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Condominio: diritto di sopraelevazione

5 Dicembre 2020 | Autore:
Condominio: diritto di sopraelevazione

Lavori condominiali: quando serve il consenso dell’assemblea e quando si può agire autonomamente? Indennità da sopraelevazione: cos’è?

Gli interventi edilizi in un edificio condominiale possono rappresentare un problema quando si agisce sulle aree di proprietà comune: in questi casi, infatti, non si può operare in completa autonomia, giacché i lavori potrebbero ledere i diritti degli altri condòmini. Ad esempio, un condomino non può, di propria iniziativa, intraprendere dei lavori che coinvolgono il cortile, il vano scale o l’ascensore, perché si tratta di beni condominiali che appartengono a tutti. A questa regola seguono però delle eccezioni: una di queste è rappresentata dal diritto di sopraelevazione in condominio da parte del proprietario che sta all’ultimo piano dell’edificio.

Come vedremo nel corso dell’articolo, il proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano del condominio può intraprendere determinati lavori senza dover chiedere il consenso all’assemblea o all’amministratore. Si tratta di un diritto speciale riservato anche al proprietario esclusivo del lastrico solare. Esistono ovviamente delle limitazioni, al ricorrere delle quali gli altri condòmini possono fare opposizione ai lavori commissionati dal condomino dell’ultimo piano. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno solo dieci minuti per sapere cos’è il diritto di sopraelevazione in condominio.

Lavori in condominio: chi li autorizza?

Chi autorizza i lavori in condominio? Dipende dal tipo di opera che bisogna eseguire:

  • gli interventi che rientrano nell’ordinaria manutenzione sono predisposti direttamente dall’amministratore, senza bisogno del previo consenso dell’assemblea;
  • gli interventi di manutenzione straordinaria e le innovazioni sono invece autorizzati dall’assemblea, in genere con contestuale approvazione del piano di ripartizione delle spese.

In riferimento alle parti comuni dell’edificio (cortile, ascensore, vano scale, ecc.), dunque, sembrerebbe non esserci spazio per i lavori intrapresi in autonomia dal singolo condomino.

In realtà, la legge prevede alcune ipotesi in cui il proprietario, senza alcuna autorizzazione, può realizzare alcuni lavori che coinvolgono le aree condominiali. Vediamo quali sono.

Lavori del singolo condomino: quando sono legali?

Per legge, ciascun condomino può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune, senza che ci sia bisogno del consenso assembleare [1]. Si parla in tal caso del diritto a fare un uso più intenso della cosa comune.

Questa facoltà è però consentita solamente se l’utilizzo più intenso non alteri la destinazione dei beni comuni né impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Ad esempio, secondo la giurisprudenza [2], è legale aprire un secondo ingresso sul pianerottolo condominiale senza il consenso assembleare, in quanto non si reca pregiudizio ai diritti degli altri proprietari.

Al contrario, appropriarsi del cortile comune impedendo l’accesso agli altri sarebbe illegittimo, così come mettere una sbarra che preclude il passaggio degli altri proprietari.

Così come è possibile apportare modifiche alle cose comuni senza pregiudizio per gli altri, la legge conferisce uno speciale diritto di sopraelevazione al condomino che abita all’ultimo piano. Vediamo di cosa si tratta.

Diritto di sopraelevazione: cos’è?

Secondo la legge [3], il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

In pratica, chi è proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può costruirne di nuovi in altezza, e lo stesso è concesso al proprietario esclusivo del lastrico solare, cioè di quell’area calpestabile che funge da copertura dell’immobile.

La sopraelevazione è vietata solamente se il titolo d’acquisto o il regolamento contrattuale approvato all’unanimità dicano il contrario, oppure se la sopraelevazione pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Il diritto di sopraelevare spetta al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e non richiede alcun consenso da parte degli altri condomini.

Peraltro, è appena il caso di ricordare che la facoltà di sopraelevare concessa dalla legge al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale spetta, ove tale piano appartenga a più proprietari, a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione, ed entro tali proporzioni ciascuno dei singoli proprietari è altresì tenuto al pagamento dell’indennità (di cui parleremo nell’ultimo paragrafo).

Sopraelevazione: come funziona?

Come detto, la sopraelevazione di un edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato.

Secondo la giurisprudenza [4], il condomino dell’ultimo piano può procedere alla sopraelevazione senza il permesso degli altri, a patto che l’opera non metta a rischio il fabbricato sotto il profilo statico.

In generale, poi, l’intervento sul tetto deve ritenersi consentito se non altera la funzione di copertura dell’edificio.

Contro il diritto di sopraelevare spettante al condomino non possono opporsi né il consesso dei condòmini né il Comune, il quale non può bloccare il cantiere perché manca l’approvazione dell’assemblea al progetto previsto dalla Scia.

In sintesi, ciascun condomino può realizzare sulle parti comuni dello stabile un’opera strettamente pertinenziale alla proprietà esclusiva, a condizione di non stravolgere l’assetto delle prime.

Ad esempio, quando si trasforma una parte del tetto in terrazza a proprio uso esclusivo, senza modifiche significative alla consistenza del bene comune, si configura soltanto un uso più intenso della cosa, che non richiede l’assenso degli altri condomini, laddove i lavori non comportano un’alterazione significativa dal punto di vista costruttivo, morfologico o funzionale.

Secondo altra giurisprudenza [5], la nozione di sopraelevazione comprende non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

Quando non c’è sopraelevazione?

Non vi è sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna a un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura.

La sopraelevazione non si configura nemmeno nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione delle parti comuni che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino attraverso la creazione di un accesso diretto.

Indennità di sopraelevazione: cos’è?

Al diritto di sopraelevare spettante al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare fa da contraltare l’obbligo di versare un’indennità, che è appunto definita indennità di sopraelevazione.

Secondo il Codice civile, chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la sopraelevazione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Per la Corte di Cassazione [6], il diritto all’indennità di sopraelevazione trova giustificazione nella responsabilità da atto lecito del proprietario che, nel realizzare la sopraelevazione, ha aumentato il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio.

Per effetto della sopraelevazione, infatti, si verifica un trasferimento patrimoniale che riguarda tutte le parti comuni dell’edificio e che è compensato proprio dal versamento della predetta indennità.

Il motivo per il quale è previsto il diritto di ricevere (e di pagare) tale indennità è dovuto al fatto che tale indennità serve a riequilibrare la quote di proprietà sulle parti comuni modificate in seguito alla sopraelevazione.

Infatti, quando si amplia in altezza l’edificio o si aumenta la volumetria (o la superficie) dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano, si determina una modifica delle originarie quote di comproprietà sulle parti comuni e si determina un diverso (maggior) utilizzo di queste ultime da parte del condomino che ha realizzato la sopraelevazione.

Indennità da sopraelevazione: come si calcola?

Il calcolo dell’indennità da sopraelevazione funziona così. Assunto come elemento base il valore del suolo su cui insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, questo importo va poi diviso per il numero dei piani compreso quello di nuova costruzione, deducendo infine la quota che spetterebbe al condomino che esegue la sopraelevazione, in relazione al piano o alla parte di piano o ai più piani di sua proprietà. La somma residua costituisce l’ammontare dell’indennità, da ripartirsi tra gli altri condomini.

Quando la sopraelevazione altera per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condomino interessato, si rende necessaria la revisione delle tabelle millesimali, con un aumento della quota di comproprietà del condomino che ha effettuato la sopraelevazione e la corrispondente diminuzione di quelle di tutti gli altri condomini.

L’indennità deve essere valutata in relazione non alla semplice superficie del suolo condominiale, ma alla volumetria costruibile o al numero di locali costruibili secondo gli strumenti urbanistici comunali, sicché il valore del suolo si determina in base alla volumetria totale edificata, che si ottiene con la sopraelevazione o in base al totale dei locali che risulteranno costruiti.

Oltre all’indennità di sopraelevazione, il Codice civile prevede per il sopraelevante anche l’obbligo di ricostruire il lastrico solare su cui tutti o parte dei condomini avevano diritto d’uso, in modo da non rendere più incomodo l’uso originario.


note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Tar Campania, sent. n. 3667/2020.

[3] Art. 1127 cod. civ.

[4] Tar Salerno, sent. n. 984/2020.

[5] Cass., Sez. Un., sent. n. 16794 del 30/07/2007.

[6] Cass., sent. n. 7028 del 12.03.2019.

Autore immagine: Canva.com


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