Diritto e Fisco | Articoli

Sfratto: che succede se il locatore tollera la morosità?

7 Dicembre 2020
Sfratto: che succede se il locatore tollera la morosità?

Quali sono le conseguenze se si accetta che il conduttore paghi il canone di locazione in ritardo?

Sei proprietario di un immobile che hai concesso in locazione ad una società specializzata nella produzione di serramenti. Non ci sono mai stati problemi, tuttavia da qualche tempo non ricevi il pagamento del canone. Hai cercato di parlare con il conduttore per risolvere la questione in via bonaria, senza alcun risultato. Pertanto, gli hai inviato una diffida, a seguito della quale la società ha iniziato a pagare i canoni seppur con qualche mese di ritardo.

In questo articolo faremo il punto della situazione sullo sfratto: che succede se il locatore tollera la morosità? Molto spesso, nei contratti di locazione viene inserita la cosiddetta clausola risolutiva espressa che consente al proprietario dell’immobile di chiedere lo scioglimento in caso di ritardo o mancato pagamento anche di un solo rateo. Tuttavia, detta clausola si scontra con la condotta del locatore, disposto ad accettare che il conduttore paghi i canoni locativi molto tempo dopo il termine pattuito. Ma procediamo con ordine e cerchiamo prima di capire quando e come è possibile azionare la procedura di sfratto per morosità.

Cos’è lo sfratto?

Lo sfratto è l’atto con cui il locatore richiede al conduttore la riconsegna dell’immobile di sua proprietà. Ti faccio un esempio pratico per farti capire meglio.

Carlo e Marco hanno sottoscritto un contratto di locazione ad uso abitativo della durata di 4 anni con un canone mensile di 500 euro. Tuttavia, Carlo non paga i canoni da oltre 6 mesi e Marco ha deciso di mandarlo via.

Come puoi notare, Marco (il locatore, cioè il proprietario di casa) può avviare lo sfratto nei confronti di Carlo (il conduttore) per non aver pagato i canoni locativi.

Si può procedere con lo sfratto in caso di:

  • finita locazione: cioè quando il conduttore, alla scadenza del contratto, non rilascia l’immobile al locatore;
  • morosità: vale a dire quando il conduttore non paga il canone mensile.

Al di là delle suddette ipotesi, il locatore può intimare lo sfratto anche quando ha necessità di utilizzare l’immobile come abitazione di famiglia oppure per avviare un’attività commerciale, artigianale, ecc.

Sfratto per morosità: quali sono i requisiti?

In questo articolo ci concentreremo sullo sfratto per morosità, ossia quando il locatore deve mandar via il conduttore perché non è in più in regola con il pagamento dei canoni di locazione. Ebbene, per avviare una simile procedura sono necessari:

  • un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate;
  • il mancato pagamento dei canoni locativi previsti dal contratto.

Sfratto per morosità: come funziona?

Una volta accertata la morosità, la prima cosa da fare è quella di inviare, tramite raccomandata a/r, una diffida al conduttore moroso sollecitando il pagamento dei canoni arretrati ed il rilascio dell’immobile entro un dato termine (solitamente 15 giorni). Ti dico subito, però, che nella maggior parte dei casi la diffida rimane priva di riscontro, pertanto il secondo passo da compiere è quello di notificare al conduttore l’intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

A questo punto, può verificarsi una delle seguenti situazioni:

  • il conduttore si presenta in udienza e si oppone alla convalida dello sfratto: in tal caso, il procedimento cambia rito e il giudice rinvia la causa al giudizio ordinario, ma può comunque decidere di emettere l’ordinanza e convalidare lo sfratto;
  • il conduttore si presenta all’udienza e chiede al giudice il cosiddetto termine di grazia, non superiore a 90 giorni, per pagare il debito ed evitare lo sfratto. Tale possibilità, tuttavia, non opera per le locazioni ad uso non abitativo;
  • il conduttore non si presenta in udienza: il giudice emette l’ordinanza di convalida e stabilisce la data dello sfratto;
  • il conduttore si presenta e paga i canoni dovuti: in questo caso, la procedura si conclude.

Soffermiamoci sul caso in cui in giudice abbia convalidato lo sfratto. Se il conduttore rimane inadempiente, il locatore deve notificargli un atto di precetto e procedere con la monitoria di sgombero. In pratica, l’ufficiale giudiziario (assistito dalla forza pubblica ove necessario) si reca personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto ed immettere il locatore nel possesso del bene.

Inoltre, va precisato che su richiesta del locatore, il giudice può anche emettere un decreto ingiuntivo con cui ordina al conduttore di pagare i canoni insoluti e quelli che andranno a scadere fino all’esecuzione dello sfratto.

Attenzione: vista l’emergenza sanitaria del Covid-19, le procedure di sfratto (sia per morosità che per finita locazione) sono sospese fino al 31 dicembre 2020. Ciò vuol dire che l’ufficiale giudiziario potrà recarsi presso l’immobile solo a partire dal 1° gennaio 2021.

Sfratto: che succede se il locatore tollera la morosità?

Partiamo da un esempio.

Tiberio e Luca hanno stipulato un contratto di locazione ad uso commerciale della durata di 6 anni con un canone mensile di 2 mila euro. Da circa 8 mesi, però, Luca si è reso moroso. Pertanto, Tiberio lo diffida ad adempiere il prima possibile. A questo punto, il conduttore inizia a pagare solo qualche mensilità.

Ebbene, se Tiberio accetta che Luca paghi il canone di locazione in ritardo per diversi mesi rispetto al termine pattuito nel contratto, si determina una sorta di tolleranza del locatore. Di conseguenza, prima di avviare lo sfratto è necessario che il proprietario dell’immobile invii una raccomandata al conduttore specificando di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa [1], la quale prevede lo scioglimento automatico del contratto se una delle parti non rispetta alla lettera l’obbligo di pagamento pattuito.

In sintesi, qualora il locatore tolleri ripetutamente i ritardi insistiti da parte del conduttore e voglia invocare la clausola risolutiva espressa, dovrà manifestare tale volontà in modo esplicito [2].


note

[1] Art. 1456 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 14508/2018 del 06.06.2018.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube