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Poteri amministratore condominio: ultime sentenze

2 Novembre 2020
Poteri amministratore condominio: ultime sentenze

I poteri rappresentativi e di rappresentanza; le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.

Potere di rappresentanza ex mandato

Il potere di rappresentanza ex mandato che lega l’amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall’art. 1130 c.c., limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l’assemblea gli conferiscano maggiori poteri.

Non rientra allora tra le attribuzioni dell’amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell’ente di gestione deputato all’ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini, senza apposita autorizzazione assembleare, mancante nel in esame. E la circostanza che l’assemblea abbia anche conferito mandato al nuovo amministratore di revisionare la contabilità redatta dal precedente amministratore non può in alcun modo essere interpretata alla stregua di un mandato a riconoscere l’altrui credito ma solo di valutare la correttezza dell’operato del precedente mandatario, da sottoporre all’esame dell’assemblea.

Tribunale Roma sez. V, 26/03/2019, n.6356

Poteri dell’amministratore e dell’assemblea

Il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell’amministratore senza previa delibera dell’assemblea di condomini, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., limitando le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservando all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.

Cassazione civile sez. VI, 16/11/2017, n.27235

L’iniziativa contrattuale dell’amministratore condominiale

L’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l’incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l’eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall’amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell’amministratore al rimborso selle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l’amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell’importo di oltre duecentomila euro, determinati da un’ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell’edificio).

Cassazione civile sez. VI, 17/08/2017, n.20136

Spese effettuate dall’amministratore di condominio

L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità e urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.

Restano, invece, irripetibili le sole, suddette spese voluttuarie o gravose, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli art. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.

Tribunale Roma sez. V, 02/01/2020, n.1

Domanda di estensione della proprietà comune 

La domanda ex art. 1158 c.c., volta ad estendere la proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza di un ulteriore bene alle parti comuni, esorbita dai poteri rappresentativi e di rappresentanza dell’amministratore in quanto tale, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.

Tribunale Roma sez. V, 09/04/2019, n.7647

Obbligo contributivo del condomino: quando nasce?

Al fine di stabilire il momento in cui sorge l’obbligo contributivo, rileva la diversa origine della spesa condominiale. Occorre, infatti, distingue i costi necessari alla manutenzione ordinaria da quelli attinenti ad interventi comportanti innovazioni o di straordinaria amministrazione. Nella prima ipotesi, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale di manutenzione e conservazione delle parti comuni o di prestazione dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi prevedibili e rientranti nei poteri dell’amministratore; nella seconda, ipotesi, invece, l’obbligo in capo ai condomini è conseguenza diretta della delibera assembleare avente natura costitutiva.

Tribunale Cagliari, 05/11/2018, n.2774

Rinnovo tacito dell’incarico dell’amministratore

In tema di durata dell’incarico dell’amministratore, il riformato art. 1129 c.c. va interpretato nel senso che dopo il primo incarico annuale segua “ex lege” – in assenza di revoca o dimissioni – un solo rinnovo tacito di un anno con pienezza di poteri e, per il periodo successivo, la limitazione dei poteri dell’amministratore (cessato ma in regime di prorogatio imperii) al compimento delle sole attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi alle cose comuni.

Tribunale Brescia, 15/04/2016

Poteri rappresentativi passivi dell’amministratore

Ai sensi dell’art. 1131 c.c. ogni questione relativa ai singoli obblighi di contribuzione alle spese dei condomini, è fuori dai poteri rappresentativi passivi dell’amministratore che, dunque, non ha la rappresentanza del singolo condomino o del gruppo di condomini, nelle azioni proposte contro essi per il recupero della spese condominiali.

(Nella specie l’amministratore della scala A di un condominio aveva agito – in via monitoria – per il pagamento di contributi condominiali dovuti da ciascuno dei condomini della scala B (per il rifacimento del solaio dell’androne di ingresso) nei confronti dell’amministratore della scala B. In applicazione del principio di cui sopra la S.C. ha affermato che l’amministratore della scala B era del tutto carente di legittimazione passiva, per cui la causa non poteva essere promossa contro di lui, ma unicamente contro i singoli condomini).

Cassazione civile sez. II, 17/06/2014, n.13777

Poteri di rappresentanza dell’amministratore

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino.

Cassazione civile sez. II, 24/09/2013, n.21826

La perpetuatio dei poteri dell’amministratore di condominio uscente

La “perpetuatio” di poteri in capo all’amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta “perpetuatio” all’interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico.

Cassazione civile sez. II, 17/05/2018, n.12120

Lavori di straordinaria amministrazione: quando il potere decisionale spetta all’amministratore?

In materia di lavori di straordinaria amministrazione, disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria manutenzione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.

Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c. abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove, invece, i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza esterna delle disposizioni di cui agli art. 1130 e 1135, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. II, 02/02/2017, n.2807



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8 Commenti

  1. Ho chiesto all’amministratore di visionare fatture, contabilità, pezze d’appoggio, bilanci, verbali di assemblea, atti giudiziali e qualsiasi altro documento inerente l’amministrazione. Il capo condomino può rifiutarsi? Come devo procedere?

    1. Ogni condomino ha il diritto, in ogni momento, di domandare all’amministratore di prendere visione ed estrarre copia dei documenti condominiali, senza dover per forza giustificare la propria richiesta. Può essere quindi per esercitare un controllo o per semplice curiosità. Tale diritto di accesso, tuttavia, non deve costituire un ostacolo per l’attività del capo condomino o essere esercitato con modalità contrarie alla buona fede. Lo ha chiarito di recente la Corte di Cassazione. Pertanto, l’eventuale rifiuto dell’amministratore di produrre la documentazione per impegni personali (si pensi un motivo di salute) o professionali (si pensi alla partecipazione a una serie di riunioni di condominio) non può essere considerato come un inadempimento, ma va valutato alla luce delle giustificazioni addotte. La richiesta va inoltrata all’amministratore in forma orale o scritta. La lettera non deve necessariamente essere spedita con raccomandata almeno in una prima fase collaborativa. Tuttavia, se l’amministratore non dovesse rispondere o dovesse negare l’accesso sarà meglio diffidarlo utilizzando uno strumento che garantisca la prova del ricevimento della comunicazione, quale appunto la raccomandata. È preferibile e più facile adottare la Pec, la posta elettronica certificata, di cui l’amministratore deve essere obbligatoriamente dotato. Dinanzi alla sua inerzia si potrà agire in tribunale, con un ricorso in via d’urgenza (ex articolo 700 del Codice di procedura civile) per ottenere l’esibizione delle carte. Con una copia della diffida inviata all’amministratore, ci si può recare in banca per chiedere gli estratti del conto corrente condominiale.

  2. Il mio condominio non ha pagato un fornitore il quale ha così notificato un decreto ingiuntivo. Ricevuto l’atto giudiziale, l’amministratore ha valutato la possibilità di una convocazione urgente all’assemblea per valutare le possibili soluzioni, ma non essendoci i tempi sufficienti ha preferito incaricare un avvocato affinché presentasse opposizione. alcuni dei proprietari si sono opposti, sostenendo che non rientrerebbe nei poteri del capo condomino agire di sua spontanea iniziativa, senza cioè chiedere prima il parere dei proprietari. In caso di opposizione a decreto ingiuntivo, il mandato all’amministratore di condominio è necessario oppure no?

    1. Secondo una recente sentenza della Corte di Appello di Milano, l’amministratore ha l’autonomia, una volta ricevuta la notifica di un decreto ingiuntivo, di nominare un avvocato di propria fiducia e incaricarlo di svolgere l’opposizione. A tal fine non necessita della previa autorizzazione dell’assemblea solo nel caso in cui la vertenza del decreto ingiuntivo rientri tra le sue attribuzioni di competenza elencate dalla legge. Tra queste vi è infatti il pagamento dei fornitori. Sempre negli stessi termini e limiti, l’amministratore ha altresì il potere di proporre appello contro l’eventuale sentenza sfavorevole di primo grado che rigetti l’opposizione del condominio. Si pensi al caso in cui il condominio non paghi una fattura di un creditore, per un’obbligazione assunta dallo stesso amministratore per conto dei condòmini, oppure per dare esecuzione a una delibera assembleare ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali. Secondo del resto la Cassazione, la legittimazione dell’amministratore ha portata generale, in quanto estesa a ogni interesse condominiale.

  3. Sono in forte contrasto con l’amministratore del mio condominio. Ne vorrei l’immediato allontanamento, ma alcuni condomini non sono d’accordo mentre altri sono semplicemente indifferenti alle questioni interne alla gestione. Qual è la maggioranza per la revoca dell’amministratore di condominio?

    1. In merito alla maggioranza assembleare necessaria per la conferma dell’amministratore di condominio si è creato un interessante dibattito in giurisprudenza. La ragione di tale confusione è molto semplice: non esiste, all’interno del codice civile, una norma che preveda espressamente con quale maggioranza l’assemblea deve deliberare la conferma dell’amministratore già in carica. La legge si limita ad affermare che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ebbene, se la legge definisce la maggioranza assembleare necessaria per la nomina e la revoca, nulla dice in merito alla conferma dell’amministratore di condominio. È in questo vuoto normativo che si inseriscono le diverse teorie avallate dalla giurisprudenza.

  4. Buondì, vorrei diventare amministratore di condominio. Potete spiegarmi, quali sono i requisiti per la nomina di amministratore di condominio?

    1. I requisiti prescritti dalla legge per potere essere nominato amministratore di condominio, nell’ipotesi di una persona fisica, sono:
      il godimento dei diritti civili;
      non essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio ovvero per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
      non essere stato sottoposto a misure di prevenzione (si pensi all’obbligo di firma o di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
      non essere interdetto o inabilitato;
      non essere stato annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
      avere conseguito il diploma di scuola superiore di secondo grado;
      avere frequentato un corso di formazione iniziale;
      svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
      L’incarico di amministratore può essere svolto anche da un condòmino. In questo caso, gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.

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