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Comodato e restituzione immobile: ultime sentenze

2 Novembre 2020
Comodato e restituzione immobile: ultime sentenze

Riconsegna dell’immobile in favore del proprietario; durata, cessazione e rilascio del bene; restituzione dell’abitazione per motivi imprevisti e urgenti.

Comodato e restituzione dell’immobile

Il comodante può chiedere la restituzione del bene a fronte di un suo urgente ed imprevisto bisogno anche quando il comodato di un bene immobile, espressamente stipulato senza limiti di durata a favore del figlio perché vi vada a vivere con la moglie, è vincolato alle esigenze abitative familiari. Qualora, invece, il comodato non è a termine, ma lo scopo non è quello delle esigenze familiari del figlio, l’immobile va restituito anche a semplice richiesta del comodante.

Tribunale Nola sez. I, 25/09/2019, n.1962

Comodato privo di termine per iscritto

In tema di contratto di comodato, laddove non sia previsto per iscritto il termine dello stesso, deve intendersi che il contratto sia vincolato ad assolvere la funzione per cui era destinato ad assolvere con la conseguenza che laddove si tratti di un bene immobile concesso ad un nucleo familiare viene impresso allo stesso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari indipendentemente dalla crisi familiare rimanendo solo la facoltà per il proprietario di chiedere la restituzione ex art. 1809, comma 2 c.c.

(Nel caso di specie,  era stato stipulato un contratto di comodato con il figlio con durata di un anno quando già da anni la casa era abitata dal nucleo familiare costituito dalla moglie, dal figlio e dalla nipote e all’atto della separazione personale tra i coniugi il proprietario richiedeva la restituzione dell’immobile per scadenza del termine, ritenendo la Corte d’Appello che il contratto stipulato in data successiva fosse nullo poiché l’appartamento era stato concesso antecedentemente in comodato senza data per le esigenze della famiglia che tuttora permanevano , ritenendo altresì legittima l’opposizione del comodante alla richiesta di restituzione il provvedimento del giudice della separazione che le aveva concesso il diritto di permanere con la figlia).

Corte appello Lecce, 11/03/2020, n.87

Comodato: la mancata registrazione del contratto 

In tema di comodato, la mancata registrazione del contratto comporta il vizio di nullità del rapporto, trattandosi di un contratto che costituisce diritti relativi di godimento di beni immobili. Di converso, trattandosi di occupazione abusiva, è legittima l’immediata restituzione dell’unità immobiliare in favore dei proprietari, posto che la materia del contendere ha per oggetto la riconsegna di un appartamento detenuto contra legem.

Tribunale Trani sez. un., 12/07/2018, n.1528

Comodato di immobile destinato ad abitazione

In mancanza di elementi certi e oggettivi che consentano di stabilire la durata del comodato, l’uso dell’immobile corrispondente alla destinazione abitativa del medesimo, non consente di desumere un termine del contratto, il quale, pertanto, deve intendersi a tempo indeterminato e, dunque, revocabile ad nutum; in ipotesi siffatte la cessazione del contratto di comodato va ancorata alla data di ricezione della comunicazione per mezzo della quale il comodante richieda al comodatario la restituzione dell’immobile, di talché in mancanza di rilascio spontaneo il comodatario deve essere condannato al rilascio del bene, in un termine da fissarsi, da parte del giudice, tenendo conto delle condizioni delle parti e del tempo trascorso dalla domanda di restituzione.

Tribunale Savona, 26/06/2018

Comodato con obbligo di restituzione dell’immobile

Nel momento in cui i coniugi sono stati autorizzati a vivere separati, ed in assenza di una assegnazione della casa coniugale, è venuto meno il rapporto di comodato, fatto che legittima il proprietario a richiedere in ogni momento la restituzione del bene. Decorso inutilmente il termine concesso dal comodante, sussiste il diritto dell’attore alla restituzione dell’immobile, la cui permanenza determina poi una occupazione senza titolo, risarcibile.

Tribunale Livorno, 09/02/2017, n.155

La clausola di restituzione dell’immobile a richiesta del comodante

La presenza di una clausola, con la quale si stabilisce che la restituzione dell’immobile avverrà a richiesta del comodante nel caso in cui ne abbia necessità, non trasforma il comodato come a termine, dal momento che la necessità che il comodante può addurre costituisce evento incertus an. In tal caso il comodato deve ritenersi senza determinazione di tempo, pur avendo le parti convenuto, ai sensi dell’articolo 1322 del Cc, che il potere di richiedere la restituzione di possa esercitare solo in caso di necessità di utilizzo dell’immobile, incompatibile con il protrarsi del godimento, ma tale necessità deve essere prospettata nel negozio di recesso del comodante e dimostrata, in caso di contestazione.

Cassazione civile sez. I, 06/04/2018, n.8571

Comodato di immobile destinato alle esigenze abitative della famiglia del comodatario

Nel comodato di immobile che, in assenza di pattuizioni sul termine del godimento, è destinato al soddisfacimento delle esigenze abitative della famiglia del comodatario, il comodante ha la facoltà di esigere restituzione immediata solo qualora sopravvenga un bisogno imprevisto e urgente, come previsto al secondo comma dell’art. 1809 c.c.

Cassazione civile sez. III, 10/02/2017, n.3553

Comodato di immobile abitativo a tempo indeterminato

In mancanza di elementi certi e oggettivi che consentano di stabilire la durata del comodato, l’uso dell’immobile corrispondente alla destinazione abitativa del medesimo, non consente di desumere un termine del contratto, il quale, pertanto, deve intendersi a tempo indeterminato e, dunque, revocabile ad nutum. In ipotesi siffatte la cessazione del contratto di comodato va ancorata alla data di ricezione della comunicazione per mezzo della quale il comodante richieda al comodatario la restituzione dell’immobile, di talché in mancanza di rilascio spontaneo il comodatario deve essere condannato al rilascio del bene, in un termine da fissarsi, da parte del giudice, tenendo conto delle condizioni delle parti e del tempo trascorso dalla domanda di restituzione.

Tribunale Genova sez. III, 02/02/2017, n.336

Quando il comodato abitativo di un immobile può essere revocato?

La società può ottenere la restituzione dell’immobile concesso in comodato a uso abitativo al socio, al momento della sua esclusione dalla compagine societaria, purché il bisogno da cui origina la revoca sia imprevisto e urgente, non rilevando il requisito della gravità. Questo è quanto affermato dalla Cassazione che, confermando quanto statuito nelle decisioni di merito, ha respinto il ricorso di un imprenditore a cui era stato intimato il rilascio dell’abitazione occupata in virtù di un contratto di comodato legato alla società in nome collettivo di cui era parte. Al momento della sua esclusione, la richiesta di utilizzare tale immobile per meeting aziendali è stata ritenuta sufficiente per la legittimità della richiesta di revoca.

Cassazione civile sez. III, 17/10/2016, n.20892

Esigenze connesse all’uso familiare dell’immobile concesso in comodato

Quando le esigenze connesse all’uso familiare dell’immobile concesso in comodato vengono meno, rientra nel diritto del comodante esigere la restituzione del bene ad nutum.

Cassazione civile sez. III, 29/08/2019, n.21785

Restituzione di un immobile concesso in comodato: controversia

La controversia instaurata da un Comune nei confronti del comodatario per ottenere la restituzione di un immobile concesso in comodato dopo essere stato acquisito al patrimonio comunale ai sensi dell’art. 7, comma 3, della l. n. 47 del 1985 è devoluta alla giurisdizione del giudice ordinario, non rientrando tra quelle attribuite alla giurisdizione generale di legittimità del giudice amministrativo ex art. 7, comma 1, d.lg. n. 104 del 2010, né tra quelle oggetto di giurisdizione esclusiva in materia urbanistica di cui all’art. 133, comma 1, lett. f), del medesimo decreto legislativo, atteso che l’accordo negoziale intervenuto tra le parti trova fondamento nell’attività “iure privatorum” posta in essere dall’ente in forza della sua posizione di proprietario, senza alcun collegamento con l’interesse pubblico a suo tempo tutelato mediante l’esercizio del potere autoritativo di acquisizione.

Cassazione civile sez. un., 08/02/2019, n.3885

Danno da detenzione abusiva di un immobile concesso in comodato

In tema di comodato, il comodante deve provare il danno da mancata restituzione dell’immobile e tale danno non va riconosciuto in re ipsa. Nel corso di un giudizio necessita dimostrare di aver subìto un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non averlo potuto realmente godere, configurandosi il c.d. danno-conseguenza.

Tribunale Milano sez. XIII, 13/09/2018



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6 Commenti

  1. MIa madre mi ha concesso in comodato gratuito, insieme alla mia convivente, un appartamento, senza termini di durata. La convivenza poi è cessata, ma la convivente continuava ad abitare lì. Nel frattempo, mia madre ha avuto un urgente bisogno abitativo ed ha chiesto il rilascio dell’immobile. Grazie all’avvocato abbiamo risolto: lei ha potuto riaverlo perché è suo diritto esigere la restituzione del bene.

  2. I miei genitori mi hanno dato la possibilità di vivere, con mia moglie, all’interno di una seconda casa di loro proprietà. In odore di crisi del matrimonio, mio padre ha chiesto subito la restituzione dell’immobile in comodato onde evitare che un provvedimento del giudice potesse assegnarlo a mia moglie .

  3. Chi non vuole far figurare un affitto, troverà gioco facile nel mascherarlo con un comodato. Ma come si può dimostrare l’affitto in nero?

    1. Se a lamentarsi della natura simulata di un contratto di locazione è l’inquilino, al fisco basta la sua testimonianza per avviare un accertamento fiscale. Ma se la causa si svolge tra locatore e conduttore, quest’ultimo non può essere testimone per via dei divieti alle parti in causa stabiliti dal Codice di procedura civile. Servirà allora la testimonianza di terzi. Invece, precisa la sentenza Trib. Roma, sent. n. 14392/2019., se a lamentarsi della simulazione è un soggetto terzo (ad esempio, un erede), il giudice può affidarsi anche a elementi presuntivi, ossia ad indizi. Laddove l’azione di simulazione sia stata esperita da un soggetto terzo rispetto al contratto simulato, che affermi di essere stato danneggiato, la prova della simulazione può essere data in qualsiasi modo, senza limiti. Questo vuol dire che il giudice potrà fondare la propria decisione sulle cosiddette “presunzioni”. A suffragarlo è la Corte di Cassazione, n. 22801/2014, la quale ha osservato che «in tema di simulazione assoluta del contratto, nel caso in cui la relativa domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice valutare l’opportunità di fondare la decisione su elementi presuntivi». In altre parole, il giudice potrà avvalersi anche solo di presunzioni che lo convincano – secondo il ragionamento per cui “ciò che accade più spesso è ciò che accade di solito” (traduzione dell’espressione latina id quod plerumque accidit) – della natura simulata di un contratto. 

    1. Il comodato è un contratto con cui una parte consegna all’altra una cosa (mobile o immobile), affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il contratto si può concludere sia sottoscrivendo una scrittura privata – che, in tal caso, andrà registrata – sia con un accordo verbale: l’elemento determinante che sancisce la nascita dell’obbligazione è la materiale consegna della cosa di cui il comodatario diventa detentore.  Di norma e salvo diversa previsione, il comodato è gratuito. L’eventuale previsione di un modesto contributo da parte del comodatario (che può consistere in un corrispettivo simbolico o nell’obbligo di eseguire determinate migliorie all’immobile) non esclude il carattere essenzialmente gratuito del contratto. Gli eventuali contributi devono mantenersi entro limiti minimi; in caso contrario, acquisterebbero natura di “corrispettivi” e, oltre ad essere incompatibili con il carattere gratuito del comodato, denuncerebbero l’intento delle parti di celare un contratto di affitto, eludendo la normativa di settore. La sostanziale differenza, infatti, tra comodato e locazione è che, mentre chi riceve in locazione l’appartamento è tenuto a versare un canone periodico al proprietario, il comodatario può rimanere nell’immobile senza versare alcunché, proprio perché questa è la caratteristica del contratto di comodato.

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