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Cosa fare quando l’assemblea di condominio va deserta

5 Ottobre 2020
Cosa fare quando l’assemblea di condominio va deserta

Come evitare l’assenteismo e cosa fare per tutelare i condomini presenti. Cosa deve fare l’amministratore per una convocazione regolare. Come ricorrere all’autorità giudiziaria.

L’assemblea è l’organo deliberativo del condominio. È costituita da tutti i condomini ed ha pieni poteri al fine di dare un indirizzo unitario e condiviso alla gestione delle cose comuni. Il condominio esprime la sua volontà attraverso l’assemblea ed è quindi di fondamentale importanza che non vada deserta e che almeno vengano raggiunti i quorum costitutivi e deliberativi. Infatti, l’assemblea, quale organo della gestione del condominio è chiamata a deliberare sia su questioni previste dalla legge, come la nomina dell’amministratore, e sia su questioni proposte da ogni singolo condomino (ad esempio, sulla violazione dell’orario del silenzio da parte di alcuni condomini oppure sull’installazione di una telecamera all’ingresso dell’edificio).

L’assemblea deve quindi deliberare su qualsiasi questione riguardante la vita condominiale ed è molto importante che l’amministratore di condominio provveda a convocarla informando tutti i condomini dei diversi ordini del giorno. Purtroppo, c’è la cattiva abitudine che qualora ci sia disinteresse sui diversi punti da deliberare, indicati nella convocazione, si scelga di non andare.

Tale decisione, sicuramente non condivisibile, danneggia l’operatività dell’assemblea, creando problemi sul raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi. Senza parlare poi di quando invece tutti i condomini decidono di non presentarsi all’assemblea, anche più volte di fila. In tale situazione per decidere sul da farsi è importante sapere cosa fare quando l’assemblea di condominio va deserta. Infatti, un assenteismo recidivo da parte dei condomini danneggia l’interesse di tutti e del singolo condomino che ha la premura di risolvere questioni per lui importanti; parliamo ad esempio del condomino al primo piano che ha la necessità di risolvere il problema dell’inquinamento olfattivo della pizzeria sotto casa.

Se quindi sei interessato a risolvere questioni condominiali per te urgenti, ma sei impossibilitato a porre l’attenzione ai restanti condomini perché l’assemblea non riesce a costituirsi, in questo articolo puoi capire come agire e come ti puoi tutelare.

Cosa deve fare l’amministratore per convocare l’assemblea

L’amministratore di condominio, tra le sue attribuzioni ha il dovere il convocare l’assemblea. Ciò non vuol dire che qualora l’assemblea di condominio vada deserta, la responsabilità ricade sull’amministratore. Ma è importante che quest’ultimo provveda ad una regolare convocazione.

Per una regolare costituzione, un amministratore preparato deve sapere cosa fare per convocare l’assemblea di condominio.

Di fatto, oltre all’invio a tutti i condomini, la convocazione dell’assemblea deve contenere:

  • l’indicazione del giorno, dell’ora e del luogo della riunione, sia per la prima che per la seconda convocazione prevista in un giorno diverso (ad es. “Tutti i condomini sono invitati a partecipare all’assemblea del condominio degli Aranci che si terrà a Roma, in via Giosuè Carducci 35, il giorno 5 ottobre 2020, alle ore 18:00 in prima convocazione, ed il giorno 7 ottobre 2020, alle ore 18:00, in seconda convocazione, per discutere e deliberare…”);
  • l’indicazione degli ordini del giorno, ossia degli argomenti trattati. Bisogna indicare sia gli ordini del giorno previsti dalla legge e sia le questione suggerite direttamente dai condomini (ad es. dimissioni dell’amministratore e nomina di un nuovo amministratore, approvazione del bilancio consuntivo e preventivo di gestione per il periodo 2019/2020 e del relativo stato di riparto, approvazione di lavori di manutenzione straordinaria relativi agli ascensori posti nelle scale A, B e C, esecuzione dei lavori di adeguamento degli impianti condominiali alla vigente normativa, modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, superamento dei limiti di velocità nelle corsie dei box, varie ed eventuali).

Inoltre, la convocazione dell’assemblea per essere valida deve essere comunicata almeno cinque giorni prima la data fissata per l’assemblea in prima convocazione. La convocazione può essere consegnata a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, opzione quest’ultima comunemente utilizzata con le persone anziane, poco ferrate con i nuovi mezzi di comunicazione.

Un’assemblea di condominio, convocata nel rispetto delle suesposte condizioni non presenta vizi e in tal caso, qualora non vengano raggiunti i quorum costitutivi sia in prima che in seconda convocazione o addirittura l’assemblea vada deserta, sicuramente la colpa non può ricadere sull’amministratore.

Per una regolare costituzione dell’assemblea in prima convocazione sono richiesti i 2/3 dei condomini e il 50%+1 del valore dell’edificio in millesimi.

Facciamo un esempio pratico, il “condominio degli Aranci” è composto dai seguenti proprietari:

  • Tiziano Caracciolo, millesimi 120;
  • Monica Russo, millesimi 80;
  • Vincenzo Esposito, millesimi 50;
  • Carlo De Santis, millesimi 100;
  • Tommaso Primavera, millesimi 80;
  • Carla Scatola, millesimi 120;
  • Francesca Verde, millesimi 100;
  • Antonio Di Costanzo, millesimi 50;
  • Eduardo De Rosa, millesimi 150;
  • Riccardo Leone, millesimi 150.

L’assemblea condominiale in prima convocazione risulta quindi costituita se ad esempio sono presenti i seguenti condomini: Leone, De Rosa, Verde, Scatola, De Santis, Primavera, Caracciolo, Russo. In tal caso sono raggiunti entrambi i quorum, ossia, almeno i 2/3 dei condomini e il 50%+1 dei millesimi.

Al contrario, l’assemblea non risulta costituita se si presentano solo i condomini Scatola, Caracciolo e Verde. In tal caso, entrambi i quorum richiesti non sono raggiunti e l’assemblea in prima convocazione non risulta costituita. Ora, non resta che provare a costituire l’assemblea in seconda convocazione, che dovrà essere preventivamente stabilita almeno il giorno dopo della data fissata per l’assemblea in prima convocazione.

Per una regolare costituzione dell’assemblea in seconda convocazione sono richiesti 1/3 dei condomini e 1/3 del valore dell’edificio in millesimi.

Richiamando l’esempio di prima del “condominio degli Aranci”, l’assemblea condominiale in seconda convocazione risulta regolarmente costituita se ad esempio sono presenti i seguenti condomini: De Rosa, Leone, Scatola, Caracciolo. In tal caso, sono raggiunti entrambi i quorum, ossia, 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi. Al contrario, l’assemblea non risulta costituita se si presentano solo i condomini Caracciolo e Verde. In tal caso, entrambi i quorum richiesti non sono raggiunti e l’assemblea in seconda convocazione non risulta costituita.

Ovviamente, l’assemblea in seconda convocazione non risulta costituita anche qualora non si presenti alcun condomino. In tal caso, l’amministratore non può far altro che programmare una successiva assemblea, definendo le date per la prima e la seconda convocazione. Se anche le successive convocazioni andranno deserte, l’amministratore, in virtù del suo mandato, e i singoli condomini potranno tutelarsi presentando ricorso all’autorità giudiziaria.

Cosa fare in caso di immobilismo dell’assemblea

Qualora l’assemblea non faccia il proprio dovere, ovvero non venga raggiunto il quorum in prima e in seconda convocazione, o peggio va ripetutamente deserta, ogni singolo condomino può rivolgersi al tribunale [1]. Tale evenienza si riscontra in quei condomini costituiti per lo più da condomini che nutrono poco interesse alla vita condominiale, o meglio a quegli ordini del giorno che non hanno alcun impatto sul proprio conto in banca, come può essere la nomina di un nuovo amministratore.

In tal caso, se l’assemblea condominiale non riesce a deliberare sulla nomina dell’amministratore, in qualità di condomino, se ti rivolgi al tribunale, è il giudice che provvede alla nomina. Il ricorso all’autorità giudiziaria è valevole non solo per risolvere le questioni previste dalla legge, come può essere la nomina dell’amministratore, ma anche sulle questioni avanzate dai singoli condomini o dall’amministratore stesso.

Ad esempio, è il caso dei lavori di manutenzione straordinaria della caldaia condominiale (sostituzione della pompa di calore obsoleta), proposti sia dall’amministratore che dal condomino all’ultimo piano per la poca pressione di calore.

Se quindi l’assemblea, ripetutamente, non riesce a costituirsi nemmeno in seconda convocazione, oppure si presenti solo il condomino all’ultimo piano che lamenta il disservizio della caldaia condominiale, quest’ultimo non è assolutamente sprovvisto di tutela. Infatti, sia l’amministratore che il condomino possono ricorrere dinanzi all’autorità giudiziaria affinché la stessa deliberi sull’effettuazione dei lavori straordinari richiesti.

Capito cosa fare quando l’assemblea di condominio va deserta, devi inoltre sapere che per porre la questione al giudice è importante che venga dimostrata la ripetuta immobilità dell’assemblea. Infatti, nonostante l’amministratore o lo stesso condomino siano a conoscenza dell’assenteismo dei restanti condomini che caratterizza da sempre l’assemblea, il ricorso all’autorità giudiziaria non può essere richiesto fin da subito.

È necessario che il ricorso venga esperito solo dopo diversi tentativi di convocazione dell’assemblea. Di fatto, dinanzi al giudice dovrà essere dimostrato il ripetuto immobilismo dell’assemblea su quell’ordine del giorno per il mancato raggiungimento del quorum costitutivo in prima (2/3 dei condomini e il 50%+1 del valore dell’edificio in millesimi) e in seconda convocazione (1/3 dei condomini dell’edificio 1/3 del valore dell’edificio in millesimi).

Tra i doveri dell’amministratore, ti ricordo, vi è anche quello di annotare nel registro dei verbali dell’assemblea le mancate costituzioni, avendo cura di indicare le motivazioni e l’orario di chiusura del verbale.

Di regola, il verbale viene redatto per certificare la regolare costituzione dell’assemblea e delle relative votazioni sulle questioni poste all’ordine del giorno. In tal senso, deve essere redatto anche qualora l’assemblea in prima e in seconda convocazione siano andate deserte.

Pertanto, al fine di dare peso alle richieste eventualmente poste dinanzi al giudice dovranno essere presentate anche le copie dei relativi verbali che dimostrano il ripetuto assenteismo dei condomini. Solo così il giudice potrà deliberare sulle questioni che gli vengono poste all’attenzione.


note

[1] Art.1105 cod. civ.


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