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Affitti commerciali non incassati: vanno tassati?

1 Ottobre 2020 | Autore:
Affitti commerciali non incassati: vanno tassati?

Si deve pagare il Fisco anche per i canoni di locazione non percepiti? Come evitarlo con la risoluzione del contratto o lo sfratto.

Il canone di locazione commerciale fa parte del reddito del contribuente. Ma il proprietario del locale potrebbe pensare che il proprio reddito è quello che effettivamente gli è entrato durante l’anno. Chiunque riterrebbe che c’è una differenza tra il reddito reale e quello ipotetico. Chiunque ma non il Fisco. E nemmeno la giurisprudenza. Quindi, gli affitti commerciali quando vanno tassati?

Più volte è stato stabilito dai tribunali che il Fisco vuole una parte dei canoni di locazione anche quando l’affitto non è stato pagato dall’inquilino. L’aveva fatto la Commissione tributaria del Lazio [1], l’ha ribadito di recente la Cassazione [2]. Ed è una precisazione importante perché sottolinea una delle differenze tra l’affitto di un immobile ad uso abitativo e di quello ad uso non abitativo. Ecco quello che è stato detto su quando vanno tassati gli affitti commerciali.

Canoni tassabili: differenza tra affitto uso abitativo e commerciale

In linea generale, il Tuir, cioè il Testo unico imposte sui redditi, dice che l’immobile posseduto concorre a formare il reddito complessivo del proprietario, dell’usufruttuario o di chi ne detiene qualsiasi altro diritto reale.

C’è, però, come si accennava poco fa, una differenza sostanziale, contenuta nel decreto Crescita del 2019 [3] tra chi detiene un immobile in affitto ad uso abitativo e chi ne possiede uno in locazione commerciale. Nel primo caso, i canoni di locazione che non vengono incassati dal padrone di casa non concorrono alla formazione del reddito, sempre che si riesca a provare l’intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento. Inoltre, non occorre aspettare l’effettiva cessazione del contratto. Il decreto riconosce, infine, un credito d’imposta calcolato sulla base delle somme non percepite.

Diverso il caso dell’affitto commerciale. In questo caso, fanno reddito anche i canoni non incassati, il che significa che tali canoni vanno dichiarati (e di conseguenza tassati) sempre e comunque. Non solo: le tasse versate sui canoni non percepiti non possono essere recuperate come credito d’imposta, a differenza degli affitti ad uso abitativo.

Qual è il nocciolo della questione? Tutto dipende dal contratto di locazione commerciale: se è in essere, i canoni non percepiti vanno dichiarati e, pertanto, tassati. Si parte, infatti, dal presupposto che se il contratto è effettivamente esistente, sia in grado di produrre un reddito, cioè dal fatto che il criterio di imputazione del reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione. Di conseguenza, si potrà evitare di pagare le tasse sui canoni non incassati solo se il contratto è stato risolto oppure di fronte ad un provvedimento di convalida dello sfratto.

Canoni tassabili: quando si intende risolto il contratto

Vien da dire che prima si risolve il contratto di locazione commerciale in caso di morosità e meno tasse si pagano. A questo punto, è interessante capire come funziona il meccanismo di risoluzione del contratto di affitto ad uso non abitativo.

La diffida

Il proprietario del locale ad uso commerciale può intimare con una diffida l’inquilino che non paga il canone di provvedere, entro un termine ritenuto congruo, a corrispondere quanto dovuto. In caso contrario, il contratto si intenderà risolto. A quel punto, il proprietario comunicherà tale conclusione del rapporto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data della risoluzione.

In questo modo, i canoni di locazione successivi alla data della risoluzione anticipata non saranno più tassabili.

La clausola nel contratto

Seconda possibilità: inserire nel contratto una clausola in virtù della quale le parti sono obbligate ad assumere un determinato adempimento (come, appunto, il puntuale pagamento del canone) che, se viene a mancare, comporta la risoluzione del contratto.

È quello che si chiama «clausola risolutiva». Per avvalersene, però, il proprietario deve comunicarlo mediante raccomandata a/r all’inquilino. Anche in questo caso, sopraggiunta la risoluzione, l’evento va comunicato all’Agenzia delle Entrate ed i canoni successivi a quella data non saranno più tassabili.

Lo sfratto

È la terza e ultima possibilità: se l’inquilino non paga, per evitare di versare le tasse sui canoni di affitto commerciale non percepiti è possibile chiedere un provvedimento al giudice finalizzato allo sfratto per morosità.

Non saranno più tassati i canoni successivi alla data del provvedimento di sfratto oppure da quella di una precedente risoluzione del contratto, purché sia accertata.

Non sarebbero tassate nemmeno le eventuali somme percepite dal proprietario dopo la risoluzione del contratto, poiché erogate ai fini di risarcimento.



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