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Deposito cauzionale in conto canoni locazione commerciale

2 Ottobre 2020
Deposito cauzionale in conto canoni locazione commerciale

Canoni affitto: il debito si può compensare con la cauzione? 

Si può usare la caparra come affitto? In materia di locazione (tanto ad uso abitativo quanto a uso commerciale), si assiste alla prassi di non pagare gli ultimi mesi di canone dell’affitto contando sul fatto che il deposito cauzionale possa compensare il debito. Quest’abitudine non trova ostacoli laddove l’immobile venga rilasciato in buono stato, sicché non è necessario svolgere lavori di manutenzione. Ma laddove, invece, il locatore dovesse rilevare dei danni, potrebbe avere interesse a trattenere la cauzione proprio a compensazione delle spese che andrà a sostenere. Di qui, l’inevitabile contenzioso. 

Una recente ordinanza della Cassazione [1] si è occupata proprio di questo argomento, ossia del deposito cauzionale in conto canoni di locazione commerciale. Il discorso tuttavia può essere esteso anche alla locazione a uso abitativo. Facciamo il punto della situazione per comprendere fin dove si spinge il diritto dell’inquilino di non pagare gli ultimi canoni di affitto.

Leggi anche “Può l’inquilino scalare il canone di affitto dalla cauzione?“.

Affitto: a che serve la caparra?

Anche se tutti la chiamano caparra, il suo vero nome è deposito cauzionale o, più semplicemente, cauzione. Nell’affitto serve per tutelare il locatore dal rischio di morosità e danni all’immobile. Così, se alla scadenza del contratto, dovesse risultare che qualche mensilità non è stata versata o che l’appartamento o il magazzino è stato danneggiato, il proprietario disporrà già del denaro su cui rivalersi.

Senonché, se nel caso di canoni di locazione non pagati il credito è già certo e liquido (essendo l’importo dovuto il risultato di una somma algebrica), invece le eventuali spese di manutenzione da svolgere sono incerte sia nel “se” che nel “quanto”. Difatti, c’è prima da valutare se i lavori da svolgere sono a carico del proprietario o dell’inquilino e quale sia il giusto importo che questi deve pagare nella varietà dei preventivi che le varie ditte possono applicare. 

Così la giurisprudenza ha stabilito il seguente principio: quando si tratta di compensare la cauzione con i canoni non pagati, allora il locatore potrà procedere autonomamente, essendo già autorizzato dalla legge a trattenere la somma avuta in anticipo; quando invece si tratta di riparare i danni all’immobile, il locatore che voglia compensare il deposito cauzionale deve contestualmente avviare una causa contro l’inquilino per la quantificazione dei suddetti danni. Ciò al fine di impedire che sia una valutazione unilaterale del proprietario a stabilire l’importo dovuto dall’inquilino a titolo di risarcimento; tale giudizio, infatti, può spettare solo a un giudice. 

Si può trattenere la cauzione dell’affitto?

Come appena detto, dunque, il locatore è autorizzato a trattenere la cauzione dell’affitto a patto che, se ciò avviene per compensare l’importo coi danni all’abitazione o al locale commerciale, venga adito immediatamente il giudice. 

Che succede però se è l’inquilino a decidere di non pagare le ultime mensilità presupponendo che le stesse verranno compensate con il deposito cauzionale? Una scelta di questo tipo priverebbe il locatore della garanzia su eventuali danni all’immobile. Sicché, proprio per evitare tale fenomeno, si usa inserire nel contratto una clausola che vieta a monte ogni compensazione. Di solito, la formula è la seguente: «Rinuncia alla compensazione e ritenzione. Il conduttore rinuncia espressamente a far valere i diritti di ritenzione e compensazione che dovessero eventualmente competergli». Che valore ha tale clausola? 

Secondo la Cassazione, in presenza di una dizione del genere inserita nel contratto di locazione, i canoni non pagati non si possono compensare. 

È pertanto lecita la rinuncia – operata nel contratto di locazione – alla restituzione del deposito cauzionale per una locazione a fronte di canoni non pagati. 

Una clausola del genere viene ritenuta legittima anche perché stipulata in una locazione di tipo non abitativo, dove, prosegue la Cassazione «non sussiste una parte “debole” meritevole di peculiare tutela, essendo del tutto aperta anche in questo tipo di contratto la libertà negoziale laddove non trovi specifici freni normativi».

In buona sostanza, in presenza di una clausola di questo tipo, l’inquilino deve pagare i canoni fino all’ultimo mese, anche se ha versato la cauzione, e solo a fine contratto può esigere la restituzione della cauzione stessa. Ricordiamo che la cauzione produce interessi anche se la scrittura privata stabilisce diversamente. Gli interessi vanno pagati alla scadenza della locazione o, se c’è richiesta del conduttore, al termine di ogni anno. 

Il principio

Alla luce di quanto appena spiegato, possiamo così sintetizzare il principio enucleato dalla Cassazione: è legittima la clausola del contratto di locazione che vieta al conduttore di compensare un debito con il deposito cauzionale. L’accordo, infatti, rafforza solo lo scopo delle parti di impedire un utilizzo dell’istituto non conforme alla funzione di garanzia rilevante al momento della restituzione dell’immobile. 

 


note

[1] Cass. ord. n. 20975/2020 dell’1.10.2020.


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