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Condominio: divisione spese manutenzione straordinaria

1 Ottobre 2020 | Autore:
Condominio: divisione spese manutenzione straordinaria

Lavori di manutenzione straordinaria: cosa succede se l’assemblea non approva il piano di riparto delle spese? Come si recuperano i crediti?

La divisione delle spese condominiali è sempre un tema di scottante attualità. Le aule giudiziarie sono piene di cause che riguardano la contestazione o l’esatta individuazione degli oneri da suddividere tra i diversi proprietari dell’edificio condominiale. La questione si fa ancora più delicata quando l’assemblea ha deliberato di effettuare alcuni lavori di manutenzione straordinaria ma non ha approvato la delibera di ripartizione delle spese. In questi casi, come funziona la divisione delle spese di manutenzione straordinaria in condominio?

Com’è noto, contro il condomino inadempiente ai propri obblighi, l’amministratore deve agire procedendo tempestivamente al recupero del credito. Per fare ciò, può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo; addirittura, può spingersi sino a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Il condomino debitore, però, potrebbe opporsi al pagamento sostenendo che le spese di manutenzione non gli competono, perché ad esempio hanno riguardato una parte del condominio non di proprietà comune; oppure, potrebbe lamentare la mancata ripartizione delle spese occorrenti per i lavori. Sul punto, ha fatto chiarezza la Corte di Cassazione, con una sentenza di cui daremo conto nel corso dell’articolo e che riguarda l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria senza però l’approvazione di un piano di riparto.

Condominio: come si dividono le spese?

Generalmente, le spese condominiali si dividono tra i diversi condòmini secondo il valore di ciascuna proprietà, solitamente espresso in millesimi nelle apposite tabelle.

Ciò significa che, ogni volta che bisogna pagare un intervento che riguarda le aree comuni del condominio (cortile, androne, scale, ascensore, ecc.), il condomino che ha una proprietà maggiore è tenuto a un esborso superiore.

La legge [1], sul punto, è molto chiara: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Dunque, a meno che i condòmini non abbiano preso accordi differenti, ciascuno paga in proporzione al valore della propria proprietà. Fanno eccezione le cose destinate a servire i condomini in misura diversa: in questo caso, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

I proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

Manutenzione straordinaria: cos’è?

Per manutenzione straordinaria si intendono quegli interventi non preventivati in quanto causati da un evento imprevedibile: si pensi, ad esempio, alla necessità di intervenire sull’impianto di autoclave danneggiato da un black-out elettrico oppure alla ristrutturazione di una parte dell’edificio colpito da un evento sismico.

La manutenzione ordinaria, invece, è quella che riguarda piccoli lavori, normalmente di importo modesto, che si rendono necessari a seguito del normale uso di una cosa. Si pensi alle principali attività di pulizia degli spazi (ad esempio, pulire una grondaia da foglie e detriti) o di sostituzione degli elementi che permettono il funzionamento di impianti (si pensi alla sostituzione delle lampadine nelle scale comuni).

Lavori di manutenzione straordinaria: chi decide?

A differenza della manutenzione ordinaria sulle parti comuni che, per legge [2], è attribuita all’amministratore (il quale decide autonomamente, senza chiedere il permesso ai condòmini), la manutenzione straordinaria deve essere decisa dall’assemblea [3].

Secondo il Codice civile [4], per le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (almeno 500 millesimi).

Per gli interventi di normale entità, invece, non è previsto un quorum ad hoc, sicché in seconda convocazione (ossia l’ipotesi deliberativa più ricorrente) sarà valida la delibera relativa ad opere di manutenzione straordinaria votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi.

La valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento. Relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, la Corte di Cassazione ha sottolineato che nella valutazione dell’entità della spesa occorrerà tenere presente anche il valore dello stabile [5].

Solamente nei casi di assoluta urgenza, l’amministratore può ordinare l’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria senza il previo consenso dell’assemblea [6].

Manutenzione straordinaria: come si dividono le spese?

Le spese degli interventi di manutenzione straordinaria si dividono esattamente come ogni altra spesa: ciascun condomino paga in proporzione al valore della propria proprietà.

Non si applica, dunque, una regola differente da quella normale: la ripartizione avviene secondo quanto stabilito dalle tabelle millesimali. L’assemblea, tuttavia, può stabilire un diverso criterio di divisione delle spese.

Fanno sempre eccezione le cose destinate a servire i condomini in misura diversa: in questa ipotesi, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Piano di riparto delle spese: cos’è?

L’approvazione degli interventi di manutenzione straordinaria da parte dell’assemblea solitamente avviene insieme all’approvazione del piano di riparto.

Il piano di riparto altro non è che un documento contenente la suddivisione della spesa sulla base della tabella millesimale applicabile.

Mettiamo il caso che l’assemblea approvi i lavori di manutenzione straordinaria ma non il piano di riparto delle spese. Cosa accade? I condòmini sono comunque obbligati a pagare? La risposta è fornita direttamente dalla Corte di Cassazione.

Lavori senza piano di riparto: come si dividono le spese?

Secondo la Suprema Corte [7], la semplice approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria ha valore costitutivo dell’obbligo di contribuire alle spese.

La carenza di una delibera assembleare di ripartizione delle spese occorrenti per i lavori non fa venir meno l’obbligo per i condòmini di pagare le rispettive quote.

L’assenza di un piano di riparto, in pratica, non esonera i condòmini dal dover pagare i lavori che loro stessi, in assemblea, hanno approvato. La mancanza di una ripartizione incide solamente sulla possibilità, per l’amministratore, di agire con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso, cioè contro colui che non abbia pagato.

Secondo la legge [8], l’amministratore, senza bisogno di alcuna autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

In assenza dello stato di riparto, ove non sia comunque in discussione l’approvazione dell’intervento manutentivo, l’amministratore può procedere ugualmente con il recupero dei crediti, ma non potrà avvalersi dell’immediata esecutività del decreto ingiuntivo, con la conseguenza che, in caso di opposizione del debitore, bisognerà affrontare un procedimento di cognizione ordinaria.

In sintesi, secondo la Corte di Cassazione, la deliberazione assembleare di approvazione dei lavori costituisce titolo sufficiente del credito condominiale da azionare in via monitoria (cioè con decreto ingiuntivo).

Solo l’approvazione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria ha valore costitutivo; mentre l’eventuale ripartizione delle spese dell’intervento tra i vari condomini ha una valenza puramente dichiarativa, perché esprime solo in termini meramente aritmetici l’esborso che ciascuno deve sostenere. Al più, lo stato assembleare di ripartizione è condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi.

In sua mancanza, l’amministratore condominiale sarà comunque abilitato ad agire nei confronti del condomino moroso sia in sede di ordinario processo di cognizione oppure in via monitoria, ma senza poter munire il decreto ingiuntivo così ottenuto di provvisoria esecuzione.


note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Art. 1130 cod. civ.

[3] Art. 1135 cod. civ.

[4] Art. 1136 cod. civ.

[5] Cass., sent. n. 810 del 29 gennaio 1999.

[6] Art. 1135 cod. civ.

[7] Cass., ordinanza n. 20003 del 24 settembre 2020.

[8] Art. 63 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: Canva.com


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