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Affitti brevi: sono legali i limiti nei centri storici?

29 Settembre 2020 | Autore:
Affitti brevi: sono legali i limiti nei centri storici?

Locazioni di trenta giorni: perché gli affitti turistici sono pericolosi per le città di interesse storico? È legale combattere la diffusione dei contratti brevi?

in genere, quando si parla di locazioni, si pensa al classico contratto di affitto quadriennale rinnovabile per ulteriori quattro anni. Chi prende in locazione un’abitazione, infatti, ha intenzione di rimanerci a lungo, tant’è vero che la legge tutela il conduttore da improvvisi ripensamenti del locatore escludendo per quest’ultimo il diritto di recesso (salvo il ricorrere di particolari ipotesi). Ad altre esigenze assolve l’affitto breve, cioè quel contratto di durata non superiore ai trenta giorni. Da qualche tempo si pensa di impedire l’utilizzo spregiudicato di questi contratti all’interno delle città di particolare interesse turistico. Sono legali i limiti agli affitti brevi nei centri storici?

Perché bisognerebbe impedire a una persona (in genere, un turista) di godere di una città italiana per un breve tempo? il problema ha un nome, piuttosto complicato invero: gentrificazione. Cosa significa? Per gentrificazione si intende la graduale trasformazione di un quartiere popolare in una zona abitativa di pregio, con conseguente cambiamento della composizione sociale e dei prezzi delle abitazioni. In altre parole, si tratta di un processo di imborghesimento di aree urbane un tempo riservate alla classe lavoratrice, la quale è progressivamente rimpiazzata non potendo più economicamente sostenere i nuovi standard qualitativi del luogo di residenza.

La gentrificazione sarebbe favorita dalla pratica degli affitti brevi. Per combatterla, molti Stati stanno cominciando a pensare a una limitazione dell’uso di tali contratti. Sul punto si è recentemente espressa la Corte di Giustizia Europea, ritenendo conformi alla normativa europea le norme che pongono un freno agli affitti brevi. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno cinque minuti per sapere se sono legali i limiti agli affitti brevi nei centri storici.

Affitto breve: cos’è?

L’affitto breve è un contratto di locazione di durata non superiore ai trenta giorni [1].

Gli affitti brevi possono avere ad oggetto solamente immobili ad uso abitativo, e possono essere stipulati soltanto tra persone fisiche al di fuori di un’attività d’impresa.

In pratica, l’affitto breve è quello che stipula il proprietario di una casa con un’altra persona, senza che l’affitto rientri nell’esercizio di un’attività imprenditoriale.

Il contratto di affitto breve può essere stipulato anche per il tramite di intermediari immobiliari (agenzie), ovvero di soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Rientrano tra i servizi che l’affitto breve può garantire anche la fornitura di una serie di servizi integrativi come il cambio delle lenzuola, la pulizia degli ambienti, l’utilizzo del telefono e della connessione a internet.

Affitto breve: aspetti fiscali

L’affitto breve non è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Si tratta del principale vantaggio di questo particolare tipo di contratto. Ciò tuttavia non significa che non si debbano pagare tasse.

Per la precisione, agli affitti brevi si applica la cedolare secca, ovvero il regime agevolato sui contratti di locazione ad uso abitativo che prevede un’imposta sostitutiva con aliquota al 21%. Il regime vale anche per i contratti di sublocazione e per quelli a titolo oneroso.

Considerato che i contratti brevi non devono essere registrati, e quindi non prevedono il pagamento né dell’imposta di bollo né dell’imposta di registro, il regime di cedolare secca costituisce un vantaggio minimo, in quanto l’aliquota ordinaria è pari al 23%.

Gli intermediari immobiliari hanno diritto a una ritenuta del 21% da ricevere al momento del pagamento dell’affitto, che deve essere versata allo Stato. La trattenuta deve essere applicata solo ed esclusivamente se il pagamento del canone di affitto si verifica tramite l’intermediario.

L’intermediario o il gestore di un sito di intermediazione ha il dovere di comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo, tutti i contratti di affitto breve che sono stati conclusi grazie al suo intervento.

Affitti brevi: limiti per i centri storici

Come detto in premessa, la diffusione degli affitti brevi è responsabile di aver creato un danno ai centri storici. In che modo? Attraverso la gentrificazione.

La gentrificazione è il fenomeno per cui i rioni un tempo popolari si trasformano in quartieri con cospicue pigioni da pagare. La conseguenza è lo snaturamento di queste aree urbane e la speculazione da parte di chi, pur di arricchirsi, opera una trasformazione edilizia degli immobili che rischia di far smarrire la bellezza tipica dei centri storici in nome di una maggiore attrattiva per i turisti.

Da tempo in Italia si discute di porre un freno agli affitti brevi nei centri storici delle principali città italiane. Anche nel resto d’Europa pare che ci si stia muovendo in questa direzione. Ma è legale porre dei limiti agli affitti brevi?

Secondo la Corte di Giustizia europea, sì. A parere dei giudici dell’Unione Europea [2], è compatibile con la normativa europea la legge che limita gli affitti brevi nelle grandi città contro l’emergenza gentrificazione.

Occupandosi di una legge francese, la Corte di Giustizia ha stabilito che è legale sottoporre ad autorizzazione preventiva il cambio di destinazione d’uso degli immobili che diventano residenze di passaggio per turisti nei centri storici. In sintesi, è possibile limitare gli affitti brevi nei centri storici delle grandi città.

La controversia, pur nascendo a Parigi, è molto importante anche per l’Italia e per le sue città d’arte, che nei centri storici pullulano di appartamenti affittati per pochi giorni a viaggiatori, spesso stranieri e facoltosi.

In Francia la legge prevede che debba essere soggetto ad autorizzazione amministrativa dei Comuni il cambio di destinazione d’uso degli appartamenti da abitazioni a case per affitti brevi.

Nella specie, le società proprietarie del monolocale in riva alla Senna sono state multate e condannate a ripristinare l’uso residenziale per aver proposto in affitto l’immobile su Internet senza l’autorizzazione.

I giudici europei hanno chiarito che la lotta contro la scarsità di alloggi destinati alla locazione di lunga durata costituisce un motivo di interesse generale che giustifica le limitazioni agli affitti brevi nei centri storici.


note

[1] D.l. n. 50/2017.

[2] Grande sezione della Corte di giustizia europea, sent. cause riunite C724/18 e C‑727/18.

Autore immagine: Canva.com


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