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Contratto preliminare: esecuzione in forma specifica

3 Ottobre 2020 | Autore:
Contratto preliminare: esecuzione in forma specifica

Compromesso: che succede se una parte rifiuta di stipulare il contratto definitivo? Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto: cos’è?

Il contratto è l’accordo tra due o più persone che, una volta stipulato, ha effetto di legge tra le parti, nel senso che vincola i contraenti a tener fede alla parola data. Quando l’oggetto delle trattative è un bene di una certa importanza (si pensi a un immobile, ad esempio), è prassi quella di stipulare due contratti: con il primo, le parti fanno il punto della situazione e si impegnano a concludere, entro un determinato lasso di tempo, il secondo contratto, che è appunto il definitivo. Il primo accordo prende il nome di contratto preliminare, conosciuto anche come compromesso. Con questo articolo ci occuperemo dell’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

Possiamo sin d’ora affermare che, secondo la legge, quando la persona che è vincolata a concludere un contratto non adempie a tale obbligazione, l’altra parte può chiedere al giudice di avvalersi dell’esecuzione in forma specifica. Così facendo, l’interessato può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto che si sarebbe dovuto concludere. Caratteristica principale del contratto preliminare, infatti, è quella di obbligare le parti (o solamente una di esse) a stipulare il futuro contratto definitivo. Qualora si venga meno a quest’obbligo, si può chiedere al giudice di ottenere una sentenza che prenda il posto del consenso della parte che è venuta meno al suo impegno. Si tratta di una vera e propria esecuzione dell’obbligo di concludere un contratto. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno pochi minuti per saperne di più.

Contratto preliminare: cos’è?

Il preliminare è un contratto con cui le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto definitivo che sostituirà il primo. Facciamo un esempio.

Tizio si mette d’accordo con Caio per l’acquisto della sua abitazione. Poiché l’immobile non è correttamente accatastato ed è privo di certificato di agibilità, stipulano un preliminare con cui, entro il termine di sei mesi, Tizio si impegna a versare una caparra e Caio a provvedere a mettere in regola la casa. Solamente dopo stipuleranno il contratto definitivo di compravendita immobiliare.

Dall’esempio si evince come il preliminare sia un contratto in piena regola, produttivo di effetti come qualsiasi altro.

La differenza rispetto al contratto definitivo sta nel fatto che il preliminare ne rappresenta una sorta di anticipazione. È un po’ come se le parti, considerata l’importanza dell’affare, vogliano andarci con i piedi di piombo e scaglionare il proprio consenso in più momenti.

Contratto preliminare unilaterale: cos’è?

Si parla di contratto preliminare unilaterale quando con l’accordo solamente una delle parti si impegna a prestare il consenso alla futura stipula del contratto definitivo.

Il preliminare unilaterale rappresenta un bel vantaggio per la parte priva dell’impegno di contrarre, la quale potrà agire contando sul futuro consenso altrui e sulla possibilità, come vedremo, di “costringere” la controparte a tener fede alla propria parola.

Preliminare: a cosa serve?

Il contratto preliminare serve alle parti per raggiungere l’accordo definitivo in maniera graduale, senza correre troppi rischi.

Una cosa, infatti, è stipulare un contratto molto oneroso con un unico patto, altro invece è suddividere le fasi in modo da tutelarsi nel caso di eventuali inadempimenti della controparte. Proprio per questa ragione, il contratto preliminare è tipico delle compravendite immobiliari.

In pratica, il contratto preliminare è utile perché permette il controllo delle sopravvenienze, consentendo alle parti di impegnarsi provvisoriamente in attesa che siano definiti tutti gli aspetti dell’affare da concludere, ovvero di fronteggiare eventuali cambiamenti successivi alla stipulazione del preliminare senza dover ricorrere all’impugnazione del contratto.

Esecuzione specifica obbligo di concludere un contratto: cos’è?

Prende il nome di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto l’azione legale che può essere intrapresa contro colui che, pur essendo obbligato, si rifiuta di stipulare un contratto [1].

L’obbligo di concludere un contratto può derivare dalla legge oppure da un accordo privato. Si pensi, nel primo caso, a chi gestisce i pubblici servizi di linea (il trasporto pubblico, in pratica): per legge, coloro che per concessione amministrativa esercitano servizi di linea per il trasporto di persone o di cose sono obbligati a accettare le richieste di trasporto che siano compatibili con i mezzi ordinari dell’impresa [2].

L’obbligo di concludere un contratto può derivare anche da un precedente impegno che una persona si è assunta. È proprio il caso del contratto preliminare, con il quale le parti (o solo una di esse, nel caso di preliminare unilaterale) si impegnano a prestare il consenso per un futuro contratto (definitivo).

In pratica, dunque, la parte che, pur avendo assunto l’obbligo di stipulare un contratto, non tiene fede alla propria parola, può essere “costretto” in qualche modo a prestare il consenso mediante un provvedimento del giudice che prende il posto della volontà della parte inadempiente. Per comprendere meglio, torniamo all’esempio fatto qualche paragrafo fa.

Tizio e Caio hanno stipulato un preliminare di compravendita. Caio ha provveduto a regolarizzare la casa, accatastandola e ottenendo il certificato di agibilità. Tizio, però, nel frattempo, ci ha ripensato e non vuole completare l’acquisto. Caio, davanti al diniego dell’acquirente, può chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, ottenendo una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo, obbligando così Tizio a versare l’importo pattuito a fronte del trasferimento della casa.

L’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare consente dunque di ottenere una sentenza del giudice che sostituisce il contratto definitivo che una delle parti si è illegittimamente rifiutata di concludere. Ovviamente, l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre comporta che entrambe le parti dovranno poi rispettarne gli obblighi, esattamente come se l’avessero concluso spontaneamente.

Contratto preliminare: cosa fare se c’è inadempimento?

Come detto, il contratto preliminare è un vero e proprio contratto produttivo di effetti giuridici. Se perciò una delle parti non adempie, ossia si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, l’altra parte può, alternativamente:

  • ottenere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e la condanna al risarcimento dei danni;
  • chiedere al giudice l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, ottenendo una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Se ad esempio le parti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile e poi una delle parti rifiuti di stipulare il contratto definitivo, il giudice potrà disporre con sentenza il trasferimento del bene all’acquirente, che sarà contestualmente tenuto al pagamento del prezzo pattuito nel preliminare.

Secondo la Corte di Cassazione [3], il giudice può ordinare l’esecuzione in forma specifica del preliminare per il trasferimento di un immobile, anche se al catasto il bene è ancora intestato al precedente proprietario. Ciò perché la conformità catastale soggettiva, vale a dire la rispondenza delle relative risultanze ai dati dei registri immobiliari, non costituisce una condizione dell’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.


L’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare consente di ottenere una sentenza del giudice che sostituisce il contratto definitivo che una delle parti si è illegittimamente rifiutata di concludere.

note

[1] Art. 2932 cod. civ.

[2] Art. 1679 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 20526 del 29 settembre 2020.

Autore immagine: Canva.com


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