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Risoluzione anticipata contratto di mutuo: costi e tasse

4 Ottobre 2020 | Autore:
Risoluzione anticipata contratto di mutuo: costi e tasse

L’estinzione anticipata di un finanziamento non comporta penali ma la rinegoziazione può essere onerosa. In casi particolari, è dovuta l’imposta di registro.

Se hai in corso un mutuo o un finanziamento personale, potrebbe succedere qualcosa che ti consente di chiuderlo prima della scadenza: hai trovato la disponibilità economica necessaria oppure c’è un altro istituto che ti propone condizioni migliori, che rendono conveniente rinegoziare il prestito.

L’estinzione è una forma di risoluzione anticipata del contratto di mutuo rispetto alla scadenza originariamente programmata: ma quali sono i costi e le tasse per questa operazione? Molto dipende dal tipo di contratto, dalle condizioni stabilite, dall’ammontare del debito residuo e dal tempo mancante per rimborsarlo interamente, oltre ovviamente al computo degli interessi previsti.

L’estinzione anticipata del mutuo

Il Codice civile prevede la possibilità di rimborsare in anticipo, cioè prima della scadenza fissata nel contratto, le somme ricevute a mutuo. È l’estinzione anticipata, che può realizzarsi in forma totale, così chiudendo definitivamente il debito residuo, oppure può essere parziale, quando viene pagata in anticipo solo una porzione di esso.

L’estinzione parziale comporterà la riduzione temporale del periodo di rimborso inizialmente programmato e potrà incidere anche sull’importo delle rate residue, che scenderà proporzionalmente rispetto a quanto prefissato quando esse comprendevano l’intera somma finanziata. Può accadere, però, che il contratto stipulato preveda di ridurre la sola durata del rimborso, lasciando invariato l’importo delle rate stabilite.

La penale sull’estinzione anticipata del mutuo

Per i contratti di finanziamento stipulati prima del 2 febbraio 2007 era possibile applicare una penale, proporzionale al periodo mancante alla scadenza. Ad esempio, per i mutui a tasso fisso la penale massima era del 1,90% se l’estinzione avveniva durante la prima metà di durata del contratto.

In seguito, il “Decreto Bersani” [2] ha stabilito che su tutti i mutui ipotecari accesi da persone fisiche (non, dunque, quelli stipulati da società) dopo il 2 febbraio 2007 la clausola che prevede ed applica la penale per l’estinzione anticipata è nulla; la norma si applica anche alle estinzioni parziali.

Come estinguere il mutuo

Per estinguere il mutuo è sufficiente compilare il modulo di richiesta disponibile presso l’istituto erogante, o in alternativa inviare una lettera raccomandata o una Pec chiedendo la risoluzione del rapporto, specificando gli estremi del contratto e la data di chiusura. Quest’ultima indicazione è essenziale perché a partire da essa la banca calcolerà gli interessi residui dovuti e dovrà consegnare al cliente un documento con gli importi ed i criteri di calcolo adottati per la loro determinazione.

Ricorda che, in caso di estinzione parziale, la quota capitale già restituita dovrà essere dedotta dal debito residuo su cui calcolare gli interessi dovuti, cioè quelli maturati fino al momento della chiusura; questo incide soprattutto sui piani di ammortamento “alla francese” (la tipologia più frequentemente adottata), che prevedono il versamento della maggior parte degli interessi nei primi anni di rimborso. Per approfondire leggi “Come estinguere un mutuo“.

I costi di estinzione

Oltre agli eventuali interessi, la banca o la società finanziaria dovrà fornire anche l’indicazione dei costi amministrativi di estinzione, corrispondenti a quelli predeterminati nel contratto.

Abbiamo visto che la penale è esclusa per i mutui accesi da persone fisiche a partire dal 2007; rimangono, perciò, soggetti alle eventuali penali previste in contratto i mutui contratti dalle persone giuridiche, come società, imprese ed enti.

La cancellazione dell’ipoteca

Ma l’estinzione di un mutuo richiede anche la cancellazione dell’ipoteca che era stata iscritta, a garanzia, in favore dell’istituto che aveva erogato il credito. Il Decreto Bersani prevede la possibilità di cancellazione semplificata, e senza costi per il mutuatario, quando l’ipoteca è iscritta a favore della banca: sarà essa, appena certificata l’estinzione del debito a curare gli adempimenti necessari presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Altrimenti si può sempre effettuare la cancellazione con atto notarile. L’intervento del notaio è necessario in alcuni particolari casi, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato in cui si prevede la contestuale concessione di una nuova ipoteca a garanzia del finanziamento concesso all’acquirente per l’acquisto. In tali occasioni, una volta stipulato il rogito, sarà il notaio ad effettuare le formalità necessarie presso i pubblici registri e l’Agenzia delle Entrate.

L’imposta sostitutiva sui mutui

Occorre tener presente che sui mutui e, in genere, su tutti i finanziamenti a medio o lungo termine (sono considerati tali quelli di durata superiore ai 18 mesi) è prevista un’imposta sostitutiva [3]; dal 2015, il regime non è più autonomamente applicabile [4], ma va esercitato in via di opzione manifestando espressamente nel contratto di finanziamento la volontà di esercitarla.

Solitamente, il cliente non si accorge neppure della presenza di questa voce, perché essa è trattenuta dalla banca che concede il mutuo ed opera in qualità di sostituto d’imposta, dunque occupandosi essa stessa del pagamento, ed anche perché il suo importo è contenuto: lo 0,25% sul totale del mutuo in presenza delle agevolazioni prima casa e il 2% dell’importo finanziato in tutti gli altri casi.

Si chiama imposta sostitutiva perché è alternativa al regime ordinario, che altrimenti prevederebbe l’applicazione dell’imposta di registro e di bollo e delle tasse ipotecarie e catastali.

L’imposta di registro

Quando esse sono dovute, la Cassazione [5] ha stabilito che in caso di risoluzione anticipata del contratto di finanziamento l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale sul valore del mutuo anziché fissa [6]: quest’ultima aliquota è applicabile solo se lo scioglimento era stato già previsto, con un’apposita clausola o in una condizione risolutiva espressa, nel contratto originario.

Le conseguenze dell’aliquota proporzionale possono essere gravose per i contribuenti specie nei casi di finanziamenti di elevato importo concessi a società; ma l’orientamento espresso è stabile e consolidato anche nella giurisprudenza tributaria di merito, come comprovato da una recente pronuncia della Commissione Tributaria Regionale del Lazio [7] che afferma come all’atto di risoluzione del finanziamento si applica l’imposta di registro in misura proporzionale perché si tratta di un «nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria» e richiama la posizione della Suprema Corte nella sentenza prima citata, nel punto in cui sostiene che «lo scioglimento del rapporto contrattuale per mutuo dissenso costituisce la ritrattazione bilaterale del contratto con la conclusione di un nuovo negozio giuridico».


note

[1] Art. 1816 Cod. civ.

[2] D.L. n. 7 del 31 gennaio 2007, convertito in Legge 2 aprile 2007, n. 40.

[3] D.P.R. n.601/73 del 29 settembre 1973.

[4] D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 , convertito in Legge 21 febbraio 2014, n. 9 (“Destinazione Italia”).

[5] Cass. sent. n. 4134/2015.

[6] Art. 28 D.P.R. n. 131/1986.

[7] CTR Lazio, sez. 13°, sent. n. 2756/20.


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