobile (o mobile per le locazioni), è la presenza di una controprestazione economica, senza la quale il contratto si trasformerebbe in un comodato d’uso.

Occorre, inoltre, specificare come ci sia differenza tra contratto d’affitto e contratto di locazione:

  • nel primo, saranno interessati beni immobili capaci di rendere produttivamente, come un terreno;
  • nel secondo, saranno coinvolti i beni destinati ad uso abitativo, o ad uso commerciale.

Casi di estinzione del contratto di affitto

Possono essere diversi i motivi che pongono fine ad un contratto d’affitto, a partire dalla scadenza naturale dell’accordo, così come concordato tra le parti, passando per la risoluzione consensuale, e finendo con la morte di una delle due parti, o il perimento della cosa.

Tuttavia, tra i casi più frequenti di estinzione del contratto, annoveriamo, senza dubbio, l’inadempimento dell’inquilino nell’obbligazione di pagamento del canone pattuito.

Se un primo ritardo può essere tollerato, il mancato pagamento di più canoni mensili rende, di certo, l’inadempimento grave, a tal punto da non voler più proseguire il rapporto contrattuale.

Cosa fare se l’affittuario non paga?

La prima cosa da fare sarà quella di inviare una raccomandata all’inquilino, comunicando la volontà di non voler più proseguire il contratto e con l’intimazione di pagare quanto ancora non versato a titolo di canoni.

Se l’inquilino non dovesse collaborare, allora saresti costretto ad andare da un avvocato, che possa avviare la procedura giudiziale di sfratto per morosità.

Per ottenere questo provvedimento giudiziale, occorrerà notificare un atto di intimazione all’inquilino, invitandolo a comparire ad un’udienza per giustificare tale inadempienza.

A quell’udienza, l’inquilino – per evitare il provvedimento di sfratto – dovrà pagare sia l’arretrato accumulato dai canoni non pagati, sia le spese legali sostenute dal proprietario; in mancanza, il giudice procederà con il provvedimento definitivo.

In realtà, l’inquilino avrà pure la possibilità di chiedere un termine di grazia, al fine di recuperare le somme richieste per lo sfratto. Il giudice, a quel punto, potrà valutare l’assegnazione di un termine fino a novanta giorni, dopo aver valutato la bontà delle intenzioni dell’inquilino.

Come garantire pagamento canoni di affitto?

Arriviamo al punto focale della questione: esiste un modo legale per garantirsi il pagamento dei canoni, almeno fino a quando non si ottiene un provvedimento di sfratto da parte del giudice? Ebbene si, esistono due semplici soluzioni che, se concordate al momento della sottoscrizione del contratto, limitano effettivamente il rischio di non aver pagato il canone concordato.

Il deposito cauzionale

La soluzione più comune è quella di prevedere un deposito cauzionale congruo, da versare prima dell’immissione dell’inquilino all’interno dell’immobile affittato.

In questo modo, in caso di mancato pagamento del canone di affitto concordato, il proprietario avrà la possibilità di trattenere le somme ricevute inizialmente e, così, evitare o, comunque, ridurre il danno.

Ovviamente, il deposito dovrà essere congruo a coprire quantomeno le tempistiche necessarie al proprietario per avviare e ottenere un provvedimento di sfratto che permetta a questi di liberare l’immobile.

Se, invece, l’affittuario dovesse dimostrarsi affidabile, al momento della conclusione del contratto, il proprietario dovrà provvedere alla restituzione del deposito versato, e al riconoscimento degli interessi maturati su quella somma.

La garanzia fideiussoria

In tema di locazione, è pure possibile prevedere in contratto una garanzia fideiussoria per il pagamento dei canoni. Ma che significa?

La fideiussione è una forma di garanzia economica con la quale il creditore viene tutelato da un garante, in genere una banca, in caso di inadempimento del proprio debitore.

La garanzia fideiussoria dovrà essere compatibile con due requisiti:

  • la determinatezza dell’oggetto del contratto, che sarà data dalla locazione dell’immobile e dalla determinazione del canone di locazione;
  • l’indicazione dell’importo massimo garantito.

Il fideiussore sarà, quindi, vincolato a garantire il pagamento dei canoni al locatore, a meno che non sia prevista in contratto la possibilità di recedere anticipatamente.

Nonostante il contratto di locazione sia considerato valido solo se registrato all’Agenzia delle Entrate, la garanzia fideiussoria è comunque efficace anche ove tale pattuizione non risulti riprodotta nella copia registrata del suddetto contratto, visto che il collegamento tra i due contratti non estende al patto di garanzia l’obbligo di registrazione.

Una volta che si determina la morosità dell’affittuario, quest’ultimo dovrà comunicare al garante i mancati pagamenti dei canoni, in modo tale da farsi autorizzare ad attendere il pagamento e, così, sostanzialmente a fare credito all’affittuario con la garanzia del fideiussore.

Tuttavia, se il garante dovesse rifiutare, allora il locatore dovrà adoperarsi per ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile, così limitando la esposizione del fideiussore fino al momento in cui il locatore non riesca a locare l’immobile ad altri.

Attenzione, però, perché secondo quanto dispone la legge [1], il fideiussore è liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito. Ovviamente, per la perdita della garanzia fideiussoria, il locatore deve essere consapevole che le condizioni patrimoniali del conduttore erano divenute tali [2].

Una volta provato il fatto che i canoni non sono stati pagati, si potrà quindi agire contro il fideiussore che, nel 90% dei casi, procederà a pagare gli arretrati, per poi rivalersi contro l’affittuario. Nel caso in cui questo non dovesse accadere, allora potrai agire direttamente contro il fideiussore con un decreto ingiuntivo per mancato pagamento dei canoni locativi.

Soluzione mista

Occorre evidenziare come il conduttore abbia anche la possibilità di passare da una soluzione all’altra in corso di rapporto, se previsto in contratto. Infatti, è ben possibile prevedere per il conduttore la costituzione di un deposito cauzionale pari a un determinato importo e a garanzia di tutti i suoi obblighi contrattuali con facoltà di sostituire il deposito cauzionale con una fideiussione bancaria a prima richiesta.

In altre parole, al conduttore è conferita la possibilità di sostituire il deposito cauzionale con la prestazione di una garanzia che avrà, a tutti gli effetti, la natura di un equivalente del denaro contante.


note

[1] Art. 1895 cod. civ.

[2] Cass. civ., sez. III, n. 29364/2019 del 13.11.2019


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