Diritto e Fisco | Articoli

Elenco morosi in condominio

29 Settembre 2020
Elenco morosi in condominio

Si può avere dall’amministratore l’elenco di chi non paga le quote condominiali? Che fare se il capo condomino non ottempera all’obbligo?

Esiste un elenco morosi in condominio e, se sì, chi vi ha accesso? I dati sulla privacy non consentono di comunicare a terzi le condizioni economiche di altre persone (ivi compresi i debiti); ma, nei condomini, la gestione delle finanze comuni costituisce un interesse collettivo. Del resto, il condominio non è un ente a sé stante, distinto dai condomini (come invece succede con le società), ma solo la sommatoria delle teste dei proprietari degli appartamenti. Sicché, ciascuno di questi ha diritto a sapere come viene amministrata la cassa e chi non ha pagato i propri debiti.

Molte sentenze hanno affrontato, sino ad oggi, il problema della comunicazione a terzi dell’elenco morosi in condominio stabilendo una serie di vincoli e di libertà in capo all’amministratore. Qui di seguito ne forniremo una rapida sintesi.

Esiste un elenco morosi in condominio?

Anche se non esiste un vero e proprio registro che contenga l’elenco dei morosi in condominio, tale informazione è facilmente desumibile dal bilancio che l’amministratore è tenuto a redigere una volta all’anno. Da esso, infatti, si possono ricavare i crediti verso terzi, tra cui, appunto, quelli nei confronti dei proprietari che non hanno versato le quote mensili ordinarie e quelle straordinarie.

Oltre a ciò, ciascun condomino ha comunque il diritto di chiedere all’amministratore e conoscere i nomi e cognomi dei condomini morosi. È difatti potere di ogni condomino agire personalmente, in alternativa al condominio stesso, per il recupero di tali somme.

Come detto, poiché il condominio non è una persona giuridica, il credito verso i morosi è in capo a ciascun condomino che quindi ha “diritto di sapere”.

Si può comunicare a terzi l’elenco morosi?

L’elenco morosi non può essere affisso in una bacheca o in altro spazio visibile a tutti, anche agli estranei che entrano nell’edificio. Allo stesso modo, l’amministratore non può pubblicare su internet i nomi dei soggetti che non pagano. Tale informazione resta riservata al condominio, per cui va fornita individualmente a chi ne fa richiesta o nell’ambito dell’assemblea di condominio (sempre che non vi partecipino soggetti terzi).

Elenco morosi comunicato ai creditori del condominio

Eccezionalmente, la legge consente all’amministratore di comunicare il nome dei morosi ai creditori del condominio. Questo perché la legge stabilisce che, in caso di mancato pagamento di una fattura da parte del condominio, il creditore che voglia procedere con un pignoramento – previa condanna giudiziale nei confronti del condominio medesimo – deve prima agire contro i morosi e poi contro gli altri condomini in regola coi pagamenti.

Pertanto, il creditore deve richiedere all’amministratore l’elenco dei morosi. Tale elenco, però, deve riferirsi solo a coloro che non hanno pagato le quote relative al credito vantato. Facciamo un paio di esempi pratici che serviranno a comprendere meglio come stanno le cose.

Un condominio delibera l’esecuzione di interventi straordinari sul tetto e, perciò, riscuote le quote straordinarie per pagare la ditta dei lavori. Non tutti pagano. Sicché la ditta, che resta insoddisfatta, dovrà prima agire nei confronti dei morosi.

Un condominio è indietro con i pagamenti della ditta delle pulizie, i cui onorari vengono recuperati tramite le quote ordinarie. Uno dei condomini non paga le quote straordinarie per i lavori di ristrutturazione, mentre paga le quote ordinarie. In questo caso, se la ditta di pulizie dovesse agire con un pignoramento non potrebbe farlo contro il condomino in questione.

Secondo quanto disposto dall’articolo 63, delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.

Che fare se l’amministratore non vuol fornire i nominativi dei morosi?

Se l’amministratore si rifiuta di comunicare – ai creditori o ai singoli condomini – il nome dei morosi può essere citato in tribunale affinché il giudice, con un provvedimento urgente, lo condanni a fornire le indicazioni richieste.

Secondo alcuni giudici, bisogna chiamare in causa il condominio [1]. Secondo altri, solo l’amministratore [2].


note

[1] Tribunale di Tivoli, 16 novembre 2015; Tribunale di Roma 1° febbraio 2017, Tribunale di Napoli 1° febbraio 2017, Tribunale di Roma, 17 febbraio 2020

[2] Tribunale di Catania, 16 gennaio 2018, Tribunale di Napoli, 1° febbraio 2017, Tribunale di Catania, 15 dicembre 2017, Tribunale di Napoli, 5 novembre 2016.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

7 Commenti

  1. Nel mio condominio ci sono un paio di famiglie che non contribuiscono alle spese… Ora, mi chiedo visto che in alcun modo l’amministratore è riuscito a recuperare questi pagamenti, può rivolgersi al giudice e richiedere il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso?

    1. L’amministratore può bussare alle porte della giustizia per chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso solamente dopo che l’assemblea abbia approvato un piano di ripartizione e lo stato di morosità del condomino. È indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva. Solamente dopo questa operazione, il condominio sarà titolare di un credito certo (in quanto approvato dall’assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute). Per esplicita previsione normativa, il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso è immediatamente esecutivo. Ciò significa che il decreto potrà essere notificato al debitore unitamente al precetto, cioè all’atto con cui si invita il moroso a pagare entro dieci giorni, pena l’inizio dell’esecuzione forzata.

  2. Salve, avrei qualche domanda su questa situazione dei condomini morosi nel mio condominio. La situazione è antipatica e sembra essersi paralizzata, quindi ci vuole qualcosa che smuova le acque. Chi paga i debiti causati dall’inadempimento di un condomino? I creditori possono rivalersi sui condòmini in regola? Cioè vorrei capire un po’ questa situazione, grazie

    1. Devi sapere che il condominio, nei confronti dei terzi, agisce come soggetto unitario: in altre parole, nei confronti della società che eroga la fornitura (di gas, di energia elettrica, ecc.) il condominio si pone come un soggetto a sé stante. Ciò significa che ai creditori poco importa se l’inadempimento sia derivato dalla colpa di un solo condomino oppure di tutti, con la conseguenza che essi potranno agire nei confronti dell’intero condominio, ad esempio chiedendo il pignoramento del conto corrente dello stesso (su questo specifico aspetto vedi il paragrafo successivo). Molto spesso, tuttavia, avviene che i creditori chiedano all’amministratore il nominativo dell’inquilino moroso in modo tale da potersi rivalere solamente contro di lui: in questo modo, i creditori potranno perfino giungere a pignorare l’alloggio di proprietà esclusiva del condomino moroso. È la stessa legge a stabilire che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini. Solamente nel caso in cui sia impossibile ricavare alcunché dal condomino moroso, i creditori potrebbero aggredire i beni dei condomini in regola, ciascuno in proporzione dei rispettivi millesimi.

  3. Buongiorno. C’è una situazione che infastidisce tutti noi condomini in regola con i pagamenti…L’amministratore non si adopera per recuperare tutte le quote del condominio e secondo noi la sua è davvero una cattiva gestione. Cosa possiamo fare contro l’amministratore? Possiamo mandarlo via?

    1. Le conseguenze di questo comportamento omissivo dell’amministratore possono portare alla revoca dal suo incarico o alla richiesta di risarcimento dei danni da lui causati al condominio (quali, ad esempio, l’interruzione delle utenze o dei servizi prestati da terzi, la prescrizione delle quote condominiali esigibili, l’esposizione del conto condominiale ad un pignoramento da parte creditori, ecc.). In altri termini, l’amministratore deve:
      recuperare, anche forzosamente, le somme dovute da ciascun condòmino, salvo che l’assemblea lo abbia espressamente esonerato dall’agire nei confronti del condòmino moroso. Può, ad esempio, capitare che un condòmino si trovi in condizioni economiche disagiate e l’assemblea rinunci, per clemenza, ad incassare la sua quota. In alcuni casi può accadere, inoltre, che un’azione legale nei confronti del condòmino moroso non sia conveniente perché comporta una spesa eccessiva rispetto alla somma da recuperare. Al di fuori dei casi di esonero, l’amministratore ha quindi un vero e proprio obbligo di incassare le quote condominiali e non soltanto una facoltà;
      attivarsi per recuperare le quote dei condòmini morosi entro il termine stabilito dalla legge, ossia entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale il debito si riferisce. Nel caso in cui uno o più condòmini non versino la loro quota alla scadenza prefissata, l’amministratore non deve temporeggiare e deve prendere immediatamente gli opportuni provvedimenti. Per evitare che il tempo trascorra inutilmente e il condominio subisca un danno, può anzitutto procedere in via bonaria ed invitare il condòmino moroso a pagare entro un breve termine (in genere dieci o quindici giorni). Può dunque provare a sollecitarlo attraverso telefonate, messaggi, e-mail o una lettera di diffida e messa in mora. Se in questo modo non riesce a recuperare nulla, senza che sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, deve nominare un avvocato per chiedere al giudice un provvedimento nei confronti del condòmino inadempiente (anche un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo). Affinché si possa dire che l’amministratore ha svolto con diligenza il suo incarico, non è sufficiente che questi abbia inviato una lettera di sollecito o di diffida al condòmino moroso ma è necessario che abbia agito legalmente, nei suoi confronti, per il recupero forzoso della quota mancante. L’inosservanza dell’obbligo di agire giudizialmente  rende l’amministratore responsabile di cattiva gestione del condominio (quindi, non potrà giustificarsi dicendo di essere comunque intervenuto attraverso vari solleciti inviati con raccomandata);
      attivare la fase dell’esecuzione forzata, dopo aver ottenuto dal giudice il decreto ingiuntivo. Deve quindi notificare l’atto di precetto al condòmino moroso. In caso contrario, è ritenuto responsabile di una grave irregolarità;
      comunicare ai creditori del condominio, i quali ne facciano richiesta, i dati dei condòmini morosi (affinché i creditori medesimi possano agire legalmente contro di essi).

  4. se piu’ condòmini sono morosi ,l amministratore e’tenuto a richiamare e fare decreti ingiuntivi a tutti nello stesso momento o puo’ fare una selezione o agire di simpatia?
    Vorrei capire se c e’un criterio al quale l amministratore si attiene in presenza di piu’ condòmini morosi e se le lettere di richiamo o altro vengono eseguite contemporaneamente?

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube