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Preliminare di locazione: risarcimento per inadempimento

4 Ottobre 2020 | Autore:
Preliminare di locazione: risarcimento per inadempimento

Contratto preliminare di affitto: i rimedi per tutelarsi nel caso in cui il promissario conduttore non voglia stipulare il contratto definitivo.

Quando si vuole attendere ancora un po’ di tempo prima di raggiungere un’intesa definitiva, le parti possono mettersi d’accordo per stipulare un contratto che sarà poi sostituito, in quanto a effetti, da uno successivo. Si tratta del famoso preliminare o compromesso, cioè del contratto che anticipa parte degli effetti del futuro contratto definitivo che sarà sottoscritto in seguito. Il preliminare può essere stipulato per qualsiasi tipo affare, anche per una locazione. Con questo articolo ci soffermeremo su un aspetto specifico, cioè sul risarcimento per inadempimento del preliminare di locazione.

Secondo la giurisprudenza, al promittente locatore va risarcita l’utilità perduta per la mancata stipulazione del definitivo; ma non solo: gli spetta anche il rimborso delle spese stragiudiziali sostenute a causa dell’inadempimento della controparte. Se il futuro conduttore, dopo aver stipulato il preliminare, si tira illegittimamente indietro dall’obbligo assunto di stipulare il contratto definitivo di locazione, allora deve pagare i danni al proprietario dell’immobile. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: ti basteranno cinque minuti per sapere come funziona il risarcimento dei danni per inadempimento del contratto preliminare di locazione.

Preliminare: cos’è?

Il preliminare è un contratto con cui le parti si impegnano a concludere un futuro contratto definitivo che prenderà il posto del primo.

Dal preliminare sorge in capo alle parti un obbligo di fare, consistente nel prestare il futuro consenso alla stipulazione del contratto definitivo.

Una volta concluso il definitivo, il contratto preliminare cessa di produrre effetti, poiché resta assorbito dal primo, che si sostituisce completamente al preliminare stesso.

Preliminare di locazione: cos’è?

Il preliminare di locazione è il contratto con cui le parti si mettono d’accordo per stipulare un futuro contratto definitivo di locazione.

Da una parte, quindi, c’è il promittente locatore, il quale è normalmente il proprietario dell’immobile da affittare; dall’altra, invece, c’è il promissario conduttore, cioè colui che è interessato all’affitto.

Con il preliminare di locazione le parti fissano una data in cui il contratto d’affitto dovrà effettivamente essere concluso, impegnandosi a prestare il consenso allo scadere del termine.

Nel preliminare di locazione possono essere stabiliti le condizioni del futuro contratto definitivo: ad esempio, la durata dell’affitto, l’importo del canone di locazione, ecc.

Inadempimento preliminare di locazione: cosa succede?

Nel caso di inadempimento del preliminare di locazione, il promittente locatore (cioè, colui che deve affittare il proprio immobile) può scegliere tra due rimedi alternativi:

  • ottenere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e la condanna al risarcimento dei danni;
  • chiedere al giudice l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, ottenendo una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto di locazione non concluso.

Nel primo caso, cioè nell’ipotesi di risoluzione del contratto preliminare, il promittente locatore si svincolerà dall’obbligo di stipulare il contratto definitivo e, per di più, otterrà un risarcimento per l’inadempimento dell’affittuario.

Nella seconda ipotesi, invece, quello che sarebbe stato il futuro locatore può ottenere dal giudice una sentenza costitutiva degli effetti del contratto non concluso a fronte dell’inadempimento della controparte. In altre parole, può ottenere la conclusione del contratto definitivo stesso.

Secondo la Corte di Cassazione [1], la norma che consente di ottenere l’esecuzione del contratto mediante una sentenza che si sostituisca al contratto definitivo (non concluso tra le parti e verso cui le stesse si erano impegnate), può essere applicata al contratto preliminare di locazione purché la richiesta della parte sia indirizzata a ottenere la costituzione del contratto di locazione non concluso.

Insomma: grazie a questo rimedio (definito esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre), il promittente locatore può ottenere una sentenza che prenda il posto del consenso del promissario conduttore. In pratica, il contratto di locazione si stipula lo stesso perché il giudice così decide.

Risarcimento per inadempimento del preliminare di locazione

In alternativa al rimedio dell’esecuzione dell’obbligo di contrarre, il promittente locatore può chiedere al giudice la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Secondo la Corte di Cassazione [2], al promittente locatore va risarcita l’utilità perduta per la mancata stipulazione del definitivo.

Dopo il preliminare di locazione, il promissario conduttore che rifiuta di sottoscrivere il definitivo deve risarcire l’utilità che il promittente locatore perde per la mancata conclusione del contratto d’affitto dell’immobile.

Il danno è quantificato in via equitativa in misura pari a sei mensilità dell’affitto pattuito, vale a dire il tempo ritenuto utile per trovare un nuovo inquilino, maggiorato della provvigione inutilmente versata al mediatore.

Non conta, invece, che il locatore sia riuscito poi ad affittare l’immobile soltanto a un prezzo più basso, poiché la circostanza dipende solo dal mercato.

Insomma: se il futuro conduttore viene meno all’impegno assunto nel contratto preliminare di locazione, il promittente venditore ha diritto a chiedergli un risarcimento pari a sei canoni mensili di locazione (così come pattuiti nel preliminare), oltre al rimborso delle spese stragiudiziali sostenute per la mediazione.


Dopo il preliminare di locazione, il promissario conduttore che rifiuta di sottoscrivere il definitivo deve risarcire l’utilità che il promittente locatore perde per la mancata conclusione del contratto d’affitto dell’immobile.

note

[1] Cass., sent. n. 8607 del 29 aprile 2015.

[2] Cass., ordinanza n. 20989 del 2 ottobre 2020.

Autore immagine: Canva.com


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