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Condizionatori su terrazzo condominiale: quali regole

30 Settembre 2020 | Autore:
Condizionatori su terrazzo condominiale: quali regole

Anche quando non fa rumore o non lede l’estetica, l’impianto installato su un’area comune non deve alterarne la destinazione o impedirne l’uso agli altri condomini.

Terrazzi piccoli, condizionatori grandi. Il volume degli impianti è considerevole, il rumore spesso anche. La breve distanza dai singoli appartamenti non aiuta: il ronzio continuo impedisce il riposo. Senza contare il peso degli apparecchi, il getto d’aria calda che emanano all’esterno e la visibilità che talvolta è un pugno in un occhio.

Queste, in breve sintesi, le problematiche più frequenti dei condizionatori in condominio, specialmente quando sono di grandi dimensioni perché utilizzati da negozi, supermercati o uffici. Fortunatamente, il solco è molto battuto dalla giurisprudenza, che si è dovuta occupare spesso di questi casi e ha fissato quali regole occorre rispettare per installare i condizionatori su terrazzo condominiale.

Come vedremo, i criteri adottati per arrivare alla soluzione non si basano tanto su requisiti formali, come la comunicazione all’amministratore e il voto dell’assemblea, quanto sugli aspetti sostanziali che pregiudicano l’uso della cosa comune o ledono le caratteristiche e la destinazione della parte dell’edificio su cui vengono posizionati i macchinari. Proprio qui c’è una regola principe che spicca su tutte le altre.

Installazione di condizionatori in condominio

Ogni condomino può installare un condizionatore d’aria da porre a servizio della sua abitazione, quando l’impianto viene collocato nella proprietà esclusiva, come nel caso del balcone esterno, oppure su un muro perimetrale adiacente.

Il regolamento condominiale potrebbe porre dei limiti a questa facoltà, prevedendo determinate caratteristiche o addirittura vietare l’installazione. Inoltre, bisogna rispettare le distanze ed evitare qualsiasi lesione del decoro architettonico dell’edificio e in particolare dell’estetica della facciata del palazzo (leggi “Condizionatori in condominio: distanze e regole“).

In concreto, possono emergere molte altre problematiche che precludono la possibilità di installare i macchinari di condizionamento o, se ciò è già avvenuto, rendono illegittima la loro posa in opera e consentono di rimuovere le opere: la più frequente è quella del rumore molesto e che supera la normale tollerabilità (leggi quali sono le regole condominiali da rispettare).

L’uso della cosa comune

Al di là di tali aspetti contingenti, che nei casi concreti possono esserci o mancare, la regola principale da rispettare per l’installazione di un condizionatore in condominio è quella, stabilita dalla legge [1], dell’uso della cosa comune.

Questa norma stabilisce un criterio molto semplice e inderogabile: ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di goderne, facendone anch’essi un uso analogo e paritetico.

L’uso «più intenso» delle proprietà comuni da parte di ogni singolo proprietario è dunque ammesso solo quando non lede la medesima facoltà riconosciuta agli altri comproprietari. La valutazione da fare è se l’installazione di un impianto di condizionamento compromette i diritti degli altri condomini di collocare un altro apparecchio nella stessa area comune oppure di fruire del bene in altri modi consentiti e legittimi, secondo la sua funzione propria. E un terrazzo condominiale può avere molteplici possibili usi.

Il terrazzo condominiale

In base a questa norma cardine, bisogna, cioè, sempre rispettare il diritto degli altri contitolari a fruire dei beni comuni, come è appunto il terrazzo condominiale, che può avere varie forme di utilizzo: ci si può andare per stare in svago e relax o per stendere il bucato, oppure i condomini lo possono utilizzare per installare anch’essi i propri condizionatori.

Quindi, se un condomino con il suo condizionatore occupa la maggior parte dello spazio disponibile sul terrazzo impedisce agli altri di installare a loro volta i loro impianti. Invece, la regola che abbiamo esposto impone che occorre mantenere un bilanciamento tra le esigenze del singolo e quelle degli altri condomini.

«Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità – più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso», ha affermato la Cassazione [2] e in un’altra occasione [3] ha precisato che «è compatibile con il limite del pari uso della cosa comune anche l’uso esclusivo ma limitato della stessa da parte di uno dei condomini e ciò in quanto esso, in rapporto alla funzione della cosa comune, non incide sulla sostanziale fruizione della medesima da parte degli altri condomini».

Condizionatore su terrazzo condominiale: quando è vietato

La norma di legge è chiara e l’orientamento che abbiamo esposto è consolidato in giurisprudenza. Applicando questi principi, in un recente caso il Tribunale di Busto Arsizio [4] ha disposto la rimozione di un condizionatore installato su un terrazzo condominiale che era troppo piccolo per poter ospitare gli eventuali impianti collocati dagli altri condomini.

L’impianto era in uso ad un supermercato e i vicini avevano lamentato la lesione del decoro architettonico ed il fastidio del rumore, che superava la normale tollerabilità, ma queste circostanze non erano state provate in giudizio ed erano state smentite dal resistente. Così la decisione del giudice è stata emessa perché era stata alterata la destinazione d’uso del terrazzo, impedendo ai comproprietari di esercitare il loro legittimo diritto di godimento sul bene.

«Reputa il Tribunale che il condizionatore installato sul parapetto del terrazzino comune alteri l’utilizzazione della res praticata dagli altri condomini, mutandone così la destinazione, ed escluda per gli stessi la possibilità di fare del terrazzino un medesimo e analogo uso particolare, sicché la sua installazione deve ritenersi illegittima», ha stabilito il giudice.

Era emerso che il terrazzino veniva utilizzato dai condomini per stendere il bucato e «per fruire di momenti di svago e riposo», come era facilmente evincibile dalla presenza di un tavolo da giardino con sedie e svariati vasi di piante.

Il macchinario, invece, occupava circa un terzo del parapetto e i condomini non avevano acconsentito all’unanimità alla sua installazione: «al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione», ha sottolineato il giudice, ritenendo «evidente che il parapetto in questione non sarebbe materialmente in grado di contenere tanti condizionatori quanti sono i condomini dello stabile, sicché deve escludersi in radice per gli stessi la possibilità di fare della cosa un medesimo e analogo uso particolare».

Insomma, la regola base dell’uso della cosa comune era stata violata e questo – prosegue la sentenza – «altera il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell’oggetto della comunione» – in questo caso il terrazzo – e rende l’installazione illegittima: la domanda di rimozione dell’impianto è stata accolta, con la prescrizione che il manufatto dovrà essere smontato a cura e spese del supermercato che lo aveva collocato nell’area condominiale.

Per conoscere altre pronunce emesse dalla giurisprudenza in questi casi leggi “Condizionatori in condominio: ultime sentenze“.


note

[1] Art. 1102 Cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 11445/15 del 3 giugno 2015.

[3] Cass. sent. n. 8857/15 del 4 maggio 2015.

[4] Tribunale di Busto Arsizio, sent. n. 752/20 del 3 luglio 2020.


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