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Mediatore immobiliare: quando risarcisce i danni

3 Ottobre 2020 | Autore:
Mediatore immobiliare: quando risarcisce i danni

Gli obblighi informativi e di diligenza dell’agente immobiliare, se non adempiuti, hanno conseguenze risarcitorie e fanno venir meno il diritto alla provvigione. 

Vuoi comprare casa e ti rivolgi ad un agente immobiliare. Trovi l’immobile che fa per te e sottoscrivi la proposta irrevocabile di acquisto. L’intermediario ti rappresenta che in quel momento il suo compito è concluso e ti chiede il pagamento della sua provvigione.

In seguito, però, qualcosa non funziona e non si arriva alla sottoscrizione del contratto di compravendita: emergono problemi e il venditore si sottrae al suo obbligo. Se nel frattempo hai già sottoscritto il contratto preliminare, avrai anche versato la caparra e rischi di perderla.

Indagando, emergono circostanze che non conoscevi quando hai accettato di acquistare l’immobile: il venditore era in gravi difficoltà economiche e ha venduto la casa ad un altro, oppure il fabbricato è ipotecato o presenta vizi di costruzione. Il mediatore era a conoscenza di queste circostanze, ma non te le ha comunicate e ha concluso comunque l’affare, richiedendo il pagamento della provvigione.

Si tratta quindi di esaminare quando il mediatore immobiliare risarcisce i danni provocati dai suoi comportamenti che hanno violato gli obblighi di informazione e di diligenza imposti dalla sua professione. La giurisprudenza si è occupata spesso di questi casi e ha fornito i criteri per la soluzione del quesito.

Il mediatore immobiliare: ruolo e obblighi

Il mediatore immobiliare è un operatore professionale che mette in contatto le parti – il venditore e l’acquirente – per la conclusione dell’affare, come una compravendita o una locazione. Può essere alle dipendenze di un’agenzia immobiliare o lavorare in proprio.

In entrambi i casi, la sua attività è regolata dalla legge [1] per garantire l’imparzialità del professionista rispetto alle parti e la preparazione giuridica e tecnica necessaria per fornire adeguata assistenza ai clienti.

Il mediatore professionale deve essere iscritto nel Registro delle imprese con un apposito codice Rea (Repertorio economico amministrativo) rilasciato dalla Camera di Commercio.

Il compenso del mediatore immobiliare

Il compenso dell’attività di mediazione è, in genere, stabilito con una percentuale sul valore del contratto da concludere (nel caso della compravendita, una quota sul prezzo di vendita dell’immobile).

Il diritto ad essere pagato sorge al momento della conclusione dell’affare, che è un concetto più ampio di quello di contratto perché comprende anche l’impegno con cui le parti, messe in contatto dal mediatore, si obbligano a concludere un contratto, come il preliminare di compravendita.

Solitamente, l’affare si considera concluso nel momento in cui una delle due parti sottoscrive una proposta irrevocabile che, a seconda del tipo di contratto, potrà essere di acquisto, di vendita o di locazione; la controparte avrà già fornito mandato all’agente di accettare le proposte giunte nei termini stabiliti e al prezzo convenuto.

Il diritto dell’agente immobiliare alla provvigione

Non sempre la sottoscrizione della proposta irrevocabile fa sorgere il pieno diritto dell’agente immobiliare a percepire la provvigione stabilita all’atto del conferimento dell’incarico. Vi sono circostanze che consentono alle parti di non riconoscergli il compenso. Esaminiamo i principali casi.

Quando l’affare non va a buon fine

La Corte di Cassazione [2] ha stabilito che il compenso al mediatore immobiliare non spetta quando l’affare non va a buon fine e ciò può accadere anche se il cliente ha già sottoscritto la proposta irrevocabile di acquisto.

Pertanto, il diritto alla provvigione viene meno se, a seguito di tale impegno che è ritenuto soltanto un accordo preparatorio, le parti non arrivano alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita.

La Suprema Corte afferma che «va escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cosiddetto “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica [3] in caso di inadempimento».

È da evidenziare, però, che il caso deciso conteneva una clausola, nell’atto di conferimento dell’incarico all’agente immobiliare, che collegava il diritto al compenso alla sottoscrizione del preliminare, che non era avvenuta.

Quando l’immobile è gravato da vincoli

La giurisprudenza di legittimità [4] esclude il diritto alla provvigione anche quando l’immobile è gravato da vincoli pregiudizievoli, come nel caso in cui sia stata iscritta un’ipoteca sull’appartamento in trattativa: infatti il mediatore ha il preciso obbligo giuridico [5] di informare le parti su tutte le circostanze che influiscono sull’affare, con la diligenza media di un professionista del settore.

In tali casi, il cliente potrà rifiutarsi di stipulare il preliminare quando scopre l’iscrizione ipotecaria, pur dopo aver firmato la proposta irrevocabile di acquisto. La Cassazione ha evidenziato che la ricerca di formalità iscritte o trascritte sul bene è conoscibile da parte del mediatore con una semplice consultazione dei registri immobiliari.

Se l’immobile è a rischio di pignoramento da parte di un creditore che ha iscritto ipoteca, la compravendita promessa dalle parti può legittimamente non realizzarsi.

Se si “salta” l’agente per trattare col privato

A volte, accade che le parti entrano in contatto grazie all’opera dell’agente, che ha pubblicizzato l’immobile in vendita e magari ha accompagnato i potenziali clienti a visitarlo. In questi casi, se poi le parti “saltano” l’agente per avviare trattative dirette (magari da realizzare nel momento in cui cessa il termine di validità dell’incarico conferito al mediatore) il compenso all’agente immobiliare è dovuto: lo ha affermato la Cassazione [6] evidenziando che senza il suo intervento il contratto non si sarebbe concluso ed anzi è stato proprio lui a trovare l’acquirente.

Per esaminare ulteriori casi leggi “Agente immobiliare e diritto alla provvigione: ultime sentenze“.

Il risarcimento dei danni

Il mediatore è tenuto a risarcire i danni subiti dal promissario acquirente se cela la situazione di dissesto del promittente venditore: lo afferma una nuova sentenza della Cassazione [7] decidendo un caso in cui quest’ultimo, dopo la firma del contratto preliminare, si era rivelato inadempiente ma aveva già intascato la caparra.

Gli Ermellini hanno affermato che le informazioni sulla capacità patrimoniale delle parti rientrano nell’obbligo di diligenza dell’agente immobiliare, perché rilevano ai fini della sicurezza dell’affare.

Il danno risarcibile può riguardare sia la caparra non restituita dal promittente venditore che non ha tenuto fede all’obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita sia il costo della mediazione sostenuto dal promissario acquirente, che aveva pagato la provvigione ma poi ha visto l’affare andare in fumo.

La Corte ha evidenziato che l’accoglimento della domanda risarcitoria nei confronti del mediatore si fonda non tanto sull’inadempimento del venditore, del quale era nel frattempo emersa l’incapacità patrimoniale, ma sulle omissioni informative dell’agente immobiliare, che anzi aveva rassicurato la cliente sulla solvibilità della società venditrice, in seguito dichiarata fallita. Perciò, il pregiudizio lamentato dalla ricorrente dipendeva dall’attività professionale del mediatore, che non aveva adempiuto il proprio obbligo di diligenza professionale.


note

[1] Art. 1754 e ss. Cod. civ; Legge n.39/1989; D.Lgs. n. 59/2010.

[2] Cass. ord. n. 7781/20 del 10 aprile 2020.

[3] Ai sensi dell’art.2932 Cod. civ.

[4] Cass. ord. n. 27482/19.

[5] Art. 1759, comma 1, Cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 21712/19 del 26 agosto 2019.

[7] Cass. sent. n. 20512/20 del 29 settembre 2020.


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